Immobilien-Due-Diligence in Thailand

Kurz zusammengefasst

Was umfasst die Due Diligence bei Immobilien in Thailand?

Vor jeder Anzahlung prüft ein unabhängiger thailändischer Anwalt die Eigentumsurkunde und ihre Belastungen beim Land Office, die Identität und Verfügungsberechtigung des Verkäufers, Baugenehmigungen, Bebauungsbestimmungen und die rechtmäßige Zufahrt. Bei Condos prüft er außerdem die Unbedenklichkeitsbescheinigung der juristischen Person und die Ausländerquote. Im Jahr 2026 kostet dies üblicherweise ฿20,000–80,000 und dauert ein bis vier Wochen.

übliche Kosten für einen unabhängigen Anwalt

฿20–80k

übliche Prüfdauer, vom Condo bis zur Villa

1–4 Wochen

maximaler Ausländeranteil an der Gesamtfläche der Condo-Einheiten

49%

maximale Laufzeit eines eingetragenen Pachtvertrags

30 Jahre

Das thailändische Grundbuch ist zuverlässig hinsichtlich der darin eingetragenen Informationen – wem ein Grundstück gehört und welche Belastungen eingetragen sind. Es sagt Ihnen jedoch nicht, ob das Haus mit einer Genehmigung gebaut wurde, ob Sie die Zufahrtsstraße rechtmäßig nutzen dürfen oder ob in einem Condo-Gebäude noch Ausländerquote verfügbar ist. Eine Eigentumstitelversicherung ist hier kaum üblich; diese Prüfungen sind daher Ihr Schutz. Die folgenden Abschnitte orientieren sich an der Reihenfolge, in der ein guter Anwalt vorgeht. Anschließend finden Sie eine Checkliste zum Ausdrucken für jede Phase sowie Warnsignale, bei denen Sie vom Kauf Abstand nehmen sollten.

Eigentumsurkunde

Wie prüft man eine Eigentumsurkunde beim Land Office?

Ihr Anwalt beschafft beim zuständigen Land Office eine beglaubigte Kopie der Vorder- und Rückseite der Urkunde und prüft den Namen des Eigentümers, die Grundstücksnummer, die Fläche und die Eintragungsliste auf der Rückseite. Dort sind alle Verkäufe, Hypotheken, Pachtverträge, Dienstbarkeiten, Nießbrauchrechte und gerichtlichen Beschlagnahmen vermerkt. Bestehen Sie auf einem Chanote (Nor Sor 4 Jor).

In Phuket wird die Eigentumsurkunde je nach Grundstück beim provinzialen Land Office in Phuket Town oder bei dessen Zweigstellen in Thalang oder Kathu verwahrt. Seit dem Personal Data Protection Act stellen Land Offices eine beglaubigte Kopie in der Regel nur dem Eigentümer oder einer Person mit dessen unterzeichneter Vollmacht aus. Bitten Sie den Verkäufer daher bereits bei der Reservierung um eine Vollmacht für die Suche. Die LandsMaps-App des Department of Lands zeigt Lage, Form und amtlichen Schätzwert des Grundstücks an und hilft dabei, eine Urkunde zu erkennen, die nicht zu dem von Ihnen besichtigten Grundstück passt.

Prüfen Sie anschließend das Grundstück vor Ort. Die auf einem Chanote nummerierten Grenzmarkierungen sollten vorhanden sein. Fehlen sie oder verläuft die Mauer eines Nachbarn über die Grenze, beantragen Sie vor der Übertragung beim Land Office eine Grenzvermessung (rang wat). Unser Leitfaden zu Grundstückstiteln erklärt Chanote, Nor Sor 3 Gor und die Dokumente, die Sie niemals kaufen sollten, etwa Sor Kor 1 oder Sor Por Kor Land.

Prüfungen des Verkäufers

Wie überprüfen Sie den Verkäufer und sein Recht, die Immobilie zu verkaufen?

Die unterzeichnende Person muss der eingetragene Eigentümer sein oder über eine gültige, spezifische Vollmacht verfügen und alle gesetzlich erforderlichen Zustimmungen haben. Bei einer Privatperson bedeutet das einen Ausweis, der mit der Eigentumsurkunde übereinstimmt, sowie bei Verheirateten die Zustimmung des Ehepartners bei ehelichem Vermögen; bei einem Unternehmen sind eine aktuelle Registrierungsbescheinigung, die Unterschriften der vertretungsberechtigten Direktoren und ein Vorstandsbeschluss erforderlich.

Unterschreibt jemand im Namen des Eigentümers, sollte die Vollmacht auf dem Formular des Land Office ausgestellt, ausdrücklich auf diese Immobilie bezogen und aktuell sein. Eine im Ausland unterzeichnete Vollmacht muss in der Regel notariell beglaubigt und von einer thailändischen Botschaft oder einem Konsulat legalisiert werden. Ihr Anwalt sollte außerdem den Namen des Verkäufers und das Unternehmen in der DataWarehouse-Datenbank des Department of Business Development sowie in der Insolvenzsuche des Legal Execution Department prüfen: Ein insolventer Verkäufer kann keine rechtswirksame Übertragung vornehmen, und der Verkauf durch ein Unternehmen mit unbezahlten Gläubigern kann angefochten werden.

