土地指南 · 更新于 2026年10月
泰国土地权属证书 详解
在泰国，“土地出售”可能意味着拥有完整产权，也可能仅仅是持有一张税费收据。本指南将为您介绍在普吉岛会遇到的各类土地文件、哪些土地可以放心购买或租赁、岛上的建筑规定，以及土地的实际价格（每 rai）。
攀牙府正在开发的山坡地块，毗邻普吉岛
简要回答
应该购买哪种泰国土地权属证书？
只购买或租赁持有 Chanote（Nor Sor 4 Jor）的土地。这是完整的产权证，可证明所有权，并经过精确测量。Nor Sor 3 Gor 是效力较弱但可接受的占有权证；Nor Sor 3 需要经过 30 天公示；应避免购买 Sor Kor 1、Por Bor Tor 5 和 Sor Por Kor 土地。
| 文件 | 泰文 | 证明内容 | 可否出售 / 出租 / 抵押？ | 我们的建议 |
|---|---|---|---|---|
| Chanote（Nor Sor 4 Jor） | โฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. | 完整所有权，已测量并设有编号界桩 | 可以 — 无需公示 | 应坚持选择此类证书 |
| Chanote Trajong | โฉนดตราจอง | 所有权（旧制产权证） | 可以 | 可以接受；较为罕见，请向土地局核实 |
| Nor Sor 3 Gor | น.ส.3 ก. | 占有权，已标绘在航测图上 | 可以 — 无需 30 天公示 | 核查后可以接受；最好升级为 Chanote |
| Nor Sor 3 / Nor Sor 3 Khor | น.ส.3 / น.ส.3 ข. | 占有权，边界未经精确标绘 | 可以 — 须经 30 天公示 | 风险较高；仅可在律师协助并进行测量的情况下考虑 |
| Sor Kor 1 | ส.ค.1 | 1955年的一份公告，表明有人声称对土地拥有占有权 | 无法办理买卖或抵押登记 | 避免购买 |
| Por Bor Tor 5 / 6 | ภบท.5 | 地方税费收据——不代表拥有土地权利 | 不可以 | 避免购买 |
| Sor Por Kor 4-01 | ส.ป.ก. 4-01 | 分配给农民的农业改革用地 | 仅可转给继承人、农民组织或 ALRO | 外国买家绝不可购买 |
| Nor Sor 2 (Bai Jong) | ใบจอง | 临时占用许可 | 不可以 | 避免购买 |
泰国法律区分所有权（kammasit）和占有权（sitthi khrob khrong）。所有权只能通过 Chanote 等产权证书证明；占有权则可通过 Nor Sor 3 Gor 等文件证明。被剥夺占有权的人必须在一年内提起诉讼，否则将失去该权利（《民商法典》第1375条）；所有权的保障要可靠得多。
Chanote
Chanote（Nor Sor 4 Jor）：完整产权证书
Chanote 是唯一能够证明拥有泰国土地完整所有权的文件。该证书由府级或分支土地局签发，依据国家测量网定位，并以编号混凝土界桩标示地界。买卖、租赁、抵押、用益权和地上权均登记在证书上。
产权证书正面列有地块编号、测量图幅、以 rai-ngan-square wah 为单位的面积、原所有人信息，并附有地块示意图。背面记录产权沿革：每次转让、抵押、租赁和地役权都会按日期顺序登记。律师首先会查看的正是这一页。
自2021年以来，土地局使用 GNSS（卫星）参考网络进行测量，因此可以精确定位现代 Chanote 地块。您可在土地局的 LandsMaps 服务中搜索产权证书编号，查看地块及其官方评估价值——这适合初步核查，但不能代替向土地局查询。
Chanote 并不能使土地免受权利争议。如果证书是在森林、国家公园或公共土地上签发的，土地局可以撤销证书；Phuket 已发生过数起此类案件（见下文）。最好的保障是产权沿革清晰、地块与实地界桩相符，并且不在保护区内。
Nor Sor 3
Nor Sor 3 Gor、Nor Sor 3 和 Nor Sor 3 Khor
Nor Sor 3 文件证明的是土地占有和使用权，而非所有权。Nor Sor 3 Gor 依据航拍测量图绘制地块，可在不发布公告的情况下买卖、租赁或抵押。普通 Nor Sor 3 或 Nor Sor 3 Khor 在出售前须公告30天；如有人提出异议，交易将被冻结。
Nor Sor 3 Gor (น.ส.3 ก.)
