Kostenratgeber für Eigentümer
Verwaltungsgebühren für Immobilien in Phuket
Provisionen, Reinigung, Poolpflege, Internet, Nebenkosten — hier finden Sie einen vollständigen Kostenüberblick für die Vermietung einer Villa oder eines Condos in Phuket, mit ehrlichen Zahlen und einer klaren Aufschlüsselung, wer was zahlt.
Poolservice: 2–3 Besuche pro Woche
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Die Verwaltungsprovision
Zuerst die wichtigste Zahl. In Phuket wird eine professionelle Verwaltung normalerweise als Prozentsatz der Miete berechnet, die Ihre Immobilie tatsächlich einbringt — keine Mieteinnahmen, keine Gebühr.
| Programm | Üblicher Anteil an den Einnahmen |
|---|---|
| Verwaltung von Langzeitvermietungen | 8–15% der Miete |
| Kurzzeitvermietung (Ferienunterkünfte) | 15–25% der Einnahmen |
| Kurzzeitvermietung: Provision + laufende Kosten | 35–45% der Einnahmen |
Übliche Marktpreise in Phuket, wie in diesem Ratgeber angegeben; bei der Langzeitverwaltung wird manchmal stattdessen eine Vermittlungsgebühr in Höhe einer Monatsmiete berechnet.
| Programm | Üblicher Marktsatz in Phuket | Was normalerweise enthalten ist |
|---|---|---|
| Kurzzeitvermietung (Ferienunterkünfte) | 15–25% der Mieteinnahmen | Vermarktung und OTA-Inserate, Preisgestaltung, Gästebetreuung, Check-ins, Koordination der Haushaltsführung, Eigentümerberichte |
| Verwaltung von Langzeitvermietungen | 8–15% der Miete oder eine Vermittlungsgebühr in Höhe einer Monatsmiete | Suche und Prüfung von Mietern, Mietvertrag, Mieteinzug, regelmäßige Inspektionen |
| Immobilienbetreuung (ohne Vermietung) | Feste Monatsgebühr | Inspektionen, Beaufsichtigung von Personal und Auftragnehmern, Rechnungszahlung, Schlüsselverwahrung |
Eine niedrige Provision, bei der Check-ins, Gästekommunikation oder Berichte nicht enthalten sind, ist nicht günstig — sie ist unvollständig. Bitten Sie jedes Unternehmen um eine schriftliche Liste der enthaltenen Leistungen, bevor Sie die Preise vergleichen. Unsere eigenen Angebote nennen eine Pauschalprovision und führen genau auf, was sie abdeckt.
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Die tatsächlichen laufenden Kosten, Zeile für Zeile
Die Provision ist nur ein Teil des Gesamtbilds. Diese Betriebskosten entstehen bei einer vermieteten Immobilie in Phuket tatsächlich – mit den typischen Beträgen, die wir bei den von uns verwalteten Immobilien sehen.
| Kostenpunkt | Typischer Betrag | Hinweise |
|---|---|---|
| Internet (Glasfaser) | ~฿700 / Monat | Schnelles Glasfaserinternet ist in Phuket günstig und für Gäste und Mieter unverzichtbar |
| Strom | ฿3,000–10,000+ / Monat bei Vermietung | Klimaanlagen und Poolpumpen treiben die Rechnung in die Höhe; staatlicher Stromzähler ~฿4–5 pro Einheit |
| Wasser | Ein paar hundert Baht / Monat | Die kommunale Versorgung ist günstig |
| Poolpflege (Villen) | ~฿2,500–5,000 / Monat | 2–3 Besuche pro Woche; wer daran spart, zahlt später deutlich mehr für Reparaturen und schlechte Bewertungen |
| Gartenpflege (Villen) | ~฿1,000–4,000 / Monat | Abhängig von der Grundstücksgröße; tropische Gärten wachsen das ganze Jahr über |
| Reinigung zwischen Aufenthalten | Pro Check-out, abhängig von der Größe der Immobilie | Reinigung auf Hotelstandard zwischen jedem Aufenthalt; wird oft durch die von Gästen gezahlte Reinigungsgebühr ausgeglichen |
| Bettwäsche & Wäscheservice | Pro Aufenthalt | Wäsche bei jedem Gästewechsel; fleckige oder beschädigte Bettwäsche wird ersetzt – die Kosten können oft dem Gast in Rechnung gestellt werden |
| Gemeinschaftskosten für Eigentumswohnungen (CAM) | ~฿40–80 / m² / Monat | Vom Gebäude festgelegt; gilt für Eigentumswohnungen, nicht für Villen |
| Versicherung & jährliche Steuer | Jährlich | Vermieterversicherung plus jährliche Land- & Gebäudesteuer – siehe unseren Steuerratgeber |
Ein gängiger Trick in der Branche ist eine niedrige Provision, die durch überhöhte Reparaturrechnungen wieder hereingeholt wird. Bestehen Sie auf detaillierten Abrechnungen mit Rechnungen zum Selbstkostenpreis und einer Freigabegrenze für größere Arbeiten – so erstellen wir jede Eigentümerabrechnung.
