Visa-Ratgeber · Aktualisiert am 29. Oktober 2026
Thailändische Visa für Immobilieneigentümer
Ein Haus in Phuket zu kaufen und in Thailand zu leben, sind zwei getrennte rechtliche Fragen. Dieser Ratgeber beantwortet die erste Frage, die sich jeder Eigentümer stellt — wie lange kann ich bleiben? — und vergleicht anschließend alle Visa für einen längeren Aufenthalt, die Ihnen 2026 offenstehen, einschließlich Gebühren, Voraussetzungen und Antragsverfahren.
Thailändische Ein- und Ausreisestempel in einem Reisepass
Kurz gesagt
Wie lange können Sie in Thailand bleiben, wenn Sie eine Immobilie besitzen?
Der Besitz einer Eigentumswohnung oder Villa in Thailand berechtigt für sich genommen weder zu einem Visum noch zu einem Aufenthaltsrecht. Wie lange Sie bleiben können, hängt ausschließlich von Ihrem Visum ab: 30 Tage visumfrei, ein verlängerbares Jahr über die ฿3 Millionen-Condo-Option oder ein Rentnervisum, 5–20 Jahre mit Thailand Privilege oder 10 Jahre mit einem LTR.
Die folgenden Regeln, Schwellenwerte und Gebühren entsprechen dem Stand von Oktober 2026; für jeden Punkt finden Sie am Ende der Seite eine offizielle oder rechtliche Quelle. Die thailändischen Einwanderungsbestimmungen ändern sich häufig — manchmal durch interne Anordnungen mit wenig Vorlauf —, informieren Sie sich daher vorab beim Immigration Bureau, bei der für Ihren Antrag zuständigen thailändischen Botschaft oder bei einem zugelassenen Anwalt.
Die Verwirrung ist verständlich: In vielen Ländern eröffnet der Kauf eines Hauses einen Weg zur Aufenthaltsgenehmigung. Thailand trennt diese Bereiche. Wer was besitzen darf, wird durch den Land Code und den Condominium Act geregelt und vom Land Department bearbeitet; wer sich aufhalten darf und wie lange, wird durch den Immigration Act geregelt und vom Immigration Bureau bearbeitet. Ein auf Ihren Namen ausgestellter Eigentumstitel ist nirgends als Grund aufgeführt, aus dem einem Ausländer ein Aufenthalt gewährt werden kann.
In der Praxis wird ein Eigentümer, der ohne Visum einreist, wie jeder andere Tourist behandelt. Seit dem 15. September 2026 bedeutet das eine 30-tägige, ausschließlich touristische visumfreie Einreise für Staatsangehörige von 60 Ländern und Gebieten — darunter Großbritannien, die USA, Frankreich, Deutschland und Australien — statt der zuvor erlaubten 60 Tage. Der Besitz einer Villa im Wert von ฿20 Millionen bringt keinen einzigen zusätzlichen Tag.
Eine Immobilie kann Ihnen jedoch dabei helfen, bestimmte Visabedingungen zu erfüllen. Eine Eigentumswohnung, die für mindestens ฿3 Millionen gekauft wurde, ist der qualifizierende Vermögenswert für eine im Oktober 2025 eingeführte, jährlich verlängerbare Aufenthaltsoption; thailändische Immobilien können bei der Investitionsanforderung für zwei LTR-Kategorien berücksichtigt werden; und bei einer Verlängerung für Rentner oder Ehepartner zählt Ihr Guthaben bei einer thailändischen Bank, nicht das Haus. Die weiteren Abschnitte dieses Ratgebers erläutern die einzelnen Optionen.