通常称为“绿色 Garuda”。地界标绘在航拍照片上，产权转让的登记方式与 Chanote 类似，银行通常也愿意接受其作为抵押。可通过申请和测量升级为 Chanote，据称这一过程需要几个月到一年多不等。
Nor Sor 3 / Nor Sor 3 Khor
较旧的“黑色 Garuda”证书没有基于地图的测量，因此地界可能不准确。转让前，须在土地局、县政府办公室和土地现场张贴公告30天；邻居提出异议即可阻止登记。
如果卖家称出售的是“即将取得 Chanote”的 Nor Sor 3 Gor 土地，在新证书签发之前，应将升级结果视为不确定。应将完成升级作为买卖或租赁的条件，聘请持牌测量师确认地界，并核实地块不在无法签发 Chanote 的森林、国家公园或沿海区域内。
危险信号
Sor Kor 1、Por Bor Tor 5 和 Sor Por Kor：应避免的文件
Sor Kor 1、Por Bor Tor 5、Nor Sor 2 和 Sor Por Kor 4-01 均非产权证书。土地局不会为 Sor Kor 1 或税费收据办理买卖或抵押登记；Sor Por Kor 农业改革用地只能转给继承人或农民。外国买家或承租人应放弃交易。
在 Layan，最高法院裁定，178 rai 海滨土地属于公共土地；此前追溯发现，其产权源自 Sor Kor 1 记录，而记录与地块并不相符（DSI 于 April 2022 到访）。July 2026，土地厅撤销了 Sirinat National Park 范围内的产权，其中包括依据伪造的 Sor Kor 1 文件取得的土地产权。Cape Yamu 的产权自 2024 年起也一直在接受调查。
外国买家
外国人可以持有 Chanote 土地吗？
不可以。无论持有什么土地文件，《土地法》第 86 条都禁止外国人拥有土地；第 96 bis 条规定的 1-rai 例外（投资 ฿40 million 并获部长批准后）也极少获批。外国人通常通过登记的 30 年租约持有土地，并在房屋上设立地上权。
土地文件类型对外国买家仍然很重要，因为租赁的安全性取决于其所依附的土地。登记在产权清晰的 Chanote 土地上的 30 年租约，是目前最稳妥的安排；Nor Sor 3 土地也可以登记租约，但会受到其自身缺陷的影响。切勿租赁 Sor Kor 1 或 Sor Por Kor 土地。
我们的租赁权与永久产权指南将说明租约、地上权和续约如何运作；我们的外国人持有产权指南则介绍通过泰国公司和泰籍配偶持有产权的途径，并说明为何代持股东属于违法行为。
Phuket 规定
Phuket 建筑规定：山坡、坡度与海岸
Phuket 土地受环境保护公告（B.E. 2560, 2017）和城市规划共同管辖。自 December 2024 起，部分海拔 80–140 metres 的土地在严格条件下可以开发；陡坡和沿海地带仍受限制。将地块估算为可建地之前，请先核实其具体分区。
| 规定 | 具体含义 | 状态（October 2026） |
|---|---|---|
| 海拔 80 m 以上土地 | 长期以来属于禁建区；一项自 14 December 2024 起生效的内阁决定，允许对海拔 80–140 m 的土地进行有限开发 | 据报道，条件包括：产权证于 2017 年前签发、仅限一栋建筑、最高 6 m、建筑占地面积不超过 90 m²、绿地面积 ≥ 70% |
| 进一步放宽山坡开发限制的草案 | 2026 年的一项修正案草案拟将放宽范围延伸至 150 m，并涵盖 ALRO 土地和社区土地 | 草案 — 尚未生效 |
| 陡坡 | 根据 2017 年规定，坡度达到 35% 或以上的土地禁止建造；坡度为 25–35% 的土地受到严格限制 | 请与工程师确认该地块适用的现行规定 |
| 沿海地带 | 越靠近海岸线，高度和建筑密度限制越严格 | 视分区而定；请核查城市规划 |
| 城市规划颜色 | 黄色 = 低密度住宅区，橙色 = 中密度，棕色 = 高密度，红色 = 商业区，绿色 = 农村/农业用地 | 国家通用惯例；Phuket 规划正在修订 |
