产权指南 · 2026 年 10 月更新
49% 外国人配额 详解
2026 年泰国公寓外国人配额究竟如何运作：49% 按什么计算、谁算外国买家、购房款如何汇入、如何查询一栋楼的剩余配额、配额用完怎么办——以及为什么 75% 提案至今仍只是提案。
泰国的一栋公寓楼
简答
泰国公寓的 49% 外国人配额是什么？
根据《公寓法》（Condominium Act B.E. 2522）第 19 bis 条，外国人合计最多可拥有一栋公寓楼所有单元总面积的 49%——按平方米计算，而不是按单元数量。每位外国买家都必须以外币从境外汇入全部购房款。截至 2026 年 10 月，75% 的设想尚未成为法律。
本指南依据修订后的《公寓法》（Condominium Act B.E. 2522，第 19 条和第 19 bis 条）、土地厅办理外国人配额登记的实际做法，以及 2026 年 10 月现行的过户费用。将配额提高到 75% 的提案已于 2024 年 6 月获内阁原则性批准，但截至 2026 年 10 月 30 日，尚未作为法案提交国会。我们至少每六个月复核一次本指南。
- 所有单元总面积的比例
- 49%
- 必须保留在泰国人手中
- 51%
- 每笔汇款：银行开具 FET 外汇证明的起点金额
- 50,000 美元
- 土地厅过户费，按评估价值计算
- 2%
配额是泰国法律向外国人开放的唯一一扇通往永久产权的门：您不能拥有土地，但可以以自己的名义永久拥有公寓单元，并持有产权证（Or Chor 2）。这正是配额在普吉岛如此重要的原因——邦涛（Bang Tao）、卡马拉（Kamala）、芭东（Patong）和卡塔（Kata）的许多热门楼盘，外国人配额早在几年前就已售罄。下文会说明 49% 如何计算、如何证明资金来自境外、如何查询剩余配额，以及整栋楼配额用完后您有哪些选择。
计算方式
49% 按单元数量还是按平方米计算？
按平方米。第 19 bis 条规定，外国人所有权上限为全楼所有单元在土地厅登记总面积的 49%。大堂、泳池、走廊等公共区域不计入。因此，一栋楼即使只有不到一半的单元卖给了外国人，也可能已经“满额”。
| 项目 | 面积 |
|---|---|
| 所有单元总面积 | 10,000 m² |
| 外国人配额上限（49%） | 4,900 m² |
| 外国人已持有 | 4,780 m² |
| 剩余配额 | 120 m² |
依据《公寓法》（Condominium Act B.E. 2522）第 19 bis 条编制的示意性示例。真实数据请向该楼的法人管理机构（juristic person）和土地厅索取。
在这个例子中，一套 35 m² 的小户型仍可登记为外国人永久产权，但 150 m² 的顶层复式则不行：土地厅会在过户当天，把您所购单元的面积与剩余配额对比。如果剩余配额小于您的单元面积，整套单元就必须登记在泰国人名下，或者改为租约购买。
| 同一栋 100 套的楼 | 售予外国人的单元数 | 外国人占总面积比例 | 配额状态 |
|---|---|---|---|
| 外国人主要买了小户型（35 m²） | 100 套中的 60 套 | 约 40% | 配额仍有剩余 |
| 户型混合购买 | 100 套中的 49 套 | 约 49% | 已满或接近已满 |
| 外国人买了大面积海景单元（150 m²） | 100 套中的 30 套 | 已可能达到 49% | 已满 |
由此得出两点。第一，销售代理说“只有 40 套由外国人持有”，并没有告诉您是否还有配额——请问清楚面积。第二，配额是流动的：外国业主把单元卖给泰国买家时，该单元的面积就退出外国人配额，重新可用；泰国业主把单元卖给外国人时，这部分面积则被占用。
外国买家
谁算配额内的外国买家？
《公寓法》第 19 条列出了可以在配额内拥有单元的人：以外币汇入资金的外国个人或公司、持有泰国永久居留权的外国人、依据《投资促进法》获准的外国人和公司，以及依据《土地法典》被视为外资的泰国注册公司。他们都占用这 49%。
| 买家 | 是否占用外国人配额？ | 资金规则 |
|---|---|---|
| 外国个人（任何签证，或无签证） | 是 | 全额购房款以外币从境外汇入，或从非居民泰铢账户或外币账户支付 |
