签证指南 · 2026 年 10 月 29 日更新
泰国房产业主 签证指南
在普吉岛买房和在泰国居住，是两个独立的法律问题。本指南先回答每位业主最先想问的问题——我能待多久？——然后对比 2026 年您可以选择的所有长期签证，包括费用、条件和申请方式。
护照上的泰国出入境印章
简答
拥有房产的话，您能在泰国待多久？
拥有泰国的公寓或别墅，本身并不能让您获得签证或居住权。您能停留多久，只取决于您的签证：免签 30 天；300 万泰铢公寓路线或退休签证为可续签的一年；Thailand Privilege 为 5–20 年；LTR 为 10 年。
下文的规则、门槛和费用均以 2026 年 10 月为准，每一条都在页末链接了官方或法律来源。泰国入境规则经常变化——有时通过内部命令、几乎不提前通知——因此行动之前，请向入境管理局（Immigration Bureau）、受理您申请的泰国使领馆或持证律师确认。
这种困惑可以理解：在许多国家，买房会打开一条居留途径。泰国则把两者分开。谁可以拥有什么，由《土地法典》和《公寓法》决定，由土地管理局（Land Department）办理；谁可以停留、停留多久，由《入境法》决定，由入境管理局办理。在外国人可获准停留的各项理由中，没有一项是“产权证登记在您名下”。
实际上，没有签证入境的业主与其他游客一样对待。自 2026 年 9 月 15 日起，这意味着 60 个国家和地区的公民（包括英国、美国、法国、德国和澳大利亚）享有 30 天、仅限旅游的免签，低于此前的 60 天。拥有一栋 2000 万泰铢的别墅，也不会多出一天。
房产可以做的，是帮助您符合某些签证的条件。购买价至少 300 万泰铢的公寓，是 2025 年 10 月推出的一年期可续签路线的合格资产；泰国房产可以计入两类 LTR 的投资门槛；而退休或婚姻延期看的是您在泰国银行里的存款，而不是房子。本指南其余部分逐一说明各种选项。
| 您作为业主的情况 | 典型停留期 | 签证依据 |
|---|---|---|
| 度假的业主，无签证 | 每次入境 30 天 | 免签（仅限旅游，自 2026 年 9 月 15 日起） |
| 拥有价值 300 万泰铢或以上公寓的业主 | 1 年，可续签 | 依据入境命令 237/2568 和 238/2568 的非移民停留 |
| 50 岁以上、在泰国银行存有 ฿800,000 的业主 | 1 年，可续签 | 退休延期（Non-O / O-A） |
| 与泰国公民结婚的业主 | 1 年，可续签 | 婚姻延期（Non-O） |
| 拥有度假屋的远程工作者 | 每次入境最多 180 天，有效期 5 年 | 目的地泰国签证（Destination Thailand Visa，DTV） |
| 愿意购买会员资格的业主 | 5 至 20 年（每次入境 1 年） | Thailand Privilege |
| 拥有 100 万美元资产的业主 | 10 年（5 + 5） | LTR 全球富裕公民（Wealthy Global Citizen） |
对比
哪种签证适合房产业主？2026 年对比
对大多数普吉岛业主来说，现实的选择在以下几种之间：退休延期（50 岁及以上）、300 万泰铢公寓路线、Thailand Privilege 会员、适合远程工作者的 DTV，以及最富裕人群的 10 年期 LTR。只有公寓路线和 LTR 让您的房产在申请中有正式的作用。
| 签证 | 停留期限（官方费用） |
|---|---|
| 免签 | 每次入境 30 天 (免费 · 仅限旅游) |
| 300 万泰铢房产路线 | 1 年，可续签 (每次延期 ฿1,900，另加签证费) |
| 退休（Non-O / O-A） | 1 年，可续签 (每年延期 ฿1,900) |
| 目的地泰国签证（DTV） | 5 年 (约 ฿10,000 · 每次入境最多 180 天) |
| LTR 全球富裕公民 | 10 年（5 + 5） (฿50,000) |
| Thailand Privilege | 5–20 年 (฿650,000–5,000,000 · 每次入境 1 年) |
来源：下方对比表，截至 2026 年 10 月。仅含政府收费；律师、中介、翻译、保险和旅行费用另计，各国驻外使领馆自行设定签证费。
| 签证 | 主要资格（2026） | 官方费用 | 期限 | 可以工作吗？ | 与您房产的关联 |
|---|---|---|---|---|---|
| 免签 | 60 个列明国籍 | 免费 | 每次入境 30 天 | 不可以 | 无 |
