Руководство по расходам владельца
Комиссия за управление недвижимостью на Phuket
Комиссия, уборка, уход за бассейном, интернет, коммунальные услуги — здесь собраны все расходы на сдачу виллы или кондоминиума в аренду на Phuket, с честными цифрами и чётким объяснением, кто за что платит.
Обслуживание бассейна: 2–3 визита в неделю
01
Комиссия за управление
Сначала — главная цифра. На Phuket профессиональное управление обычно оплачивается в виде процента от фактически полученного дохода от аренды: нет дохода от аренды — нет комиссии.
| Программа | Типичная доля дохода |
|---|---|
| Управление долгосрочной арендой | 8–15% от арендной платы |
| Краткосрочная аренда (на время отпуска) | 15–25% от дохода |
| Краткосрочная аренда: комиссия + текущие расходы | 35–45% от дохода |
Типичные рыночные ставки на Phuket, приведённые в этом руководстве; при долгосрочной аренде иногда вместо этого взимают плату за подбор арендатора в размере месячной арендной платы.
| Программа | Типичная рыночная ставка на Phuket | Что обычно входит |
|---|---|---|
| Краткосрочная аренда (на время отпуска) | 15–25% от дохода от аренды | Реклама и размещение объявлений на OTA-платформах, установка цен, обслуживание гостей, заселение, координация уборки, отчётность для владельца |
| Управление долгосрочной арендой | 8–15% от арендной платы или плата за подбор арендатора в размере месячной арендной платы | Поиск и проверка арендаторов, договор аренды, сбор арендной платы, периодические осмотры |
| Уход за недвижимостью (без сдачи в аренду) | Фиксированная ежемесячная плата | Осмотры, контроль работы персонала и подрядчиков, оплата счетов, хранение ключей |
Низкая комиссия, в которую не входят заселение, общение с гостями или отчётность, — это не выгодное предложение, а неполный пакет услуг. Попросите каждую компанию предоставить письменный перечень того, что входит в услугу, прежде чем сравнивать ставки. В наших предложениях указана единая комиссия «всё включено» и точно прописано, что она покрывает.
02
Реальные расходы на содержание — по статьям
Комиссия — лишь часть расходов. Вот какие текущие затраты на самом деле возникают у сдаваемой в аренду недвижимости на Phuket — с типичными суммами, которые мы видим на объектах под нашим управлением.
| Статья расходов | Типичная сумма | Примечания |
|---|---|---|
| Интернет (оптоволокно) | ~฿700 / месяц | Быстрый оптоволоконный интернет на Phuket стоит недорого и необходим гостям и арендаторам |
| Электричество | ฿3,000–10,000+ / месяц при сдаче в аренду | На счет больше всего влияют кондиционеры и насосы бассейна; по государственному счётчику — ~฿4–5 за единицу |
| Вода | Несколько сотен бат / месяц | Муниципальное водоснабжение обходится недорого |
| Обслуживание бассейна (виллы) | ~฿2,500–5,000 / месяц | 2–3 визита в неделю; отказ от обслуживания обойдётся гораздо дороже из-за ремонта и плохих отзывов |
| Уход за садом (виллы) | ~฿1,000–4,000 / месяц | Зависит от площади участка; тропические сады растут круглый год |
| Уборка между заездами | После каждого выезда, в зависимости от размера объекта | Уборка по гостиничным стандартам после каждого проживания; её стоимость часто покрывается сбором за уборку, который платят гости |
| Постельное бельё и стирка | За каждое проживание | Стирка после каждого выезда; испачканное или повреждённое бельё заменяют — часто за счёт гостя |
| Общие сборы кондоминиума (CAM) | ~฿40–80 / м² / месяц | Устанавливаются зданием; применяются к кондоминиумам, но не к виллам |
| Страхование и ежегодный налог | Ежегодно | Страхование арендодателя и ежегодный налог на землю и здания — см. наше руководство по налогам |
Распространённый приём в отрасли — низкая комиссия, компенсируемая завышенными счетами за ремонт. Требуйте подробные отчёты с приложенными счетами по фактической стоимости и установите порог, выше которого работы нужно предварительно согласовывать, — именно так мы ведём расчёты с каждым владельцем.