Seien Sie besonders vorsichtig bei Villen und Grundstücken, die über ein thailändisches Unternehmen verkauft werden, das von einem Ausländer kontrolliert wird. Grundstücke über Nominee-Gesellschafter zu halten, ist gemäß sections 111–113 of the Land Code und dem Foreign Business Act B.E. 2542 illegal. Wer die Anteile eines solchen Unternehmens kauft, übernimmt dessen rechtliche Risiken. Unser Leitfaden zu den Risiken thailändischer Unternehmen mit Nominees erklärt warum.

Genehmigungen & Bebauungsregeln

Welche Genehmigungen und Bebauungsregeln sollten Sie prüfen?

Prüfen Sie, ob jedes Gebäude auf dem Grundstück über eine Baugenehmigung (Form Or 1) verfügt und mit den genehmigten Plänen übereinstimmt. Gebäude, für die vor der Nutzung eine Inspektion erforderlich ist, etwa Eigentumswohnanlagen, sollten außerdem über eine Nutzungsbescheinigung (Form Or 6) verfügen. Bestätigen Sie anschließend, dass die Flächennutzungszone, die Höhenlage am Hang und die Küstenbeschränkungen Ihr Vorhaben zulassen.

Das häufigste Problem auf Phuket ist nicht eine fehlende Genehmigung, sondern nachträgliche Zusatzarbeiten: ein Pooldach, eine geschlossene Terrasse oder ein Personalhaus, das nach Erteilung der Genehmigung hinzugefügt wurde. Lassen Sie sich die genehmigten Pläne geben und vergleichen Sie sie Raum für Raum mit der Villa; Ihr Anwalt kann bei der örtlichen Behörde nachfragen, ob eine Anordnung oder Beschwerde vorliegt. Wer ohne Genehmigung baut oder von den Plänen abweicht, setzt den Eigentümer Abrissanordnungen und Strafen gemäß Abschnitt 65 des Building Control Act aus.

Zonierungs- und Umweltvorschriften bestimmen, was Sie als Nächstes tun können. Grundstücke in Phuket oberhalb von 80 m unterliegen Beschränkungen, Hänge mit 35% oder mehr sind nach den Vorschriften von 2017 nicht bebaubar, und in Küstenzonen sind Höhe und Bebauungsdichte begrenzt. Wenn Sie einen Neubau, eine Erweiterung oder eine tägliche Vermietung planen, prüfen Sie diese Vorschriften und die Bestimmungen für das Gebäude jetzt. Unser Ratgeber zum Hausbau behandelt die Vorschriften für Hanglagen ausführlich.

Zugang & Versorgung

Wie prüft man Zufahrt, Wegerechte und Versorgungsanschlüsse?

Eine Villa oder ein Grundstück benötigt einen rechtmäßigen, nicht nur tatsächlichen Zugang: entweder eine Front zu einer öffentlichen Straße oder ein Wegerecht, das sowohl in Ihrem Eigentumsnachweis als auch im Eigentumsnachweis des Grundstücks eingetragen ist, über das die Straße verläuft. Prüfen Sie außerdem, ob Strom, Wasser und Abwasser rechtmäßig angeschlossen sind, auf wessen Namen die Zähler laufen und ob ein Brunnen, falls vorhanden, genehmigt ist.

Prüfung von Eigentumswohnungen

Was sollten Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung prüfen?

Bei einer Eigentumswohnung ist die Verwaltung des Gebäudes Ihre wichtigste Anlaufstelle. Bitten Sie sie um eine Bescheinigung über die Ausländerquote, die bestätigt, dass ausländisches Eigentum innerhalb von 49% der Gesamtwohnfläche bleibt (s.19 bis), die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die das Grundbuchamt für die Eintragung einer Übertragung benötigt (s.29), die letzten geprüften Jahresabschlüsse, den Stand des Rücklagenfonds, die Protokolle der Hauptversammlungen und die Gebäudeverordnung.

Gemeinschaftsgebühren haften an der Einheit, nicht am Eigentümer, und das Condominium Act erlaubt Zuschläge bei verspäteter Zahlung — bis zu 12% pro Jahr und bis zu 20%, sobald Gebühren seit mindestens sechs Monaten überfällig sind. Der Kauf einer Einheit mit Zahlungsrückständen bedeutet daher, dass Sie diese übernehmen, sofern der Verkäufer sie nicht vorher begleicht. Prüfen Sie, ob die im Eigentumstitel der Eigentumswohnung angegebene Fläche mit dem Kaufvertrag übereinstimmt, da sowohl Gebühren als auch die Ausländerquote pro m² berechnet werden.