| Ihre Situation als Eigentümer | Typische Aufenthaltsdauer | Grundlage des Visums |
|---|---|---|
| Eigentümer im Urlaub, ohne Visum | 30 Tage pro Einreise | Visumfreie Einreise (nur zu touristischen Zwecken, seit dem 15. Sept. 2026) |
| Eigentümer einer Eigentumswohnung im Wert von ฿3 Millionen oder mehr | 1 Jahr, verlängerbar | Nicht-Einwanderer-Aufenthalt gemäß Immigration Orders 237/2568 und 238/2568 |
| Eigentümer ab 50 Jahren mit ฿800,000 bei einer thailändischen Bank | 1 Jahr, verlängerbar | Verlängerung des Rentneraufenthalts (Non-O / O-A) |
| Eigentümer mit thailändischem Ehepartner | 1 Jahr, verlängerbar | Verlängerung des Aufenthalts aufgrund einer Ehe (Non-O) |
| Remote-Arbeiter mit Ferienhaus | Bis zu 180 Tage pro Einreise, über 5 Jahre | Destination Thailand Visa (DTV) |
| Eigentümer, der eine Mitgliedschaft erwerben möchte | 5 bis 20 Jahre (1 Jahr pro Einreise) | Thailand Privilege |
| Eigentümer mit Vermögenswerten von US$1 million | 10 Jahre (5 + 5) | LTR Wealthy Global Citizen |
Vergleich
Welches Visum eignet sich für Immobilieneigentümer? Der Vergleich für 2026
Für die meisten Immobilieneigentümer in Phuket kommen realistisch eine Ruhestandsverlängerung (ab 50 Jahren), die ฿3 million Condo-Option, eine Thailand Privilege-Mitgliedschaft, das DTV für Remote-Arbeitende und für die Vermögendsten das 10-Jahres-LTR infrage. Nur bei der Condo-Option und dem LTR spielt Ihre Immobilie bei der Antragstellung offiziell eine Rolle.
| Visum | Aufenthaltsdauer (amtliche Kosten) |
|---|---|
| Visumbefreiung | 30 Tage pro Einreise (Kostenlos · nur für touristische Aufenthalte) |
| ฿3M Immobilienoption | 1 Jahr, verlängerbar (฿1,900 pro Verlängerung, zuzüglich Visumgebühr) |
| Ruhestand (Non-O / O-A) | 1 Jahr, verlängerbar (฿1,900 pro jährlicher Verlängerung) |
| Destination Thailand Visa (DTV) | 5 Jahre (≈ ฿10,000 · bis zu 180 Tage pro Einreise) |
| LTR Wealthy Global Citizen | 10 Jahre (5 + 5) (฿50,000) |
| Thailand Privilege | 5–20 Jahre (฿650,000–5,000,000 · 1 Jahr pro Einreise) |
Quelle: Vergleichstabelle unten, Stand Oktober 2026. Nur Behördengebühren; Anwalts-, Agentur-, Übersetzungs- und Versicherungskosten sowie Reisekosten kommen hinzu. Botschaften im Ausland legen ihre Visumgebühren selbst fest.
| Visum | Wichtigste Voraussetzungen (2026) | Amtliche Kosten | Dauer | Darf man arbeiten? | Bezug zu Ihrer Immobilie |
|---|---|---|---|---|---|
| Visumbefreiung | 60 aufgeführte Nationalitäten | Kostenlos | 30 Tage pro Einreise | Nein | Keine |
| ฿3M Immobilienoption | Condo im Wert von ฿3M+ in Ihrem Namen oder eine qualifizierende Mietimmobilie; Schreiben des Ministry of Tourism and Sports | ฿1,900 pro Verlängerung, zuzüglich Visumgebühr | 1 Jahr, verlängerbar | Nein | Direkt: Das Condo ist die qualifizierende Investition |
| ฿10M-Investitionsoption | ฿10M+ in einem Condo, einer thailändischen Einlage oder Staatsanleihen; Mittel aus dem Ausland | ฿1,900 pro Verlängerung | 1 Jahr, verlängerbar | Nein | Ein Condominium-Kauf kann angerechnet werden |
| LTR Wealthy Global Citizen | Vermögen von US$1M, davon US$500,000 in Thailand investiert | ฿50,000 | 10 Jahre (5 + 5) | Ja, mit Arbeitserlaubnis (digitale Arbeitserlaubnis verfügbar) | Immobilien in Thailand können auf die US$500,000 angerechnet werden |
| LTR für wohlhabende Rentner | Ab 50 Jahren, passives Einkommen von US$80,000 (oder US$40,000 + US$250,000 investiert) | ฿50,000 | 10 Jahre (5 + 5) | Ja, mit Arbeitserlaubnis | Immobilien in Thailand können auf die US$250,000 angerechnet werden |