| 持有泰国永久居留权的外国人 | 是 | 不适用外币汇入规则（第 19 条） |
| 依据《投资促进法》（BOI）获准的外国人或公司 | 是 | 不适用外币汇入规则（第 19 条） |
| 依据《土地法典》第 97–98 条属于“外资”的泰国公司（外资超过 49%，或外国人占股东过半） | 是 | 按外国买家处理 |
| 泰国公民，包括嫁给外国人的泰国公民 | 否——占用泰国人配额 | 无外币汇入规则；单元属于泰籍配偶 |
| 真正由泰方控股的公司 | 否——占用泰国人配额 | 只有泰方股东真实出资购股才合法；见我们的代持股东指南 |
持有泰国身份证的双重国籍者按泰国人购买，不占用外国人配额。与泰国人结婚的外国人可以让配偶购买泰国人配额的单元，但该单元就是配偶的财产；土地管理局 2026 年的指引要求官员更仔细地审查由外籍配偶出资的购买，因此请把资金往来凭证整理清楚。通过泰国公司“绕开配额”购买是风险最大的做法，下文会详细说明。
FET 证明
购房款必须如何汇入泰国？
至少把全额购房款以外币从境外汇出，由泰国银行兑换成泰铢。每笔约 50,000 美元或以上的汇款，银行会开具外汇交易证明（Foreign Exchange Transaction，FET）；金额较小的汇款，请索取入账通知（credit advice）。土地厅凭这些文件把单元登记在您名下。
FET 取代了泰国银行（Bank of Thailand）旧时的一种表格，称为 Tor Tor 3（ธ.ต.3）。如果您买的是二手单元，卖方原始的 Tor Tor 3 或 FET 可以说明其资金如何汇入，也有助于其售房款汇出。如果您多年前汇过款、手里只有 Tor Tor 3，通常仍被接受为该笔资金汇入的证明——请通过您的律师向土地厅确认。
汇率波动很重要：外币兑换所得至少要达到在土地厅登记的价格，所以请留有余量。已经放在普通泰国储蓄账户里的钱（比如在泰国发放的工资），本身不符合条件，除非银行能证明这笔钱是以外币从境外汇入的。持有永久居留权或 BOI 身份的外国人可免于这一规则，但仍占用配额。
查询配额
如何查询还剩多少外国人配额？
请向该楼的法人管理机构（juristic person，即公寓的法定管理主体）索取一份注明日期并签字的函件，写明外国人持有面积占总面积的百分比。过户时土地厅会要求这份函件，以及一份证明该单元没有拖欠公共费用的证明（第 29 条）。请在付定金之前查一次，临近过户时再查一次。
步骤 1
预订前先问清楚
以书面方式向法人管理机构的经理索取当前外国人持有面积和百分比，不要向卖家或中介索取。口头保证在土地厅一文不值。
步骤 2
与您单元的面积对比
核对剩余配额是否大于您所购单元的登记面积（以产权证 Or Chor 2 或开发商的单元明细表为准）。
步骤 3
在合同中保护自己
约定如果过户当天单元无法登记为外国人永久产权，定金可退还。期房的合同应将该单元划入外国人配额，并约定配额落空时的退款。
步骤 4
取得过户所需函件
临近过户时，法人管理机构会出具外国人配额函和无欠费证明。它们通常只在较短期限内有效，请与土地厅的预约时间配合好。
在热门楼盘，如果其他外国买家先完成登记，您从预订到过户之间配额就可能消失；土地厅按登记顺序办理，而不是按预订顺序。在新楼盘，配额分配由开发商自己管理——请问清楚外国人配额还剩多少平方米未售，以及您的单元是否已经预留了这部分配额。
配额已满
外国人配额用完了怎么办？
您不能把泰国人配额的单元登记在自己名下。合法的选择是：向泰国业主租用最长 30 年的登记租约、等待外国人配额的单元出现转售，或者另选一栋楼。把单元登记在泰国朋友名下或代持股东公司名下，都不是安全的变通办法。
| 选择 | 运作方式 | 主要风险 |
|---|---|---|
| 登记租约（leasehold） | 最长 30 年的租约在土地厅登记（《民商法典》第 538 条和第 540 条）；登记费 1%，另加租金总额 0.1% 的印花税 | 超过 30 年的续约承诺只是合同约定 |
| 等待外国人配额的转售单元 | 购买已登记在外国业主名下的单元；它仍留在外国人配额内 | 可选单元较少；通常标价更高 |