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Wer zahlt was: Kurzzeit- vs. Langzeitvermietung
Je nach Programm kann derselbe Kostenpunkt dem Eigentümer oder dem Mieter zufallen – diese eine Tabelle beeinflusst die Entscheidung vieler Eigentümer zwischen Kurzzeit- und Langzeitvermietung.
| Kostenpunkt | Kurzzeitvermietungsprogramm | Langzeitmietvertrag |
|---|---|---|
| Strom & Wasser | Eigentümer (Gäste nutzen beides kostenlos) | Mieter zahlt |
| Internet | Eigentümer (~฿700/Monat) | Üblicherweise zahlt der Mieter |
| Pool- & Gartenservice | Eigentümer | Wird oft vom Eigentümer übernommen, um die Immobilie zu schützen |
| Reinigung | Eigentümer, bei jedem Check-out — häufig durch Reinigungsgebühren der Gäste ausgeglichen | Mieter hält die Immobilie sauber; Endreinigung beim Auszug wird von der Kaution abgezogen |
| Bettwäsche & Verbrauchsmaterialien | Eigentümer — Schäden können Gästen über die Kaution oder eine Forderung über die Plattform in Rechnung gestellt werden | Mieter stellt eigene Ausstattung bereit |
| Gemeinschaftskosten, Versicherung, Steuern | Eigentümer | Eigentümer |
Deshalb bringt eine Langzeitvermietung netto mehr ein, als der niedrigere ausgewiesene Mietpreis vermuten lässt: Der Mieter trägt die Kosten für Strom, Wasser und Internet, es fällt keine Reinigung zwischen den Aufenthalten an und die Leerstandsquote liegt zwölf Monate lang nahezu bei null. Kurzzeitvermietungen erzielen höhere Bruttoeinnahmen — doch der Eigentümer trägt die laufenden Kosten, die Fünf-Sterne-Aufenthalte erst möglich machen.
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Was tatsächlich in Ihrer Tasche landet
Die Bruttomieteinnahmen sind eine Marketingzahl. Entscheidend ist der Nettobetrag — nach Provision und laufenden Kosten.
- Der Anteil der Bruttoeinnahmen aus Kurzzeitvermietungen, der typischerweise durch laufende Kosten und Provision aufgezehrt wird
- 35–45%
- Typische Bruttojahresrenditen für gut gelegene Immobilien in Phuket
- 5–8%
- Für eine schriftliche Schätzung für Ihre konkrete Immobilie
- 48h
Die faire Art, Programme zu vergleichen, ist eine direkte Gegenüberstellung der Nettoprognosen für Ihre konkrete Immobilie: Lage, Größe, Genehmigungssituation und Saisonalität. Genau das bietet Ihnen unsere kostenlose Vermietungsbewertung — die erwarteten Einnahmen, das von uns empfohlene Programm, unsere Provision und die laufenden Kosten, schriftlich und bevor Sie sich zu etwas verpflichten.
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Sechs Möglichkeiten für Eigentümer, Kosten zu senken
Leerstand zuerst bekämpfen
Ein leerer Kalender kostet mehr als alle anderen Posten zusammen — die richtige Preisgestaltung ist wirksamer als Kostensenkungen.
Vorbeugen statt reparieren
Geplante Inspektionen erkennen einen Schaden, der sich für ฿500 beheben lässt, bevor ein Austausch für ฿50,000 nötig wird.
Abrechnung zum Selbstkostenpreis verlangen
Jeder Abrechnung liegen Rechnungen bei; Arbeiten oberhalb eines festgelegten Schwellenwerts müssen von Ihnen genehmigt werden.
Angemessene Kosten an Gäste weitergeben
Reinigungsgebühren und Schadenskautionen sorgen dafür, dass die Gäste — nicht Sie — für den Wechsel zwischen Aufenthalten und verschmutzte Bettwäsche aufkommen.
Stromtarif im Blick behalten
Die Tarife des staatlichen Stromzählers liegen bei ~฿4–5 pro Einheit; manche Wohnanlagen berechnen deutlich mehr — das wirkt sich auf Ihre Zahlen aus.
Personal für Villen bündeln
Pool- und Gartenpflege aus einer Hand ist günstiger als zwei separate Dienstleister.
Alle Beträge in diesem Leitfaden sind unverbindliche Marktrichtwerte zur allgemeinen Orientierung — die tatsächlichen Kosten variieren je nach Immobilie, Anbieter, Vertrag und Saison. Sie sind weder ein Angebot noch eine Finanzberatung; lassen Sie sich die vollständigen Konditionen immer schriftlich bestätigen.
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