| 300 万泰铢房产路线 | 以您名义持有价值 300 万泰铢以上的公寓，或符合条件的租赁；旅游与体育部的函件 | 每次延期 ฿1,900，另加签证费 | 1 年，可续签 | 不可以 | 直接关联：公寓就是合格的投资 |
| 1000 万泰铢投资路线 | 1000 万泰铢以上投资于公寓、泰国存款或政府债券，资金来自境外 | 每次延期 ฿1,900 | 1 年，可续签 | 不可以 | 购买公寓可以计入 |
| LTR 全球富裕公民 | 100 万美元资产，其中 500,000 美元投资于泰国 | ฿50,000 | 10 年（5 + 5） | 可以，需办理工作许可（可办数字工作许可） | 泰国房产可计入 500,000 美元 |
| LTR 富裕退休人士 | 50 岁以上，80,000 美元被动收入（或 40,000 美元 + 250,000 美元投资） | ฿50,000 | 10 年（5 + 5） | 可以，需办理工作许可 | 泰国房产可计入 250,000 美元 |
| Thailand Privilege | 会员制；背景审查，无年龄限制 | ฿650,000–5,000,000 | 5–20 年，每次入境 1 年 | 不可以 | 无 |
| 退休（Non-O / O-A） | 50 岁以上，泰国银行存款 ฿800,000 或每月收入 ฿65,000 | 每年延期 ฿1,900 | 1 年，可续签 | 不可以 | 无——看存款，不看房子 |
| 退休 10 年（O-X） | 50 岁以上，14 个国籍，300 万泰铢存款（或 180 万泰铢 + 每年 120 万泰铢收入） | 签证费因使领馆而异 | 5 + 5 年 | 不可以 | 无 |
| 婚姻（Non-O） | 与泰国人登记结婚，฿400,000 或每月 ฿40,000 | 每年延期 ฿1,900 | 1 年，可续签 | 可以，需办理工作许可 | 无 |
| 目的地泰国签证（DTV） | 远程工作或“软实力”活动，储蓄 ฿500,000 | 约 ฿10,000（因使领馆而异） | 5 年，每次入境最多 180 天 | 不可为泰国雇主或客户工作 | 无 |
费用为 2026 年公布或通常收取的政府费用；律师、中介、翻译、保险和旅行费用另计。各国驻外使领馆以当地货币自行设定签证费，因此泰铢数字仅供参考。仅凭签证从来不能工作——即使可以办理工作许可，也是另行申请。
300 万泰铢路线
“300 万泰铢房产签证”：2026 年它到底是什么
所谓“300 万泰铢房产签证”并不是新的签证类型，而是入境管理局第 237/2568 号和 238/2568 号命令创设的、自 2025 年 10 月 1 日起生效的一年期可续签停留许可。持有以自己名义登记、价值至少 300 万泰铢的公寓单元，并取得旅游与体育部支持函的外国人可以申请。
对购房者而言，这条路线取代了此前要求 1000 万泰铢的投资延期。那条 1000 万泰铢路线——公寓、泰国银行定期存款或泰国政府债券，资金须来自境外——仍然存在，适合购买较大面积单元、希望依赖长期规则的买家。
如果您是为这条路线而买房，签约前请核对三点：单元在外国人永久产权配额之内；买卖合同中的价格至少为 300 万泰铢；购房款以外币从境外汇入，并有银行的外汇证明——土地厅登记外国业主时需要它。我们的购房流程指南逐步说明各个环节，在售公寓页面则列出有外国人配额的单元。
这些命令从未以公开英文文本发布，入境管理局也没有发布详细指引。一家律师事务所提到 2026 年 6 月 24 日的后续命令 145/2569 和 146/2569，但未能取得其内容；一家开发商声称租赁路线已暂停。截至 2026 年 10 月，这两点都没有官方来源确认：为签证目的购买之前，请让入境办公室或律师确认现行条件。
LTR 签证
10 年期 LTR 签证：什么时候房产算数
长期居留（Long-Term Resident，LTR）签证可停留 10 年（初始 5 年，再延 5 年），费用 ฿50,000。在四个类别中的两个里，泰国房产可算作合格投资：截至 2026 年 10 月，全球富裕公民最多 500,000 美元，年收入 40,000–80,000 美元的富裕退休人士为 250,000 美元。
| LTR 类别 | 适合谁 | 财务条件 | 房产可以计入吗？ |
|---|---|---|---|
| 全球富裕公民（Wealthy Global Citizen） | 不限年龄 | 100 万美元资产，其中 500,000 美元投资于泰国；自 2025 年 2 月起无收入要求 | 可以——永久产权的公寓、住宅或别墅，或剩余租期至少 10 年的租约 |