| Thailand Privilege | Mitgliedschaft; Hintergrundüberprüfung, keine Altersgrenze | ฿650,000–5,000,000 | 5–20 Jahre, 1 Jahr pro Einreise | Nein | Keine |
| Ruhestand (Non-O / O-A) | Ab 50 Jahren, ฿800,000 auf einem thailändischen Bankkonto oder ฿65,000 monatlich | ฿1,900 pro jährlicher Verlängerung | 1 Jahr, verlängerbar | Nein | Keine — die Einlage zählt, nicht die Immobilie |
| 10-Jahres-Ruhestandsvisum (O-X) | Ab 50 Jahren, 14 Nationalitäten, ฿3M Einlage (oder ฿1.8M + Jahreseinkommen von ฿1.2M) | Visumgebühr variiert je nach Botschaft | 5 + 5 Jahre | Nein | Keine |
| Ehe (Non-O) | Eingetragene Ehe mit einer thailändischen Person, ฿400,000 oder ฿40,000 monatlich | ฿1,900 pro jährlicher Verlängerung | 1 Jahr, verlängerbar | Ja, mit Arbeitserlaubnis | Keine |
| Destination Thailand Visa (DTV) | Remote-Arbeit oder Tätigkeit im Bereich „Soft Power“, ฿500,000 Ersparnisse | ≈ ฿10,000 (variiert je nach Botschaft) | 5 Jahre, bis zu 180 Tage pro Einreise | Nicht für thailändische Arbeitgeber oder Kunden | Keine |
Die Kosten entsprechen den 2026 veröffentlichten oder üblicherweise erhobenen staatlichen Gebühren; Anwälte, Agenten, Übersetzungen, Versicherungen und Reisen kosten extra. Botschaften im Ausland legen ihre Visumgebühren in der jeweiligen Landeswährung fest, daher dient der Baht-Betrag nur als Richtwert. Arbeiten ist mit einem Visum allein niemals erlaubt — auch wenn eine Arbeitserlaubnis möglich ist, muss sie separat beantragt werden.
Der Weg über ฿3M
Das „฿3-Millionen-Immobilienvisum“: was es 2026 wirklich ist
Das sogenannte ฿3-Millionen-Immobilienvisum ist kein neuer Visumtyp, sondern eine einjährige, verlängerbare Aufenthaltserlaubnis, die durch die Anordnungen 237/2568 und 238/2568 des Immigration Bureau geschaffen wurde und seit dem 1 October 2025 gilt. Sie steht Ausländern offen, die eine Condominium-Einheit im Wert von mindestens ฿3 million auf ihren eigenen Namen besitzen und ein Unterstützungsschreiben des Ministry of Tourism and Sports erhalten.
Für Immobilienkäufer ersetzt dieser Weg die ältere Investitionsverlängerung, für die ฿10 million erforderlich waren. Dieser Weg über ฿10 million — ein Condominium, eine Festgeldeinlage bei einer thailändischen Bank oder thailändische Staatsanleihen, finanziert aus dem Ausland — besteht weiterhin und ist die Option für Käufer größerer Einheiten, die sich lieber auf die seit Langem geltenden Regeln stützen.
Wenn Sie mit diesem Weg im Hinterkopf kaufen, prüfen Sie vor der Unterzeichnung drei Dinge: dass die Einheit innerhalb der ausländischen Freehold-Quote liegt, dass der im Kaufvertrag angegebene Preis mindestens ฿3 million beträgt und dass der Kaufbetrag aus dem Ausland in ausländischer Währung eingeht, zusammen mit der Devisenbescheinigung der Bank — das Land Office benötigt sie, um einen ausländischen Eigentümer einzutragen. Unser Leitfaden zum Kaufprozess führt Sie durch jeden Schritt, und auf unserer Seite mit Condominiums zum Verkauf finden Sie Einheiten mit verfügbarer Ausländerquote.
Die Anordnungen wurden nie als öffentlicher englischer Text veröffentlicht, und das Immigration Bureau hat keinen ausführlichen Leitfaden herausgegeben. Eine Kanzlei erwähnt die Folgeanordnungen 145/2569 und 146/2569 vom 24 June 2026, deren Inhalt sie nicht beschaffen konnte; außerdem behauptet ein Bauträger, dass der Mietweg ausgesetzt wurde. Keine der beiden Angaben ist bis October 2026 durch eine offizielle Quelle bestätigt: Lassen Sie sich vor dem Kauf zu Visumzwecken die aktuellen Bedingungen von der Einwanderungsbehörde oder einem Anwalt bestätigen.
