Ratgeber Steuern & Gebühren
Immobiliensteuern & Gebühren in Thailand
Bei einem typischen Weiterverkauf belaufen sich die mit der Übertragung verbundenen Steuern und Gebühren auf etwa 6 % des Werts – und sie werden meist zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Hier erfahren Sie genau, was Sie in Phuket wann und an wen zahlen.
Unterzeichnung des Kaufvertrags
Das große Ganze
Was Sie tatsächlich zahlen
Es gibt zwei sehr unterschiedliche Kostengruppen: die einmaligen Steuern und Gebühren, die am Tag der Übertragung beim Land Office (Grundbuchamt) fällig werden, und die kleineren wiederkehrenden Kosten des Besitzes danach. Planen Sie beide von Anfang an in Ihr Budget ein.
- Übertragungsgebühr beim Land Office (Grundbuchamt)
- 2%
- Übliche Gesamtsumme aus Steuern & Gebühren bei einem Weiterverkauf
- ~6%
- Wiederkehrende Steuer bei vielen Hauptwohnsitzen
- 0%
Bei der Übertragung
Übertragungsgebühr, Spezielle Gewerbesteuer (Specific Business Tax, SBT) oder Stempelsteuer, Quellensteuer sowie gegebenenfalls die Registrierung von Pachtvertrag oder Hypothek – alles wird beim Land Office (Grundbuchamt) an dem Tag beglichen, an dem das Eigentum wechselt.
Solange Sie Eigentümer sind
Die jährliche Grund- und Gebäudesteuer, die Gebühren für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen von Eigentumswohnungen (Common-Area Maintenance, CAM) und Einkommensteuer auf erzielte Mieteinnahmen. Für Eigentümer von Wohnimmobilien fallen sie bescheiden aus, sollten aber dennoch eingeplant werden.
Die meisten Übertragungssteuern werden auf den staatlich geschätzten Wert der Immobilie berechnet – festgelegt vom Land Department –, der oft unter dem Marktpreis liegt. Manche Steuern legen den höheren Wert aus Schätzwert und tatsächlichem Verkaufspreis zugrunde. Lassen Sie sich vor der Unterschrift immer die Zahlen für Ihre konkrete Immobilie nennen.
Beim Land Office (Grundbuchamt)
Die Übertragungssteuern & -gebühren
Dies sind die Abgaben, die bei der Eintragung des Eigentums anfallen. Nicht alle betreffen jeden Verkauf – welche zum Tragen kommen, hängt davon ab, wie lange der Verkäufer die Immobilie besessen hat und ob Sie kaufen, pachten oder finanzieren.
| Steuer / Gebühr | Satz |
|---|---|
| Übertragungsgebühr (jeder Käufer) | 2 % |
| Spezielle Gewerbesteuer (Verkäufer, < 5 Jahre) | 3,3 % |
| Stempelsteuer (nur wenn die SBT nicht anfällt) | 0,5 % |
| Registrierung eines Pachtvertrags | 1 % + 0,1 % |
| Registrierung einer Hypothek | 1 % (gedeckelt) |
Sätze gemäß der Tabelle unten. Jede Abgabe hat ihre eigene Bemessungsgrundlage (Schätzwert, Verkaufspreis, Gesamtpacht oder Darlehensbetrag); die Quellensteuer – progressiv für Privatpersonen und 1 % für Gesellschaften – ist nicht dargestellt. SBT und Stempelsteuer fallen nie bei demselben Verkauf an.