| 富裕退休人士（Wealthy Pensioner） | 50 岁以上 | 每年 80,000 美元养老金或被动收入；或 40,000–80,000 美元，加上在泰国投资 250,000 美元 | 可以，用于 250,000 美元的投资 |
| 在泰远程工作专业人士（Work-from-Thailand Professional） | 大型外国公司的远程员工 | 年收入 80,000 美元（拥有硕士学位为 40,000 美元） | 不可以 |
| 高技能专业人士（Highly-Skilled Professional） | BOI 目标产业的专家 | 年收入 80,000 美元（拥有科学或技术类硕士学位为 40,000 美元） | 不可以 |
对普吉岛业主来说，LTR 大致在 1,600 万–1,800 万泰铢以上才划算（约 500,000 美元，视汇率而定），或适合养老金收入稳定的退休者。低于这个水平，300 万泰铢路线或退休延期更简单、更便宜。
Thailand Privilege
Thailand Privilege（原 Elite）：2026 年套餐
Thailand Privilege 是国有会员制项目，原名 Thailand Elite，购买后可获得 5 至 20 年的长期签证，没有年龄、收入或房产方面的门槛。截至 2026 年 10 月，官方网站列出五种套餐，从 5 年期 ฿650,000（Bronze）到 20 年期 500 万泰铢（Reserve，仅限受邀）。会员每次入境最长可停留一年。
| 套餐 | 会员费 | 有效期 | 每年特权积分 |
|---|---|---|---|
| Bronze | ฿650,000 | 5 年 | 0 |
| Gold | ฿900,000 | 5 年 | 20 |
| Platinum | 150 万泰铢 | 10 年 | 35 |
| Diamond | 250 万泰铢 | 15 年 | 55 |
| Reserve（仅限受邀） | 500 万泰铢 | 20 年 | 120 |
会员费一次性缴纳，没有年费。每次入境最长可停留一年，在泰国按标准的 ฿1,900 入境管理费延期，会员还可享受机场快速通道和入境手续的礼宾协助。该签证不允许工作，也不赋予拥有土地的特殊权利——会员购买房产与任何外国人一样适用相同规则，详见我们的外国人产权指南。
Bronze 多次被宣布停售，随后又延期。日期为 2026 年 9 月 30 日的第三方报道称，运营方已把 Bronze 延长到 2026 年 12 月 31 日；官方网站仍列出该套餐，但没有给出截止日期。请把最便宜的入门档视为 2026 年底之后不确定。2023 年 10 月之前出售的套餐已对新会员停售。
退休、婚姻、DTV
适合业主的退休、婚姻和 DTV 签证
大多数在普吉岛长住的业主持有一年期停留延期，每年在岛上的入境办公室以 ฿1,900 续办。50 岁及以上的退休人士，凭泰国银行 ฿800,000 存款或每月 ฿65,000 收入即可符合；泰国公民的配偶则需 ฿400,000 或每月 ฿40,000。远程工作者可以使用五年期 DTV。
退休延期（Non-O 或 O-A）
以您本人名义在泰国银行账户存有 ฿800,000，申请前持有两个月、获批后持有三个月，之后任何时候不得低于 ฿400,000；或每月收入 ฿65,000；或两者组合。可在境外申请 O-A（一年期，需健康保险——许多使领馆要求 300 万泰铢或 100,000 美元的保额，另一些要求门诊 ฿40,000、住院 ฿400,000），也可凭 Non-O 入境后在普吉岛延期（延期没有保险规定）。禁止工作。
长期退休（O-X）
适用于 14 个指定国家、50 岁及以上的公民：泰国银行存款 300 万泰铢（或 180 万泰铢加每年 120 万泰铢收入），存满一年且之后不得低于 150 万泰铢，另需健康保险。授予 5 年，可续签一次。
婚姻签证（Non-O）
适用于泰国公民依法登记的配偶，包括同性配偶：泰国银行存款 ฿400,000 或每月收入 ฿40,000，每年续办。与退休签证不同，它允许您申请工作许可。
目的地泰国签证（DTV）
5 年多次入境，每次入境最多 180 天。通常可在入境管理局再延期一次，最多 180 天。需要 6 个月银行对账单显示 ฿500,000，并提供远程工作或“软实力”活动（如泰拳或泰国烹饪）的证明。费用约 ฿10,000，因使领馆而异。不得为泰国雇主或客户工作。
请注意，您的房子在这些申请中不起任何作用：入境管理局审查的是银行里的钱、您的收入、您的婚姻或您的活动。不过，房子在实践中仍然有用——您的租约或产权证可作为住址证明，稳定的住址会让 90 天报到和每年续办容易得多。
想了解持这些签证在普吉岛生活的完整月度预算——房租、水电、健康保险和学校——请参阅我们的普吉岛生活成本指南。