LTR-Visum
Das 10-Jahres-LTR-Visum: wann Ihre Immobilie angerechnet wird
Das Long-Term Resident (LTR)-Visum ermöglicht einen Aufenthalt von 10 Jahren (zunächst 5 Jahre, mit Verlängerung um weitere 5) gegen eine Gebühr von ฿50,000. Immobilien in Thailand gelten in zwei der vier Kategorien als anrechenbare Investition: bis zu US$500,000 für einen wohlhabenden Weltbürger und US$250,000 für einen wohlhabenden Rentner mit einem Jahreseinkommen von US$40,000–80,000, Stand October 2026.
| LTR-Kategorie | Für wen sie geeignet ist | Finanzielle Voraussetzungen | Kann eine Immobilie angerechnet werden? |
|---|---|---|---|
| Wohlhabender Weltbürger | Jedes Alter | US$1 million Vermögen, davon US$500,000 in Thailand investiert; seit Februar 2025 keine Einkommensprüfung | Ja — Eigentumswohnung, Haus oder Villa mit Freehold-Eigentum oder ein Pachtvertrag mit einer Restlaufzeit von mindestens 10 Jahren |
| Wohlhabender Rentner | Ab 50 Jahren | US$80,000 jährlich an Renten- oder passivem Einkommen; oder US$40,000–80,000 plus US$250,000 in Thailand investiert | Ja, für die Investition von US$250,000 |
| Fachkraft mit Arbeit in Thailand aus der Ferne | Remote-Mitarbeiter großer ausländischer Unternehmen | US$80,000 jährlich (US$40,000 mit Masterabschluss) | Nein |
| Hochqualifizierte Fachkraft | Experten in von der BOI geförderten Branchen | US$80,000 jährlich (US$40,000 mit einem Masterabschluss in Naturwissenschaften oder Technologie) | Nein |
Für Immobilieneigentümer in Phuket ist das LTR meist ab etwa ฿16–18 million (etwa US$500,000, je nach Wechselkurs) sinnvoll oder für Rentner mit solidem Renteneinkommen. Bei einem geringeren Betrag ist der Weg über ฿3 million oder eine Verlängerung des Aufenthalts aus Altersgründen einfacher und günstiger.
Thailand Privilege
Thailand Privilege (ehemals Elite): die Pakete 2026
Thailand Privilege, die staatliche Mitgliedschaft, die früher als Thailand Elite angeboten wurde, ermöglicht ein Visum für einen Langzeitaufenthalt von 5 bis 20 Jahren – ohne Alters-, Einkommens- oder Immobilienprüfung. Im Oktober 2026 führt die offizielle Website fünf Pakete auf, von ฿650,000 für 5 Jahre (Bronze) bis ฿5 million für 20 Jahre (Reserve, nur auf Einladung). Mitglieder dürfen sich pro Einreise bis zu einem Jahr im Land aufhalten.
| Paket | Mitgliedsbeitrag | Gültigkeit | Privilege-Punkte pro Jahr |
|---|---|---|---|
| Bronze | ฿650,000 | 5 Jahre | 0 |
| Gold | ฿900,000 | 5 Jahre | 20 |
| Platinum | ฿1,500,000 | 10 Jahre | 35 |
| Diamond | ฿2,500,000 | 15 Jahre | 55 |
| Reserve (nur auf Einladung) | ฿5,000,000 | 20 Jahre | 120 |
Der Beitrag wird einmalig entrichtet; es gibt keinen jährlichen Mitgliedsbeitrag. Jede Einreise ermöglicht einen Aufenthalt von bis zu einem Jahr, der in Thailand gegen die übliche Einwanderungsgebühr von ฿1,900 verlängert werden kann. Mitglieder erhalten bevorzugte Abfertigung am Flughafen und Unterstützung durch einen Concierge bei Einwanderungsformalitäten. Das Visum berechtigt nicht zur Arbeit und verleiht keine besonderen Rechte am Grundeigentum — Mitglieder erwerben Immobilien nach denselben Regeln wie alle anderen Ausländer, wie in unserem Leitfaden zum Immobilieneigentum für Ausländer erläutert.
Es wurde wiederholt angekündigt, dass Bronze eingestellt werde, und das Angebot anschließend verlängert. Berichten Dritter vom 30 September 2026 zufolge hat der Betreiber Bronze bis zum 31 December 2026 verlängert; auf der offiziellen Website wird das Paket weiterhin aufgeführt, jedoch ohne Angabe eines Enddatums. Der günstigste Einstiegspreis ist über das Jahresende 2026 hinaus daher ungewiss. Pakete, die vor Oktober 2023 verkauft wurden, sind für neue Mitglieder nicht mehr erhältlich.
