房产尽职调查 在泰国

简要概述

泰国房产尽职调查包括哪些内容？

支付任何定金前，独立的泰国律师会在土地局核查产权证及其权利负担、卖方的身份与处分权限、建筑许可证、分区规划和合法通行权；对于公寓，还会核查法人管理处出具的无欠款证明及外籍人士配额。2026年，这项服务通常费用为 ฿20,000–80,000，耗时一至四周。

独立律师的常见费用

฿20–80k

常见审查时间，公寓至别墅

1–4 周

公寓单元面积中外籍人士持有份额的上限

49%

登记租赁期限的最长年限

30 年

泰国土地登记处对其记录的信息具有可靠性——地块的所有者以及登记在该地块上的权利负担——但它不会告知您房屋是否持有建筑许可证、通往房屋的道路是否依法有权使用，或公寓楼是否还有外籍人士配额。泰国很少使用产权保险，因此这些核查就是您的保障。以下章节按照专业律师的工作顺序展开，随后提供各阶段可打印的检查清单，以及应当让您放弃交易的风险信号。

产权证

如何在土地局核查产权证？

您的律师会从保管该产权证的土地局分局获取产权证正反面的认证副本，随后核查所有者姓名、地块编号、面积，以及产权证背面的登记清单；该清单记录每次买卖、抵押、租赁、地役权、用益权及法院扣押。应坚持要求 Chanote（Nor Sor 4 Jor）产权证。

在 Phuket，地契由 Phuket Town 的省土地局或其 Thalang 或 Kathu 分局保管，具体取决于地块所在地。自《个人数据保护法》实施后，土地局通常只向业主或持有业主签署授权书的人提供经认证的副本，因此应在预订阶段请卖方提供授权书，以便查询。土地厅的 LandsMaps 应用可显示地块位置、形状和官方评估价值，有助于发现地契所载土地与您实地查看的土地不符的情况。

接下来检查实地土地。Chanote 上编号的界桩应当存在；如果界桩缺失，或邻居的围墙越界，应在过户前要求土地局进行边界核验（rang wat）。我们的土地所有权指南介绍了 Chanote、Nor Sor 3 Gor，以及绝不应购买的文件类型，例如 Sor Kor 1 或 Sor Por Kor 土地。

卖方核查

如何核实卖方身份及其出售权？

签字人必须是登记业主，或持有有效且明确的授权书，并取得法律要求的所有同意。个人卖方须提供与地契信息一致的身份证件；如已婚，涉及夫妻共同财产时还须取得配偶同意。公司卖方则须提供近期注册证明、获授权董事的签名及董事会决议。

如果有人代表业主签字，授权书应使用土地局表格，明确针对该物业，且为近期签署；在境外签署的授权书通常须经公证，并由泰国大使馆或领事馆认证。您的律师还应通过商业发展厅的 DataWarehouse 和法律执行厅的破产查询系统，核查卖方姓名及公司信息：破产卖方不能有效办理转让，欠有债权人款项的公司则可能面临交易被质疑的风险。

通过外国人控制的泰国公司出售别墅和土地时，尤其要谨慎。根据《土地法》第 111–113 条及《佛历 2542 年外国企业法》，通过代持股东持有土地属于违法行为；购买此类公司的股份，也意味着承担其法律风险。我们的泰国公司代持风险指南解释了其中的原因。

许可证与分区规定

应核查哪些许可证和分区规定？

确认地块上的每栋建筑都持有建筑许可证（Form Or 1），且实际建筑与获批图纸相符。公寓等使用前须经检查的建筑，还应取得建筑使用证书（Form Or 6）。随后确认城市规划分区、山坡高度和海岸限制允许您实施计划中的用途。

Phuket最常见的问题并非缺少许可证，而是擅自增建：例如在许可证签发后加建泳池顶棚、封闭露台或员工宿舍。索取获批图纸，并逐个房间与别墅现状进行比对；您的律师可以向当地主管部门查询是否有相关命令或投诉记录。未取得许可证便施工，或未按图施工，可能导致业主面临拆除令及《建筑管制法》第65条规定的处罚。