| Steuer / Gebühr | Satz | Üblicherweise getragen von |
|---|---|---|
| Übertragungsgebühr | 2 % des Schätzwerts | Käufer & Verkäufer (oft 50/50 geteilt) |
| Spezielle Gewerbesteuer (SBT) | 3,3 % des höheren Werts aus Schätzwert und Verkaufspreis | Verkäufer (bei Besitz < 5 Jahre) |
| Stempelsteuer | 0,5 % des eingetragenen Werts | Verkäufer (nur wenn die SBT nicht anfällt) |
| Quellensteuer | Progressiv (Privatpersonen) / 1 % (Gesellschaften) | Verkäufer |
| Registrierung eines Pachtvertrags | 1 % Gebühr + 0,1 % Stempelsteuer auf die Gesamtpacht | Pächter oder geteilt |
| Registrierung einer Hypothek | 1 % des Hypothekenbetrags (gedeckelt) | Darlehensnehmer (der Käufer) |
Die Übertragungsgebühr ist die einzige Abgabe, der jeder Käufer begegnet: pauschal 2 % des Schätzwerts, fällig, wenn der Eigentumstitel beim Land Office (Grundbuchamt) auf Ihren Namen eingetragen wird.
Spezielle Gewerbesteuer (SBT) und Stempelsteuer schließen sich gegenseitig aus. Die SBT von 3,3 % (die bereits einen kommunalen Zuschlag enthält) fällt an, wenn der Verkäufer die Immobilie weniger als fünf Jahre besessen hat oder sie nicht sein eingetragener Hauptwohnsitz ist. Fällt keine SBT an – in der Regel, wenn die Immobilie fünf Jahre oder länger gehalten wurde –, zahlt der Verkäufer stattdessen 0,5 % Stempelsteuer. Sie zahlen nie beides bei demselben Verkauf.
Die Quellensteuer ist eine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn und wird beim Land Office (Grundbuchamt) erhoben. Bei einem privaten Verkäufer wird sie progressiv berechnet, auf Grundlage des Schätzwerts und der Besitzdauer in Jahren nach Abzug der Standardabzüge. Bei einer Gesellschaft als Verkäufer beträgt sie einfach 1 % des höheren Werts aus Schätzwert und Verkaufspreis.
Wenn Sie eine Hypothek in Thailand aufnehmen, erhebt das Land Office (Grundbuchamt) eine Registrierungsgebühr von 1 % des Darlehensbetrags (mit Obergrenze). Und wenn Sie eine Villa auf Grundlage eines langen Pachtvertrags kaufen, muss ein Pachtvertrag über drei Jahre registriert werden; das kostet 1 % Registrierungsgebühr plus 0,1 % Stempelsteuer, berechnet auf die über die gesamte Laufzeit zu zahlende Gesamtpacht.
Die Verhandlung
Wer was zahlt
Das thailändische Recht legt die Sätze fest, schreibt aber nicht starr vor, wer welche Abgabe begleicht. In der Praxis ist das Verhandlungssache – und kann Tausende Baht in die eine oder andere Richtung verschieben.
Bei einem Weiterverkauf wird die Übertragungsgebühr sehr häufig 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, während der Verkäufer normalerweise SBT oder Stempelsteuer und die Quellensteuer trägt – da dies Steuern auf seinen Gewinn sind. Alles ist jedoch verhandelbar, und die Aufteilung sollte klar im Kaufvertrag festgehalten werden.
Bei Neubauprojekten legt in der Regel der Bauträger die Bedingungen vorab fest. Manche übernehmen alle Übertragungskosten als Verkaufsanreiz; andere teilen die 2 % Übertragungsgebühr und reichen den Rest an den Käufer weiter. Lassen Sie sich die genaue Aufteilung stets schriftlich bestätigen, bevor Sie eine Einheit reservieren.
Eine vage mündliche Absprache darüber, wer die Steuern zahlt, ist die häufigste Ursache für Streit in letzter Minute beim Land Office (Grundbuchamt). Bestehen Sie darauf, dass die genaue Aufteilung jeder Abgabe im Kaufvertrag festgehalten wird, auf Thailändisch und in Ihrer eigenen Sprache.
Den Besitz halten
Die jährliche Grund- und Gebäudesteuer
Diese seit 2020 geltende Steuer hat die frühere Haus- und Grundsteuer abgelöst. Für Eigentümer von Wohnimmobilien sind die Sätze bewusst niedrig und gestaffelt, und die Regierung hat sie zwischenzeitlich gesenkt – betrachten Sie jede Zahl daher als Richtwert und prüfen Sie den aktuellen Satz jedes Jahr.