Ruhestand, Heirat, DTV
Visa für Ruhestand, Heirat und DTV für Immobilieneigentümer
Die meisten Eigentümer, die ganzjährig in Phuket leben, haben eine einjährige Aufenthaltsverlängerung, die jedes Jahr bei der Einwanderungsbehörde der Insel für ฿1,900 verlängert wird. Rentner ab 50 Jahren können sich mit ฿800,000 auf einem thailändischen Bankkonto oder einem monatlichen Einkommen von ฿65,000 qualifizieren; Ehepartner thailändischer Staatsangehöriger mit ฿400,000 oder ฿40,000 monatlich. Remote-Arbeitende können das fünfjährige DTV nutzen.
Verlängerung für den Ruhestand (Non-O oder O-A)
฿800,000 auf einem thailändischen Bankkonto auf Ihren eigenen Namen, das vor der Antragstellung zwei Monate und nach der Genehmigung drei Monate lang gehalten werden muss; danach darf der Kontostand nie unter ฿400,000 fallen; oder ein Einkommen von ฿65,000 pro Monat; oder eine Kombination aus beidem. Beantragen Sie im Ausland ein O-A (ein Jahr, mit Krankenversicherung — bei vielen Botschaften mit einer Deckungssumme von ฿3 million oder US$100,000, bei anderen mit ฿40,000 für ambulante und ฿400,000 für stationäre Behandlungen) oder reisen Sie mit einem Non-O ein und beantragen Sie die Verlängerung in Phuket (für die Verlängerung ist keine Versicherung vorgeschrieben). Eine Erwerbstätigkeit ist untersagt.
Langzeitaufenthalt im Ruhestand (O-X)
Für Staatsangehörige von 14 aufgeführten Ländern ab 50 Jahren: ฿3 million auf einem thailändischen Bankkonto (oder ฿1.8 million plus ein Jahreseinkommen von ฿1.2 million), ein Jahr lang unangetastet und danach nie unter ฿1.5 million, zusätzlich ist eine Krankenversicherung erforderlich. Wird für 5 Jahre erteilt und kann einmal verlängert werden.
Ehevisum (Non-O)
Für den rechtmäßig eingetragenen Ehepartner eines thailändischen Staatsangehörigen, einschließlich gleichgeschlechtlicher Ehepartner: ฿400,000 auf einem thailändischen Bankkonto oder ein Einkommen von ฿40,000 pro Monat; jährliche Verlängerung. Anders als ein Ruhestandsvisum berechtigt es dazu, eine Arbeitserlaubnis zu beantragen.
Destination Thailand Visa (DTV)
5 Jahre, mehrfache Einreise, bis zu 180 Tage pro Einreise. Kann bei der Einwanderungsbehörde in der Regel einmal um bis zu 180 Tage verlängert werden. Erfordert ฿500,000, die durch einen Kontoauszug über 6 Monate nachgewiesen werden, sowie einen Nachweis über Remote-Arbeit oder eine „Soft-Power“-Aktivität wie Muay Thai oder thailändisches Kochen. Gebühr etwa ฿10,000, je nach Botschaft unterschiedlich. Keine Arbeit für thailändische Arbeitgeber oder Kunden.
Beachten Sie, dass Ihre Immobilie bei keinem dieser Anträge eine Rolle spielt: Die Einwanderungsbehörde prüft Ihr Bankguthaben, Ihr Einkommen, Ihre Ehe oder Ihre Tätigkeit. Ein Haus ist in der Praxis dennoch hilfreich — Ihr Mietvertrag oder Ihre Eigentumsurkunde dient als Adressnachweis, und eine feste Adresse erleichtert die 90-Tage-Meldungen und jährlichen Verlängerungen erheblich.
Das vollständige Monatsbudget für das Leben in Phuket mit einem dieser Visa — Miete, Nebenkosten, Krankenversicherung und Schulen — finden Sie in unserem Ratgeber zu den Lebenshaltungskosten in Phuket.
Pflichten für Eigentümer
Als Eigentümer hier leben: 90-Tage-Meldungen, TM30 und Wiedereinreisegenehmigungen
Unabhängig von Ihrem Visum gelten bei Langzeitaufenthalten 2026 drei regelmäßige Pflichten: Melden Sie Ihre Adresse alle 90 Tage (kostenlos; Inhaber eines LTR-Visums einmal jährlich), stellen Sie sicher, dass innerhalb von 24 Stunden nach dem Einzug eine TM30-Adressmeldung eingereicht wird, und beantragen Sie vor einer Reise eine Wiedereinreisegenehmigung (฿1,000 einmalig, ฿3,800 mehrfach), da Ihre Aufenthaltsverlängerung sonst erlischt.