| 另选一栋楼 | 普吉岛许多楼盘仍有配额，尤其是较新的楼盘 | 位置或景观可能不同 |
| 泰籍配偶购买 | 合法，但单元是配偶的财产 | 离婚、身故与继承问题；您自己名下一无所有 |
| 泰国朋友或代持股东公司 | 由别人“替您”持有产权 | 如果掩盖外国人所有权即属违法；您没有可执行的权利，并面临被强制出售的风险 |
替您持有产权的泰国人才是法定业主：他们可以出售、抵押单元，或把它传给自己的继承人，而泰国法院不会执行掩盖外国业主的私下协议。泰方股东并未真正出资的泰国公司就是代持股东结构：自 2026 年 5 月起，土地厅必须审查有外国股东或董事的公司中泰方股东的资金来源，处罚包括强制出售和刑事指控。我们的泰国公司与代持股东风险指南对规则有详细说明。
租约购买公寓单元在普吉岛是很正常的产品，尤其适合度假自用，但它是为期 30 年的使用权，不是所有权。定价只应按最初的 30 年计算，并在土地厅登记（超过三年却未登记的租约，只在三年内具有执行力），签署“30+30+30”合同之前，请先阅读我们的永久产权与租约产权对比指南。
价格与转售
永久产权与租约产权公寓：价格与转售
外国人永久产权单元可以出售给任何买家（外国人或泰国人）、可以继承、也可以抵押；租约产权单元则是不断减少的 30 年权利。在配额接近用完的楼盘，外国人永久产权单元的要价往往高于泰国人配额单元；配额充裕的楼盘，差价通常很小。这一溢价没有官方统计数据。
| 外国人永久产权 | 泰国人永久产权（泰国人配额） | 租约产权单元 | |
|---|---|---|---|
| 谁能购买 | 任何人 | 泰国人（或过户时配额仍有余量的外国人） | 任何人，以承租人身份 |
| 转售买家范围 | 最广 | 配额已满时主要是泰国买家 | 随剩余年限减少而变窄 |
| 典型价格位置 | 配额紧张的楼盘中最高 | 在外国买家市场中可能较低 | 低于永久产权，并随剩余年限下降 |
| 继承 | 传给继承人；外籍继承人须符合第 19 条规定 | 传给继承人 | 取决于租约措辞和法院实践 |
| 购买时的典型费用 | 2% 过户费，常由双方分摊；卖方缴纳特别营业税（SBT）3.3% 或印花税 0.5%，以及预扣税 | 与永久产权相同 | 1% 租约登记费 + 租金总额 0.1% 的印花税 |
对投资者来说，配额是资产价值的一部分：在抢手的普吉岛楼盘里，外国人永久产权单元比只有泰国人才能直接购买的单元更容易转售给下一位外国买家。我们的购房税费指南逐项拆解各种费用；租金回报计算器则可以帮您比较不同单元的净回报。
75% 之争
泰国会把公寓外国人配额提高到 75% 吗？
目前还没有。2024 年 6 月，内阁原则性批准研究 75% 外国人配额和 99 年租约，但内政部表示草案尚未准备好，截至 2026 年 10 月 30 日也没有任何法案提交国会。第 19 bis 条的 49% 上限仍然是法律。
步骤 12024 年 6 月
内阁原则性指示
政府要求内政部和土地管理局研究，把公寓外国人配额从 49% 提高到 75%，并允许最长 99 年的住宅租约，作为刺激措施。
步骤 22024 年 6 月
“尚未准备好”
时任内政部长 Anutin Charnvirakul 表示法案尚未准备好，且任何提高都会让泰国业主继续掌握全楼的表决权。
步骤 32024–2025
公众辩论与反对声音
批评者提出主权、住房可负担性和“外国人飞地”的担忧；讨论过仅限部分省份或特定价位的版本，但没有一个被起草成法律。
步骤 42025 年 8–9 月
99 年权利仅针对国有土地征求意见
关于国有财产 99 年租赁权的草案进入公开征求意见阶段；它不涉及公寓配额或私人别墅。
步骤 52026
重心转向打击代持股东
政府集中力量清理非法代持股东持有的房产；75% 配额没有进入国会。
步骤 62026 年 10 月 30 日
目前状态
仅是提案。土地厅的每一宗登记仍适用 49% 配额。
即使有一天获得通过，也需要国会通过法案并在《皇家公报》上公布，而且迄今讨论过的草案只适用于特定地区或超过一定价格门槛的房产，并由泰国业主保留表决控制权。请不要因为“配额将会提高”的承诺而多付溢价，或接受泰国人配额的单元。