支付定金前，请向当地市政机构（tessaban 或 OrBorTor）查询该地块的分区及建筑许可证允许的建设内容，并请建筑师检查坡度和建筑高度限制。一块景色优美的海景地，如果无法取得建筑许可，其价值远低于要价。
计量单位与价格
Phuket 土地价值几何？计量单位及每 rai 价格
泰国土地以 rai 为计量单位：1 rai = 4 ngan = 400 square wah = 1,600 m²。在 Phuket，2023–2026 年官方估价从乡村小路旁每 square wah 不到 ฿4,000，到 Patong 海滨路每 square wah ฿200,000 不等；而 2024 年估算，西海岸优质海滨土地的市场价格约为每 rai ฿80 million。
| 单位 | 等于 | 平方米 |
|---|---|---|
| 1 莱 | 4 恩甘 = 400 平方瓦 | 1,600 m² |
| 1 恩甘 | 100 平方瓦 | 400 m² |
| 1 平方瓦（talang wah） | — | 4 m² |
| 写作“2-1-45” | 2 莱、1 恩甘、45 平方瓦 | 3,780 m² |
| 地点（Phuket） | 价格 | 每莱 | 类型与日期 |
|---|---|---|---|
| Thaweewong Rd, Patong（海滨路） | ฿200,000 / 平方瓦 | ≈ ฿80 million | 官方评估，2023–2026 年度 |
| Ratsada Rd, Phuket Town | ฿155,000 / 平方瓦 | ≈ ฿62 million | 官方评估，2023–2026 年度 |
| Thalang 区（包括 Cherng Talay），大多数道路 | ฿15,000–30,000 / 平方瓦 | ≈ ฿6–12 million | 官方评估；Laguna、Surin 和 Bang Tao 附近价格更高 |
| Thalang 和 Mueang 的乡村小路 | 低于 ฿4,000 / 平方瓦 | 低于 ≈ ฿1.6 million | 官方评估，2023–2026 年度 |
| Patong 海滨地块 | — | ≈ ฿350 million | 市场估值，AREA，2024 年 6 月 |
| Bang Tao、Surin、Karon 的海滩地块 | — | ≈ ฿80 million | 市场估值，AREA，2024 年 6 月 |
| 位置 | 每莱 |
|---|---|
| 乡村小路（Thalang、Mueang） | 低于 ≈ ฿1.6 million |
| Thalang 区，大多数道路 | ≈ ฿6–12 million |
| Ratsada Rd, Phuket Town | ≈ ฿62 million |
| Thaweewong Rd, Patong（海滨路） | ≈ ฿80 million |
来源：财政部2023–2026年评估周期的评估价，按每莱换算。市场价格更高——Bang Tao、Surin 和 Karon 海滩地块约为每莱 ฿80 million，Patong 海滨地块约为 ฿350 million（AREA 估算，2024年6月）。
官方评估价由财政部制定，用于计算过户费和税费；通常低于市场价格。本轮评估期为2023年1月1日至2026年12月31日，新一轮2027–2030年评估预计于2027年1月1日生效——届时上述数值预计会上涨。
我们2026年10月的挂牌价：Mission Hills（Thalang）附近一块1 rai的地块，售价 ฿7.5 million；Baan Para（Thalang）5.5 rai，售价 ฿25 million，约每莱 ฿4.5 million；Mai Khao 7 rai，售价 ฿42 million，约每莱 ฿6 million；Pasak 和 Cherng Talay 的660–700 m²地块，每块售价 ฿15 million——约每莱 ฿34–36 million。挂牌价不等于成交价，临路条件、景观和产权类型都会造成显著差异。
尽职调查
如何核查 Phuket 土地产权：7个步骤