So beantragen Sie ein Visum
So beantragen Sie ein Visum: e-Visa im Ausland, Verlängerungen in Phuket
Visa werden vor der Reise online über das thailändische e-Visa-Portal (thaievisa.go.th) oder für das LTR über das Board of Investment beantragt. Verlängerungen, Statuswechsel, 90-Tage-Meldungen und Wiedereinreisegenehmigungen werden anschließend persönlich bei der Phuket Immigration erledigt: 482 Phuket Road, Talat Yai, Phuket Town, geöffnet Montag bis Freitag, 08:30–16:30.
Schritt 1
Legen Sie Ihre Vorgehensweise fest, bevor Sie kaufen
Wenn die Immobilie Ihr Visum unterstützen soll, prüfen Sie zuerst die passende Vorgehensweise: Sowohl die Condo-Option mit ฿3 million als auch das LTR hängen davon ab, wie und auf wessen Namen die Immobilie gekauft wird.
Schritt 2
Bereiten Sie Ihre Finanznachweise vor
Eröffnen Sie frühzeitig ein thailändisches Bankkonto: Für Anträge auf Ruhestands- und Ehevisa muss das Geld mindestens zwei Monate lang auf dem Konto liegen; für das DTV ist ein Kontoauszug über 6 Monate erforderlich; für die US$100,000-Option des LTR sind Kontoauszüge über 12 Monate nötig.
Schritt 3
Beantragen Sie das Visum online aus dem Ausland
Reichen Sie den Visumantrag über thaievisa.go.th ein, das von thailändischen Botschaften weltweit genutzte Portal; planen Sie mindestens drei Wochen ein. LTR-Antragsteller beantragen zunächst eine Bestätigung des BOI auf ltr.boi.go.th.
Schritt 4
Reisen Sie ein und melden Sie Ihre Adresse
Füllen Sie die TDAC vor der Landung aus. Sobald Sie eingezogen sind, stellen Sie sicher, dass Ihr Vermieter, die Condo-Verwaltung oder Sie als Eigentümer die TM30-Meldung innerhalb von 24 Stunden einreichen, und bewahren Sie die Quittung auf.
Schritt 5
Beantragen Sie die Verlängerung bei der Phuket Immigration
Reichen Sie das Verlängerungsformular TM.7 zusammen mit Passkopien, Fotos, Bankschreiben und Kontoauszug, Eigentumsurkunde oder Mietvertrag sowie TM30-Quittung ein. Zahlen Sie ฿1,900 in bar. Kommen Sie früh: Vor der Öffnung bilden sich Warteschlangen.
Schritt 6
Halten Sie Ihren Aufenthaltsstatus gültig
Melden Sie sich alle 90 Tage, beantragen Sie vor jeder Reise eine Wiedereinreisegenehmigung und verlängern Sie Ihren Aufenthalt in den letzten Wochen vor Ablauf. Halten Sie Ihr Bankguthaben das ganze Jahr über auf dem vorgeschriebenen Niveau.
Wohin Sie auf der Insel gehen müssen
482 Phuket Road, Talat Yai, Mueang Phuket 83000, in der Nähe von Saphan Hin. Tel. 076 221 905. Montag bis Freitag, 08:30–16:30, mittags, an Wochenenden und gesetzlichen Feiertagen geschlossen. Gebühren sind bar zu zahlen. Es ist das einzige voll ausgestattete Einwanderungsbüro der Insel; prüfen Sie die Öffnungszeiten, bevor Sie sich auf den Weg machen.
Was Sie für eine Verlängerung mitbringen sollten
Reisepass mit einer Restgültigkeit von mindestens 6 Monaten und Kopien der Seiten mit Foto, Visum, Einreisestempel und Ausreisekarte; zwei aktuelle Fotos im Format 4×6 cm; Formular TM.7; Schreiben der thailändischen Bank und aktualisiertes Sparbuch oder Kontoauszug; Adressnachweis (Grundbuchauszug, Eigentumsbescheinigung für die Eigentumswohnung oder Mietvertrag) und TM30-Beleg. Inhaber eines O-A- oder O-X-Visums sollten ihre Versicherungsbescheinigung bereithalten.