03
Кто за что платит: краткосрочная и долгосрочная аренда
В зависимости от программы одну и ту же статью расходов оплачивает владелец или арендатор — эта таблица помогает многим владельцам выбрать между краткосрочной и долгосрочной арендой.
| Статья расходов | Краткосрочная аренда | Долгосрочная аренда |
|---|---|---|
| Электричество и вода | Оплачивает владелец (гости пользуются бесплатно) | Оплачивает арендатор |
| Интернет | Оплачивает владелец (~฿700/month) | Обычно оплачивает арендатор |
| Обслуживание бассейна и сада | Оплачивает владелец | Часто оплачивает владелец, чтобы сохранить стоимость объекта |
| Уборка | Оплачивает владелец после каждого выезда — расходы часто покрываются за счёт платы гостей за уборку | Арендатор поддерживает порядок в доме; уборка при выезде оплачивается из залога |
| Постельное бельё и расходные материалы | Оплачивает владелец — ущерб можно взыскать с гостей за счёт залога или через претензию на платформе | Арендатор обеспечивает себя всем необходимым самостоятельно |
| Общие расходы, страховка, налог | Оплачивает владелец | Оплачивает владелец |
Именно поэтому при долгосрочной аренде чистый доход выше, чем можно предположить по более низкой заявленной ставке: арендатор оплачивает электричество, воду и интернет, уборка между заездами не требуется, а объект почти не простаивает в течение двенадцати месяцев подряд. Краткосрочная аренда приносит больше валового дохода, но текущие расходы, необходимые для размещения гостей на пять звёзд, несёт владелец.
04
Что фактически остаётся у вас
Валовой доход от аренды — цифра для маркетинга. Важен чистый доход — после вычета комиссии и текущих расходов.
- Доля валового дохода от краткосрочной аренды, которая обычно уходит на текущие расходы и комиссию
- 35–45%
- Типичная валовая годовая доходность хорошо расположенных объектов на Пхукете
- 5–8%
- Чтобы получить письменную оценку для вашего конкретного объекта
- 48h
Честный способ сравнить программы — сопоставить прогнозы чистого дохода для вашего конкретного объекта с учётом его расположения, площади, ситуации с лицензированием и сезонности. Именно такую оценку аренды мы предоставляем бесплатно: письменный прогноз дохода, рекомендуемая программа, наша комиссия и текущие расходы — до того, как вы на что-либо согласитесь.
05
Шесть способов сократить расходы владельца
В первую очередь не допускайте простоя
Пустой календарь обходится дороже всех остальных статей расходов вместе взятых — правильно установить цену важнее, чем урезать расходы.
Предупреждайте поломки, а не устраняйте их
Плановые осмотры позволяют выявить неисправность за ฿500 до того, как понадобится замена за ฿50,000.
Требуйте выставлять счета по фактическим затратам
К каждому отчёту должны прилагаться счета, а работы стоимостью выше установленного порога должны согласовываться с вами.
Справедливо перекладывайте расходы на гостей
Плата за уборку и залог на случай ущерба означают, что расходы на уборку между заездами и испачканное постельное бельё оплачивают гости, а не вы.
Следите за тарифом на электричество
Тарифы по государственному счётчику составляют ~฿4–5 за единицу; некоторые комплексы выставляют гораздо более высокие счета — это влияет на ваши расчёты.
Объединяйте услуги персонала виллы
Комплексное обслуживание бассейна и сада обходится дешевле, чем услуги двух отдельных подрядчиков.
Все суммы в этом руководстве — ориентировочные рыночные показатели для общего сведения. Фактические расходы зависят от объекта недвижимости, поставщика услуг, договора и сезона. Это не коммерческое предложение и не финансовая рекомендация; всегда уточняйте все условия в письменном виде.
Вопросы владельцев
Расходы на управление — часто задаваемые вопросы
Ваши расчёты
Получите точные расчёты для вашей недвижимости
Расскажите нам о своей вилле или кондоминиуме и получите письменный прогноз доходов и расходов в течение 48 часов — бесплатно, на двух языках и без каких-либо обязательств.