Die Steuer gilt für Grundstücke und Gebäude gestaffelt: Wohnimmobilien werden mit sehr niedrigen Prozentsätzen besteuert, die mit dem Wert allmählich steigen, während unbebautes oder ungenutztes Land mit steigenden Sätzen besteuert wird, um brachliegenden Besitz zu verhindern.
Wie viel Sie zahlen, hängt stark davon ab, ob die Immobilie Ihr Zuhause oder eine Kapitalanlage ist. Zweitwohnungen und Wohnimmobilien als Kapitalanlage werden mit sehr niedrigen Prozentsätzen des Schätzwerts besteuert, die mit der Wertstufe steigen. Die Sätze werden von der Regierung festgelegt und angepasst; die genaue Zahl für Ihre Immobilie lässt sich am besten jedes Jahr vor Ort klären.
Wenn Ihr Name sowohl auf dem Grundstückstitel als auch auf dem Haus steht – und es Ihr eingetragener Hauptwohnsitz ist –, profitieren Sie von einem erheblichen steuerfreien Freibetrag. Für viele Eigentümer bedeutet das, dass die jährliche Grund- und Gebäudesteuer auf ihr Hauptzuhause faktisch null beträgt.
Das gesamte Budget
Laufende & einmalige Kosten, die Sie einplanen sollten
Über die zentralen Steuern hinaus sollte ein realistisches Budget die Kosten für Fachleute und Dienstleistungen enthalten, die mit dem Kauf und Besitz thailändischer Immobilien verbunden sind.
Mieteinnahmen aus einer thailändischen Immobilie unterliegen der thailändischen Einkommensteuer für Privatpersonen nach einer progressiven Skala, und je nach Zahlungsweise der Miete kann ein Quellensteuerverfahren greifen. Die Regeln belohnen sorgfältige Buchführung, daher sollten Sie einen lokalen Buchhalter einschalten, bevor Sie Ihre erste Buchung annehmen.
Mit Empire Estates
So behalten wir die Zahlen im Blick
Eine vollständige Kostenaufstellung
Bevor Sie sich festlegen, schätzen wir jede Steuer und Gebühr für Ihre konkrete Immobilie ab, damit es beim Land Office (Grundbuchamt) keine Überraschungen gibt.
Eine faire Aufteilung, schriftlich
Wir verhandeln, wer was zahlt, und sorgen dafür, dass die Aufteilung in Ihrem Kaufvertrag klar festgehalten wird.
Unabhängige Berater
Wir vermitteln Ihnen zugelassene thailändische Anwälte und Buchhalter, die für Sie handeln – bei Sorgfaltsprüfung, Verträgen und Steuerplanung.
Beratung zu laufenden Kosten
Wir legen die jährliche Steuer, die CAM-Gebühren und die Regeln zur Besteuerung von Mieteinnahmen dar, damit Sie auch für die Jahre nach dem Kauf planen können, nicht nur für den Tag der Übertragung.
Die Zahlen in diesem Ratgeber sind lediglich Richtwerte. Steuersätze, Freibeträge und Schätzwerte werden von den thailändischen Behörden festgelegt und angepasst, oft jährlich, und ihre Anwendung hängt von Ihren konkreten Umständen ab. Dies sind allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung – ziehen Sie vor einem Kauf stets einen zugelassenen thailändischen Immobilienanwalt und Buchhalter hinzu.
FAQ
Steuern & Gebühren – Ihre Fragen
Die Fragen, die uns Käufer am häufigsten zu den Kosten eines Kaufs stellen.
Sprechen Sie mit einem lokalen Experten
Kennen Sie Ihre wahren Kosten, bevor Sie kaufen
Sagen Sie uns, welche Immobilie Sie im Blick haben, und wir erstellen eine klare Aufstellung jeder Steuer und Gebühr – und wer was zahlen sollte.