Aufenthaltsrecht & Steuern
Daueraufenthalt und steuerlicher Wohnsitz
Ein Daueraufenthalt ist nach drei aufeinanderfolgenden Jahren mit einjährigen Verlängerungen möglich, im Rahmen einer Quote von 100 Personen pro Nationalität und Jahr. Der Antrag kostet ฿7,600, bei Genehmigung werden ฿191,400 fällig. Unabhängig davon werden Sie zum thailändischen Steuerresidenten, wenn Sie sich in einem Kalenderjahr 180 Tage oder länger in Thailand aufhalten. Seit 2024 können dann ausländische Einkünfte besteuert werden, die Sie nach Thailand überweisen.
| Thema | Regelung mit Stand Oktober 2026 | Bedeutung für Eigentümer |
|---|---|---|
| Daueraufenthalt | 3 Jahre mit aufeinanderfolgenden Verlängerungen; Quote von 100 Personen pro Nationalität; Interview auf Thai; Antrag ฿7,600, bei Genehmigung ฿191,400 (฿95,700 für Ehepartner thailändischer Staatsangehöriger) | Immobilien sind kein qualifizierender Faktor, und Inhaber eines Daueraufenthalts dürfen weiterhin kein Land besitzen |
| Steuerlicher Wohnsitz | 180 Tage oder länger in Thailand innerhalb eines Kalenderjahres | Zählen Sie Ihre Aufenthaltstage, wenn Sie das Jahr zwischen Phuket und Ihrem Heimatland aufteilen |
| Ausländische Einkünfte | Für Steuerresidenten steuerpflichtig, wenn sie nach Thailand überwiesen werden, unabhängig davon, in welchem Jahr sie erzielt wurden (Anweisungen der Steuerbehörde Paw. 161/2566 und 162/2566); vor 2024 erzielte Einkünfte sind ausgenommen | Geld, das Sie zum Kauf eines Eigenheims oder zur Finanzierung Ihres Lebensunterhalts überweisen, kann steuerpflichtig sein; bewahren Sie Nachweise darüber auf, wann es erzielt wurde |
| Vorgeschlagene Entlastung | Entwurf einer Steuerbefreiung für ausländische Einkünfte, die im Jahr ihrer Erzielung oder im Folgejahr nach Thailand überwiesen werden | Nur ein Vorschlag — laut den neuesten Berichten (August 2026) noch nicht in der Royal Gazette veröffentlicht |
| Steuerbefreiung im Rahmen des LTR | Ausländische Einkünfte sind für Wealthy Global Citizens und Wealthy Pensioners steuerbefreit | Ein echter Vorteil des LTR für vermögende Eigentümer |
Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Thailand und Ihrem Heimatland können die Doppelbesteuerung verringern. Die Regelungen hängen jedoch von Ihrer Nationalität und der Art der Einkünfte ab. Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten, bevor Sie größere Beträge überweisen. Der Kauf selbst und die Eigentumsstruktur werden in unserem Ratgeber zu Leasehold vs. Freehold behandelt.
Mit Empire Estates
Wie wir Eigentümer bei ihrer Visaplanung unterstützen
Wir sind eine Immobilienagentur, keine Einwanderungsberatung, und reichen daher keine Visumanträge ein. Wir sorgen dafür, dass die Immobiliensuche zu Ihrem Plan passt: eine Eigentumswohnung innerhalb der Ausländerquote zu einem Preis, der zur ฿3 million-Route passt, Unterlagen, die das Land Office und die Einwanderungsbehörde akzeptieren, sowie die Vermittlung unabhängiger Einwanderungsanwälte in Phuket.
Visumgerechte Vorauswahl
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Einwandfreie Unterlagen
Devisenbescheinigungen, Grundbucheintragung und Adressnachweis, vorbereitet für spätere Einwanderungsunterlagen.
TM30 erledigt
Für Immobilien in unserer Verwaltung reichen wir TM30-Meldungen für jeden ausländischen Gast oder Mieter ein.
Vertrauenswürdige Anwälte
Vermittlung unabhängiger, zugelassener Einwanderungsanwälte aus unserem Kreis vertrauenswürdiger Rechtspartner auf der Insel.
Dieser Leitfaden enthält allgemeine Informationen und stellt keine Rechts-, Einwanderungs- oder Steuerberatung dar. Empire Estates ist keine Einwanderungsagentur. Er gibt die Regeln so wieder, wie wir sie am 29 October 2026 anhand der unten aufgeführten offiziellen und rechtlichen Quellen verstehen. Einige Punkte sind gekennzeichnet, weil kein offizieller Text verfügbar war. Die thailändischen Einwanderungsbestimmungen, Schwellenwerte und Gebühren ändern sich häufig und werden von den einzelnen Behörden und Botschaften unterschiedlich angewendet. Erkundigen Sie sich immer beim Immigration Bureau, der für Ihren Antrag zuständigen thailändischen Botschaft oder einem zugelassenen thailändischen Anwalt, bevor Sie kaufen, Geld überweisen oder einen Antrag stellen.