分区和环境法规决定了您接下来可以做什么。Phuket海拔80 m以上的土地受到限制；根据2017年规定，坡度达到或超过35%的地块禁止开发；沿海区域则有建筑高度和开发密度限制。如果您计划重建、扩建或按日出租，现在就应核查相关规定和建筑物规章。我们的建房指南详细介绍了山坡地相关规定。

通行与公用设施

如何核查道路通行权、地役权和公用设施？

别墅或地块需要的是合法通行权，而不只是实际可通行：可以是临接公共道路，也可以是在您的产权证和道路所经土地的产权证上均已登记的地役权。随后确认电力、供水和污水处理均已合法接入，电表和水表登记在谁名下，以及如有水井，是否已获许可。

公寓检查

购买公寓时应检查哪些事项？

购买公寓时，管理大楼的法人管理机构是您的主要信息来源。向其索取外籍人士配额证明信，确认外籍人士持有的单位总面积不超过49%（第19 bis条）；索取土地局办理产权转让登记所需的无欠款证明信（第29条）、最近一期经审计的账目、维修基金余额、年度业主大会会议记录以及大楼规章。

公共费用由单位而非业主承担；《公寓法》允许对逾期付款加收附加费——每年最高12%，费用逾期六个月或以上时最高20%。因此，购买有欠款的单位就意味着您会承接这些欠款，除非卖方事先结清。请核对公寓产权证上的单位面积是否与买卖合同一致，因为费用和外籍人士配额都按平方米计算。

要登记为外籍人士永久产权，您还必须证明购房款以外币汇入泰国；汇款金额达到USD 50,000或以上时，需使用泰国银行出具的外汇交易（FET）表格。我们的公寓外籍人士配额指南说明了配额的计算方式，我们的融资指南则说明了如何正确汇入资金。

期房开发商

如何核查期房开发商？

购买期房意味着您要向开发商提供18–36个月的资金，因此应像贷款方一样核查该公司：商业发展厅的记录、已提交的账目和董事信息、已完工项目及延期情况、土地权属和项目抵押、建筑许可证和EIA批准，以及您的分期付款如何得到保障——在泰国，使用托管账户并非强制要求。

外国买家常常仅凭宣传册，就从海外预订普吉岛期房单位。在支付首期款前，花两周时间请律师审阅合同，成本只是一期付款的一小部分。我们的期房购买指南介绍了付款计划以及如何协商付款条件。

费用与时间安排

尽职调查费用是多少，需要多长时间？

2025–2026年，泰国律所通常收取฿20,000–40,000，审查普通的二手公寓转售；审查带土地的别墅，费用为฿30,000–80,000；涉及多份产权、公司架构或期房项目的，费用为฿50,000–100,000或更高。公寓审查需要一至两周；别墅或地块需要三至四周，如需测量则耗时更长。

请另外预留费用，用于聘请工程师检查转售别墅、在界桩缺失时请土地局核实地界，以及翻译重要文件。过户费用和税费——2%过户费、3.3%特种商业税或0.5%印花税，以及预扣税——详见我们的购房成本与税费指南。请索取书面费用报价和书面报告：只告诉您“没问题”的律师并未完成应做的工作。

检查清单

完整房产尽职调查清单，按阶段列出

请与您的律师一起使用此清单：第一阶段在支付预订定金之前，第二阶段在法律审查期间，第三阶段针对公寓或期房项目，第四阶段在过户当天。每一项都应以一份文件归档，而不是仅凭卖方、开发商或中介的口头保证。

第1阶段 — 支付预订定金前

第 2 阶段 — 法律审查（所有房产）

第 3 阶段 — 公寓及期房项目

第 4 阶段 — 过户当天

危险信号

哪些危险信号意味着应停止购买房产？

遇到以下情况时应退出，或至少暂停付款：产权并非 Chanote 或已登记的公寓产权；卖方无法单独签署；产权契据上有查封；通道未登记；建筑物没有许可证；公寓没有外国人配额；或有人提议使用名义股东。上述大多数问题，避免发生的成本都低于事后解决的成本。