产权指南 · 2026 年 10 月更新
泰国 租赁权与永久产权
永久产权（freehold）是您完全、永久地拥有房产；租赁权（leasehold）是您通过登记的合同租用房产，最长 30 年。下面说明两者分别能给普吉岛的外国买家带来什么、费用多少，以及哪一种适合您的购房。
Layan（拉扬）的一套在售别墅，来自我们的房源
简答
租赁权与永久产权：有什么区别？
永久产权是登记在产权证上的永久所有权；租赁权是在固定期限内使用他人房产的登记权利，在泰国住宅的租期上限为 30 年。截至 2026 年，外国人可以持有公寓单元的永久产权，但土地——也就是大多数别墅——只能通过租约持有。
| 永久产权 | 租赁权 | |
|---|---|---|
| 您持有什么 | 房产的所有权，登记在您名下 | 使用房产的合同权利，登记在业主的产权证上 |
| 期限 | 永久 | 每期最长 30 年（《民商法典》第 540 条） |
| 外国人可用于 | 49% 外国人配额内的公寓单元 | 土地、别墅、住宅——以及配额已满的公寓 |
| 出售、赠与或遗赠 | 与任何业主一样，可自由处分 | 只有合同允许时才能转让或转租（第 544 条） |
| 期限届满时 | 没有任何终止 | 除非登记新租约，否则房产归还业主 |
| 需要重点核查的风险 | 产权、配额和银行汇款文件 | 出租方、续约条款，以及身故或出售时的处理 |
泰国法律将土地与地上建筑物分开。《土地法典》（第 86 条）把土地所有权留给泰国公民，而《公寓法》允许外国人拥有公寓单元。租约、地上权和用益权，就是为其他所有情形搭起这座桥梁的法律工具。
永久产权
永久产权对外国人意味着什么
对外国买家来说，永久产权在实践中就是依据《公寓法》B.E. 2522 以自己名义拥有的公寓单元。您持有单元产权证，没有期限，可以出售、出租、抵押，也可以留给继承人，与泰国业主完全一样。
在公寓房源上，您会看到“foreign freehold”和“Thai freehold”两种标注。两者都是完全所有权：标注只说明该单元属于哪种配额。外国人只能登记属于（或可以转入）外国人配额的单元。
当一栋楼的外国人配额已满时，外国人仍可通过泰国业主出租的登记租约入住单元——所以同一栋楼可能以两种方式出售。可在我们的公寓出售页面浏览当前的永久产权单元。
租赁权
登记租赁权如何运作
泰国的租赁权是针对不动产的租赁合同。最长期限为 30 年（《民商法典》第 540 条），超过三年的租约必须采用书面形式并在土地厅登记——否则只有三年内具有可执行性（第 538 条）。
步骤 1
商定合同
出租方（土地所有人或开发商的土地公司）与您商定期限、租金——别墅通常一次性全额预付——续约选项，以及您是否可以转让或转租。请让您自己的律师起草或审阅。
步骤 2
在土地厅登记
双方或持授权委托书的代理人共同登记租约。租约记录在产权证背面，因此对之后购买这块土地的任何人都有约束力：第 569 条规定，所有权转移时租约不会消灭。
步骤 3
单独确保建筑物的权属
在别墅上，土地是租来的，但房屋可以归您所有。通常的证明方式是登记的地上权，以及登记在您名下的建筑许可证——详见后面的章节。
步骤 4
规划退出
出售时，您将剩余租期转让给买家，这需要合同允许转让（第 544 条）并重新登记。租约的价值会随着剩余年限的减少而自然下降。
租约传统上是随承租人终止的人身权利。在判决 11058/2559（2016 年）中，最高法院大法庭认可期限固定、长期且已预付的租约可以由继承人继承，但结果取决于合同。请坚持写入明确指名继承人和权利继受人的条款，以及转让权。
只要结构得当，租赁权并不是劣质产品。普吉岛许多度假村品牌别墅和老牌海滨庄园，只提供租赁方式，因为土地仍归地主所有。关键在于出租方的资质、登记，以及关于续约、身故和转让的措辞。
续约与 99 年的误区
“30+30+30”与 99 年租约：2026 年什么是真的？
只有第一个 30 年租期有登记保障。续约选项只是日后登记新租约的合同承诺，而 2023 年最高法院的一项判决宣告普吉岛一份租约中预先约定并已预付的延期无效。截至 2026 年 10 月，泰国法律中不存在 99 年的住宅租约。
第 540 条允许租约续期，但每次续期自订立之日起不得超过 30 年。这就是开发商宣传“30+30+30”的原因：第一期登记，后两期作为选项写入合同。您最终能否得到，取决于出租方——或届时拥有这块土地的人——是否履行并登记。
在最高法院判决 4655/2566（B.E. 2566，即 2023 年，2025 年在评论中发表）中，法院审理了普吉岛一份 1990 年的租约，其中延期期限已事先约定并预付。法院认为这些延期是规避 30 年上限的手段，因此无效；承租人必须搬离并赔偿损失。如今律师建议不要为续约期限提前支付任何款项。
| 提案 | 进展 | 2026 年 10 月的状态 |
|---|---|---|
| 最长 99 年的住宅租约 | 内阁于 2024 年 6 月原则上批准了一项指令；内政部称草案尚未准备好 | 不是法律——第 540 条的 30 年上限仍然适用 |
| 公寓外国人配额从 49% 提高到 75% | 属于同一份 2024 年 6 月的指令 | 不是法律——49% 配额仍然适用 |