分步流程
外国人永久产权公寓购买流程：分步说明
外国人永久产权的二手公寓从预订到拿钥匙，通常需要四到八周：预订并核查配额，由律师审查产权和合同，签约并付定金，从境外汇入资金，取得法人管理机构的函件，最后在土地厅办理过户登记，拿到登记在您名下的产权证。
步骤 1第 1 天
预订
注意事项： 支付一笔金额不大的可退还预订费，以有外国人配额和产权清晰为前提条件。
步骤 2第 1–2 周
律师尽职调查
注意事项： 产权证（Or Chor 2）与抵押负担、楼宇登记、法人管理机构账目、拖欠费用、配额函。
步骤 3第 2 周
买卖合同与定金
注意事项： 双语合同、各项费用由谁承担、外国人永久产权登记失败时的退款约定。
步骤 4第 2–5 周
跨境汇款
注意事项： 使用外币、以您的名义、写明汇款用途；取得 FET 外汇证明或入账通知。
步骤 5第 4–6 周
法人管理机构函件
注意事项： 外国人配额函和无欠费证明（第 29 条），日期应接近过户日。
步骤 6第 4–8 周
土地厅过户
注意事项： 缴纳费用，产权证登记在您名下；随后更新法人管理机构的业主名册和水电账户。
期房遵循同样的逻辑，只是周期更长：开发商在买卖合同中将单元划入外国人配额，每一期付款都从境外汇入，而土地厅过户要等到楼宇竣工并登记为公寓之后才进行。我们的购房流程指南详细说明每一步，期房指南则讲解如何保护您的分期付款。
Empire Estates
我们如何帮您购买永久产权公寓
在每个公寓房源上，我们都会注明该单元是外国人永久产权、泰国人配额还是租约产权；在您看房之前，我们先向法人管理机构了解配额情况，并与您及您的独立律师一起协调银行汇款文件。我们在 Cherng Talay 的团队会说英语、法语和泰语。
先查配额
在您看中某个单元之前，我们先索取该楼书面的配额情况。
产权类型写清楚
外国人永久产权、泰国人配额还是租约产权——在房源信息里就写明，而不是等到签合同时才说。
FET 文件
在您汇款之前，我们向您的银行和律师说明汇款备注的写法和所需文件。
独立律师
我们为您介绍为您服务的泰国律师，他们不为卖方或我们服务。
本指南仅供一般参考，不构成法律或税务建议，内容反映我们在 2026 年 10 月 30 日对泰国法律和土地厅实际做法的理解；条款编号依据非官方英文译本，以泰文文本为准，各地土地厅接受的文件可能有所不同。图表中的楼宇数据仅为示意，并非真实项目的数据。付款之前，请务必请独立的泰国律师核查产权、配额函和您的过户文件。
常见问题
49% 公寓外国人配额：您的问题
外国买家最常问我们的问题，简明作答。
资料来源
本指南所依据的法律文本、律师事务所分析和官方公告（2026 年 10 月 30 日核对）。泰国法律的英文译本为非官方译本；以泰文文本为准。
- 泰国公寓外国人持有配额：49% 规则（第 19 条、第 19 bis 条） — Thai Law Online（英文） (2026 年 10 月更新)
- 泰国的 FET 表格：汇入资金购买公寓 — Thai Law Online（英文）
- 外国人在泰国继承公寓单元（《公寓法》第 19 条和第 19 bis 条） — Tilleke & Gibbins（英文）
- 《土地法典》B.E. 2497（第 86、97、98 条：被视为外资的公司） — FAOLEX / FAO（英文）
- 《民商法典》第 540 条（租期上限） — Thai Law Online（非官方译本，英文）
- 《民商法典》第 538 条（超过 3 年的租约须登记） — Thai Law Online（非官方译本，英文）
- 政府关于 99 年租约和 75% 公寓配额的指示（2024 年 6 月） — Government Public Relations Department（英文）
- 提高外国人持有公寓比例的法案尚未准备好：Anutin — The Nation（英文） (2024 年 6 月)
- 国有财产 99 年租赁权：修正草案与征求意见 — The Nation（英文） (2025 年)
- 土地管理局收紧对代持股东土地交易的审查 — The Nation（英文） (2026 年 5 月)