业主义务
以业主身份居住：90 天报到、TM30 和再入境许可
无论持哪种签证，2026 年长期居留都适用三项例行义务：每 90 天报告一次住址（免费；LTR 持有人每年一次）；确保入住后 24 小时内已提交 TM30 住宿报告；出行前办理再入境许可（单次 ฿1,000，多次 ฿3,800），否则您的延期将失效。
申请方式
如何申请：境外办 e-Visa，在普吉岛办延期
签证需在出行前通过泰国 e-Visa 网站（thaievisa.go.th）在线申请，LTR 则通过投资促进委员会（BOI）申请。延期、签证转换、90 天报到和再入境许可随后在普吉岛入境管理局现场办理，地址为 482 Phuket Road, Talat Yai, Phuket Town，周一至周五开放，08:30–16:30。
步骤 1
买房之前先选好路线
如果房产要用来支持您的签证，请先确认路线：300 万泰铢公寓路线和 LTR 都取决于房产如何购买、登记在谁名下。
步骤 2
准备资金证明
尽早开立泰国银行账户：退休和婚姻申请需要资金存放至少两个月；DTV 需要 6 个月的对账单；LTR 的 100,000 美元方案需要 12 个月的记录。
步骤 3
在境外在线申请
在 thaievisa.go.th 提交签证申请，这是全球泰国使领馆使用的网站；请至少预留三周。LTR 申请人须先在 ltr.boi.go.th 申请 BOI 核准。
步骤 4
入境并登记住址
落地前完成 TDAC。入住后，确保房东、公寓管理处或作为业主的您在 24 小时内提交 TM30，并保留回执。
步骤 5
在普吉岛入境管理局办理延期
提交 TM.7 延期表格，附护照复印件、照片、银行函件和对账单、产权证或租约以及 TM30 回执。以现金支付 ฿1,900。请早点到：开门前就会排队。
步骤 6
保持身份有效
每 90 天报到，每次出行前办理再入境许可，在到期前最后几周续办，并全年保持银行余额达到要求的水平。
在岛上去哪里办
482 Phuket Road, Talat Yai, Mueang Phuket 83000，靠近 Saphan Hin。电话 076 221 905。周一至周五，08:30–16:30，午休、周末和公共假日关闭。费用以现金支付。这是岛上唯一提供全面服务的入境办公室；出发前请确认开放时间。
办理延期要带什么
有效期 6 个月以上的护照，以及照片页、签证页、入境章页和出境卡页的复印件；两张近期 4×6 cm 照片；TM.7 表格；泰国银行函件和更新后的存折或对账单；住址证明（产权证、公寓所有权证书或租约）和 TM30 回执。O-A 和 O-X 持有人请随身携带保险证明。
居留与税务
永久居留与税务居民
连续三年持一年期延期后可申请永久居留，每个国籍每年限额 100 人，申请费 ฿7,600，获批后 ฿191,400。另外，一个日历年内停留 180 天或以上，您就成为泰国税务居民；自 2024 年起，您汇入泰国的境外收入可能被征税。
| 主题 | 2026 年 10 月的规则 | 对业主意味着什么 |
|---|---|---|
| 永久居留 | 连续延期满 3 年；每个国籍限额 100 人；泰语面试；申请费 ฿7,600，获批后 ฿191,400（泰国人的配偶为 ฿95,700） | 房产不是合格因素，永久居留者仍然不能拥有土地 |
| 税务居民 | 一个日历年内在泰国停留 180 天或以上 | 如果您一年分别住在普吉岛和母国，请计算好天数 |
| 境外收入 | 居民将其汇入泰国时须纳税，无论收入产生于哪一年（税务局指示 Paw. 161/2566 和 162/2566）；2024 年之前赚取的收入免税 | 为买房或生活而汇入的资金可能需要计税；请保留收入产生时间的记录 |
| 拟议的减免 | 对在收入产生当年或次年汇入的境外收入给予免税的草案 | 仅是提案——截至最新报道（2026 年 8 月）尚未刊登在《皇家公报》上 |
| LTR 豁免 | 全球富裕公民和富裕退休人士的境外收入免税 | 对富裕业主来说，这是 LTR 的一大实际优势 |
泰国与您母国之间的税收协定可以减少双重征税，但规则取决于您的国籍和收入类型。汇出大额资金前请咨询税务顾问；购房本身以及产权结构如何设置，请参阅我们的永久产权与租约产权对比指南。
Empire Estates
我们如何帮助业主规划签证
我们是房地产中介，不是移民公司，因此不代办签证申请。我们能做的，是确保您计划中的房产环节行得通：外国人配额内的公寓、价格符合 300 万泰铢路线、文件满足土地厅和入境管理局的要求，并为您介绍普吉岛独立的移民律师。
考虑签证的选房清单