核查土地产权时，应向土地局获取经认证的产权证副本，查看背页上的抵押、租赁和地役权，在实地确认边界，核实合法道路通行权，并对照森林、国家公园、ALRO 和分区规划地图检查地块。支付任何定金前，应委托独立律师办理。
步骤 1
获取经认证的副本
向土地局申请经认证的产权证副本，而非卖方的复印件，并确认卖方是登记所有人或持有有效的授权委托书。
步骤 2
查看背页
所有抵押、租赁、用益权、地上权和地役权都会按日期顺序登记在背页。任何现有租赁或抵押都必须解除，或在合同中明确处理。
步骤 3
在 LandsMaps 上查询
在土地局的 LandsMaps 上搜索产权证编号，查看地块边界和官方评估价，并与现场展示给您的信息进行比较。
步骤 4
实地查看边界
找到编号边界标桩。如果标桩缺失或存在争议，应在签约前要求土地局重新测量，并邀请邻居到场。
步骤 5
确认道路通行权
地块必须能够合法通往公共道路。私人通行权只有在作为地役权（第1387条）登记于双方产权证上时，才对未来业主具有约束力。
步骤 6
核查受保护区域
请律师对照国家公园、森林、ALRO 和公共土地地图核查地块——Phuket 大多数产权撤销都源于这些问题。
步骤 7
核查分区和许可
确认城市规划分区、海拔和坡度，以及市政部门允许您建造的项目。
过户时，按官方评估价收取2%的费用，此外还需缴纳卖方的特定营业税或印花税以及预扣税；各方如何分担可协商确定。我们的购房成本与税费指南提供了详细示例。
选择 Empire Estates
我们如何协助购买土地和别墅
我们挂牌的每块地和每栋别墅都会注明产权类型。我们会在看房前索取产权证，尽早提示 Nor Sor 3 和山坡地块的限制，并为您介绍独立律师和测量师进行土地核查。如果文件是 Sor Kor 1 或税款收据，我们会如实告知。
提前注明产权类型
Chanote、Nor Sor 3 Gor 或租赁产权——看房前，房源信息中就会注明。
尽早提示风险
在推荐地块前，我们会核查海拔、道路通行和与受保护区域的距离。
独立核查
持牌律师和测量师为您服务，而非为卖方服务。
合理定价
我们会将挂牌价与评估价及近期成交价进行比较，并在价格不合理时明确告知。
本指南仅提供一般信息，不构成法律、测量或税务建议。内容依据我们截至 29 October 2026 对泰国法律、官方惯例和已公布数据的理解；估值将于 1 January 2027 调整，Phuket 的环境法规也正在修订。承诺购买具体地块前，请务必委托独立的泰国律师和持牌测量师进行核查。
常见问题
泰国土地产权——常见问题
简要回答土地买家最常向我们提出的问题。
资料来源
本指南参考的官方网站、法院和政府机构记录、律所指南及市场报告（核实日期：29 October 2026）。价格数据的日期见上方表格。
- 泰国地契及土地文件说明 — Thai Law Online
- 泰国《土地法》常见问题（Nor Sor 3、公告、产权升级） — Thai Law Online
- 《土地法》B.E. 2497（第 1、86 和 96 bis 条） — FAOLEX / FAO
- LandsMaps 地块查询及估值 — 泰国政府 (thailand.go.th)
- 官方土地估价查询 — 财政部土地厅
- 芭东海滨土地官方估价居全岛之首 — 《普吉岛新闻》 (2023–2026 年估价周期)
- 新一轮估价预计于 1 January 2027 起实施 — InfoQuest
- 普吉岛各区域土地价格（AREA 调查） — 《国家报》 (June 2024)
- 拉扬海滨土地被裁定为公共土地——DSI 现场勘查 — 特别调查厅 (DSI)
- Sirinat 国家公园内的土地权属证书被撤销 — 《泰叻报》 (July 2026)
- Cape Yamu 普吉岛土地调查 — 《Khaosod English》
- 普吉岛 80 米建筑高度限制已废除 — C9 Hotelworks
- 普吉岛新环境法规（坡地，2017 年制度） — C9 Hotelworks
- 普吉岛环境保护区修正案草案（2026） — 《每日新闻》
- 泰国地役权（第 1387 条） — Thai Law Online
- 泰国土地面积单位换算器（rai、ngan、square wah） — Cornerstone Legal