FAQ
Thailändische Visa für Immobilieneigentümer — Ihre Fragen
Kurze Antworten, mit den Regelungen mit Stand Oktober 2026.
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Quellen
Bestimmungen und Gebühren in diesem Leitfaden mit dem Datum der jeweiligen Quelle. Zuerst sind offizielle Seiten aufgeführt, danach die Kanzleien, auf deren Auslegung wir uns gestützt haben, sofern kein offizieller Text veröffentlicht ist.
- Thai Immigration Bureau — Royal Thai Police (offiziell; Verlängerungen, 90-Tage-Meldungen, TM30)
- Thailand e-Visa portal — Außenministerium von Thailand (offizielles Antragsportal)
- Neue Regeln zur Visumbefreiung für 30 und 15 Tage ab 15 September — Tourismusbehörde von Thailand (1 September 2026)
- Visum für langfristigen Aufenthalt (LTR) — Voraussetzungen, Gebühren und Vorteile — Investitionsbehörde von Thailand (offiziell)
- Visum für langfristigen Aufenthalt (LTR) — Königlich Thailändische Botschaft, Mumbai (offiziell)
- Thailand lockert die Voraussetzungen für Visa für langfristigen Aufenthalt — Tilleke & Gibbins (BOI-Bekanntmachung Por. 3/2568, Februar 2025)
- Der Weg zum LTR-Visum in Thailand durch Immobilieninvestitionen — Tilleke & Gibbins (30 April 2026)
- Mitgliedschaftspakete für Visa — Thailand Privilege Card Co., Ltd. (offiziell, eingesehen am 29 Oktober 2026)
- Verlängerung des Aufenthalts für Mitglieder — Thailand Privilege Card Co., Ltd. (offiziell)
- Mitgliedschaft Thailand Privilege Bronze verlängert bis 31 Dezember 2026 — ThailandElite.net (unabhängiger Vermittler) (Drittanbieter, 30 September 2026)
- Neues Visum für Immobilieninvestitionen in Höhe von 3 Millionen Baht (Anordnungen 237/2568 und 238/2568) — Thai Law Online (Einschätzung einer Anwaltskanzlei, aktualisiert am 5 Oktober 2026)
- Leitfaden zum Investitionsvisum für 3 Millionen Baht in Thailand — Pattaya Mail
- Einjahresvisa für ausländische Eigentümer von Eigentumswohnungen (Polizeianordnung 327/2557, Option mit ฿10 Millionen) — Tilleke & Gibbins (2014; Hintergrundinformationen zur Investitionskategorie)
- Destination Thailand Visa (DTV) — Königlich Thailändische Botschaft, Budapest (aktualisiert am 18 August 2026)
- Thailand-Ruhestandsvisum 2026: O-A, O-X und die 800,000-Baht-Regel — Thai Law Online (aktualisiert am 24 Oktober 2026)
- Voraussetzungen für das O-X-Visum für langfristigen Aufenthalt — Thailändische Regierung (thailand.go.th) (offiziell)
- Non-Immigrant-O-Visum (thailändischer Ehepartner) — Königlich Thailändische Botschaft, Singapur (offiziell)
- Gebühren für Aufenthaltsverlängerung und Wiedereinreisegenehmigung — Thailändische Regierung (thailand.go.th) (offiziell)
- Thailand lockert die Vorschriften zu den TM30-Meldepflichten bei der Einwanderungsbehörde — Tilleke & Gibbins (Mitteilung der Königlich Thailändischen Polizei, Royal Gazette 16 June 2020)
- Einwanderungsbehörde Phuket — Adresse und Öffnungszeiten — Thailändische Visadienstleistungen (März 2026)
- Daueraufenthalt in Thailand: Quote, Kosten und Dauer des Verfahrens — The Thaiger
- Einkommensteuer — Einkommen von Ansässigen und ausländische Einkünfte — Steuerbehörde Thailands (offiziell)
- Steuer auf die Überweisung ausländischer Einkünfte: Was 2026 tatsächlich gilt — Thai Law Online (aktualisiert am 1. August 2026)
- Thailands Steuerbehörde entwirft Steuererleichterungen für die Überweisung ausländischer Einkünfte — HLB Thailand (Vorschlag)
- Königlich Thailändisches Regierungsblatt — Sekretariat des Kabinetts (wo alle endgültigen Änderungen im Steuer- oder Einwanderungsrecht veröffentlicht werden müssen)