有外国人配额的永久产权公寓，按您目标路线的要求定价并备齐文件。
文件规范
外汇证明、产权登记和住址证明，为日后的入境申请提前准备好。
代办 TM30
对于由我们管理的房屋，我们会为每位外国客人或租客提交 TM30 报告。
可信赖的律师
在岛上我们信赖的法律合作伙伴中，为您介绍独立的、持证的移民律师。
本指南仅供一般参考，不构成法律、移民或税务建议，Empire Estates 也不是移民代理。它反映我们依据下列官方和法律来源，在 2026 年 10 月 29 日对规则的理解；在没有官方文本的地方，我们已标明若干要点。泰国的入境规则、门槛和费用经常变化，各办公室和使领馆的执行方式也不同。购房、汇款或申请之前，请务必向入境管理局、受理您申请的泰国使领馆或持证的泰国律师确认。
常见问题
泰国房产业主签证：您的问题
简明作答，规则以 2026 年 10 月为准。
资料来源
本指南所用的规则和费用，并注明各来源的日期。官方页面在前；在没有公开官方文本的地方，则列出我们所依据的律师事务所解读。
- 泰国入境管理局 — Royal Thai Police（英文） (官方；延期、90 天报到、TM30)
- 泰国 e-Visa 网站 — Ministry of Foreign Affairs of Thailand（英文） (官方申请网站)
- 9 月 15 日起实施的 30 天和 15 天免签新规 — Tourism Authority of Thailand（英文） (2026 年 9 月 1 日)
- 长期居留（LTR）签证——资格、费用与福利 — Board of Investment of Thailand（英文） (官方)
- 长期居留（LTR）签证 — 泰王国驻孟买总领事馆（英文） (官方)
- 泰国放宽长期居留签证要求 — Tilleke & Gibbins（英文） (BOI 公告 Por. 3/2568，2025 年 2 月)
- 泰国通过房产投资获得 LTR 签证的途径 — Tilleke & Gibbins（英文） (2026 年 4 月 30 日)
- 签证会员套餐 — Thailand Privilege Card Co., Ltd.（英文） (官方，2026 年 10 月 29 日查阅)
- 会员停留延期 — Thailand Privilege Card Co., Ltd.（英文） (官方)
- Thailand Privilege Bronze 会员资格延长至 2026 年 12 月 31 日 — ThailandElite.net（独立代理，英文） (第三方，2026 年 9 月 30 日)
- 300 万泰铢房产投资新签证（命令 237/2568 和 238/2568） — Thai Law Online（英文） (律师事务所解读，2026 年 10 月 5 日更新)
- 泰国 300 万泰铢投资签证指南 — Pattaya Mail（英文）
- 外国公寓业主的一年期签证（警方命令 327/2557，1000 万泰铢路线） — Tilleke & Gibbins（英文） (2014 年；投资类别的背景资料)
- 目的地泰国签证（DTV） — 泰王国驻布达佩斯大使馆（英文） (2026 年 8 月 18 日更新)
- 2026 年泰国退休签证：O-A、O-X 和 800,000 泰铢规则 — Thai Law Online（英文） (2026 年 10 月 24 日更新)
- 长期居留 O-X 签证标准 — 泰国政府（thailand.go.th，英文） (官方)
- 非移民 O 类签证（泰籍配偶） — 泰王国驻新加坡大使馆（英文） (官方)
- 停留延期与再入境许可费用 — 泰国政府（thailand.go.th，英文） (官方)
- 泰国放宽 TM30 入境规定 — Tilleke & Gibbins（英文） (泰国皇家警察通告，《皇家公报》2020 年 6 月 16 日)
- 普吉岛入境办公室——地址与开放时间 — Thai Visa Services（英文） (2026 年 3 月)
- 泰国永久居留：名额、费用与所需时间 — The Thaiger（英文）
- 个人所得税——居民与境外来源收入 — Revenue Department of Thailand（英文） (官方)
- 境外收入汇入税：2026 年实际适用什么 — Thai Law Online（英文） (2026 年 8 月 1 日更新)
- 泰国税务局起草境外收入汇入税减免 — HLB Thailand（英文） (提案)
- 泰王国政府公报 — Secretariat of the Cabinet（泰文） (任何最终的税务或入境变更都必须在此公布)