Für die Eintragung als ausländisches Volleigentum müssen Sie außerdem nachweisen, dass der Kaufpreis in ausländischer Währung nach Thailand überwiesen wurde. Dafür benötigen Sie das Foreign Exchange Transaction (FET)-Formular, das Ihre thailändische Bank für Überweisungen von USD 50,000 oder mehr ausstellt. Unser Leitfaden zur Ausländerquote bei Eigentumswohnungen erläutert, wie die Quote berechnet wird, und unser Finanzierungsleitfaden erklärt, wie Sie das Geld korrekt überweisen.

Bauträger von Off-Plan-Projekten

Wie prüfen Sie einen Bauträger eines Off-Plan-Projekts?

Bei einem Off-Plan-Projekt leihen Sie einem Bauträger 18–36 Monate lang Geld. Prüfen Sie das Unternehmen daher wie ein Kreditgeber: den Eintrag beim Department of Business Development, eingereichte Jahresabschlüsse und Geschäftsführer, fertiggestellte Projekte und Verzögerungen, den Grundstückstitel und die Projektfinanzierung per Hypothek, die Baugenehmigung und die EIA-Genehmigung sowie die Absicherung Ihrer Ratenzahlungen — ein Treuhandkonto ist in Thailand freiwillig.

Ausländische Käufer reservieren in Phuket häufig Off-Plan-Einheiten aus dem Ausland, allein auf Grundlage einer Broschüre. Eine zweiwöchige Prüfung durch einen Anwalt vor der ersten Ratenzahlung kostet nur einen Bruchteil einer einzigen Zahlung. Unser Leitfaden zum Kauf von Off-Plan-Immobilien erläutert Zahlungspläne und wie Sie diese verhandeln.

Gebühren und Zeitplan

Wie viel kostet eine Due-Diligence-Prüfung und wie lange dauert sie?

2025–2026 berechnen thailändische Anwaltskanzleien für die Prüfung eines unkomplizierten Weiterverkaufs einer Eigentumswohnung typischerweise ฿20,000–40,000, für eine Villa mit Grundstück ฿30,000–80,000 und für Grundstücke mit mehreren Eigentumstiteln, Unternehmensstrukturen oder Off-Plan-Projekte ฿50,000–100,000 oder mehr. Die Prüfung einer Eigentumswohnung dauert ein bis zwei Wochen, die einer Villa oder eines Grundstücks drei bis vier Wochen, bei erforderlicher Vermessung länger.

Planen Sie für eine weiterverkaufte Villa außerdem ein separates Budget für eine Gebäudeinspektion durch einen Ingenieur, eine Überprüfung der Grundstücksgrenzen durch das Land Office, falls Grenzmarkierungen fehlen, und die Übersetzung wichtiger Dokumente ein. Übertragungsgebühren und Steuern – die 2% Übertragungsgebühr, die 3.3% Specific Business Tax oder die 0.5% Stempelsteuer sowie die Quellensteuer – werden in unserem Ratgeber zu Kaufkosten und Steuern erläutert. Bitten Sie um einen schriftlichen Kostenvoranschlag und einen schriftlichen Bericht: Ein Anwalt, der Ihnen nur sagt „alles in Ordnung“, hat seine Arbeit nicht erledigt.

Checkliste

Die vollständige Checkliste für die Due-Diligence-Prüfung einer Immobilie, Schritt für Schritt

Gehen Sie diese Checkliste gemeinsam mit Ihrem Anwalt durch: Schritt eins vor der Zahlung einer Reservierungsanzahlung, Schritt zwei während der rechtlichen Prüfung, Schritt drei bei Eigentumswohnungen oder Off-Plan-Projekten und Schritt vier am Tag der Eigentumsübertragung. Zu jedem Punkt sollte ein Dokument in Ihren Unterlagen vorliegen – keine mündliche Zusicherung des Verkäufers, des Projektentwicklers oder eines Maklers.

Schritt 1 — Vor der Reservierungsanzahlung

Phase 2 — Rechtliche Prüfung (alle Immobilien)

Phase 3 — Eigentumswohnungen und Projekte im Bau

Phase 4 — Tag der Eigentumsübertragung

Warnsignale

Welche Warnsignale sollten Sie vom Immobilienkauf abhalten?

Brechen Sie den Kauf ab oder leisten Sie zumindest keine weiteren Zahlungen, wenn es sich beim Eigentumsnachweis nicht um einen Chanote oder einen registrierten Eigentumsnachweis für eine Wohnung handelt, der Verkäufer nicht allein unterschreiben kann, eine Beschlagnahme im Register eingetragen ist, die Zufahrt nicht registriert ist, für das Gebäude keine Genehmigung vorliegt, die Wohnung keine Ausländerquote hat oder jemand Nominee-Gesellschafter vorschlägt. Die meisten dieser Probleme lassen sich günstiger vermeiden als beheben.