| 国有土地 99 年权利 | 《租赁财产权（Sap Ing Sith）法》修正草案，2025 年 8–9 月公开征求意见 | 未提交内阁；也不涵盖私人别墅 |
| 最长 50 年的商业和工业租约 | 《商业与工业不动产租赁法》B.E. 2542（1999 年） | 已生效，但仅适用于经批准的商业或工业用途——不适用于住宅 |
请他们出示具体将在土地厅登记的内容。2026 年，它将是一份 30 年的租约加上续约承诺。请只根据最初的 30 年来评估这笔交易，之后的部分视为取决于出租方的额外收益。
拥有房屋
地上权、用益权与居住权：拥有租赁土地上的建筑物
即使土地是租来的，您也可以以自己的名义拥有别墅建筑。泰国法律推定土地上的物属于地主，因此标准的保护方式是与租期相匹配的登记地上权——在他人土地上拥有建筑物的权利——并以登记在您名下的建筑许可证作为支撑。
| 权利（《民商法典》） | 赋予您什么 | 期限 | 转让与继承 |
|---|---|---|---|
| 租赁（第 537–571 条） | 使用土地或整个房产 | 最长 30 年，可续期 | 仅在合同允许时；继承人依合同和判例 |
| 地上权（第 1410–1416 条） | 拥有他人土地上的建筑物 | 固定期限（最长 30 年，可续期）或终身 | 除非排除，可转让、可继承（第 1411 条） |
| 用益权（第 1417–1428 条） | 使用房产并获得收益 | 最长 30 年或持有人终身 | 持有人去世时终止（第 1418 条）；行使权可转让（第 1422 条） |
| 居住权（第 1402–1409 条） | 居住在建筑物内的权利 | 最长 30 年，可续期，或终身 | 不可转让，包括继承（第 1404 条） |
这些权利常常叠加使用。外国人购买别墅的典型方案，是 30 年的登记土地租约，加上同期限的房屋地上权，以及建筑物的买卖协议。如果土地登记在泰籍配偶名下，终身用益权对夫妻很受欢迎，因为它在外籍一方在世期间一直有效。
每一项权利都是在土地厅单独登记，并显示在产权证上。如果卖方告诉您某项权利存在，请要求在产权证的核证副本上查看。
如何选择
该选租赁权还是永久产权？
如果您想要一套可以长期持有、方便转售和传承的公寓，选永久产权：外国人配额内的公寓是您唯一能获得的真正永久产权。别墅或土地则选结构完善的租赁权，这是标准的合法途径，并请只按最初的 30 年来定价。
最适合公寓和长期持有
永久产权证、广阔的转售市场和最简单的继承。仅限公寓，并且取决于您购买时——以及您转售给另一位外国人时——该楼是否仍有外国人配额。
最适合别墅、土地和度假村住宅
外国人持有别墅的常规方式，入门价格通常低于同类永久产权，房屋登记在您名下。其价值会随着租期减少而下降，续约也永远没有把握。
| 您的计划 | 常用结构 | 原因 |
|---|---|---|
| 度假公寓或出租型公寓 | 永久产权公寓（外国人配额） | 永久、简单、易转售 |
| 使用 10–25 年的家庭别墅 | 30 年登记租约 + 地上权 | 覆盖您需要的时间；房屋在您名下 |
| 与泰国公民结婚，终身居住的别墅 | 土地登记在配偶名下 + 用益权或租约 | 保护外籍一方的居住权 |
| 用于建房的土地 | 30 年租约 + 地上权，或真实的泰国公司 | 外国人不能拥有土地；代持股东是违法的 |
| 配额已满的公寓 | 泰国业主出租的登记租约 | 该单元的唯一选择；请核查续约条款 |
我们的外国人产权指南详细比较了每一条途径，包括泰国公司方式及其代持股东风险。无论您选择哪一种，都要先核查产权：我们的土地产权指南解释了为什么租赁权只应建立在持有 Chanote 地契的土地上。
费用
费用与税费：租赁权与永久产权
登记租约需按整个租期的租金总额缴纳 1% 的土地厅费用，另加 0.1% 的印花税。永久产权公寓的过户需按评估价值缴纳 2% 的过户费，加上卖方的税费，通常经协商分担。两者都要缴纳较低的年度土地与建筑税。
| 费用 | 租赁权登记 | 永久产权过户（公寓） |
|---|---|---|
| 土地厅费用 | 整个租期租金总额的 1% | 官方评估价值的 2% 过户费 |
| 印花税 | 租金总额（及任何顶手费）的 0.1% | 0.5%——仅在不适用特别营业税时 |
| 特别营业税 | 不适用 | 若卖方持有该单元不足 5 年，或卖方是公司，则为 3.3% |
| 预扣税 | 可能适用于出租方的租金收入 | 由卖方在出售时缴纳 |
| 谁来付 | 由合同约定——通常是承租人 | 由协商决定——通常分担 |
根据《土地与建筑税法》B.E. 2562，土地、建筑物或公寓单元的所有人是纳税人；租约可以通过合同把这笔费用转给租客。住宅税率较低，大约为评估价值的 0.02–0.1%。工作示例请见我们的购房税费指南。
签约之前
租赁权清单：需要核查的 8 项条款
在普吉岛签订租约之前，请确认谁是土地的真正所有人、产权是否为 Chanote，以及合同是否涵盖登记、续约、转让、身故、土地出售和建筑物。付款之前，请让独立的泰国律师审查，切勿为续约期限预付款项。
Empire Estates
我们如何帮您选对结构
我们会事先告诉您房产是以永久产权还是租赁权出售，向您出示产权证和租约草稿，并介绍只为您服务的独立泰国律师。我们的职责是在您做出承诺之前、而不是之后，把利弊讲清楚。
每个房源都注明产权类型
永久产权、外国人配额还是租赁权——在看房之前就说明，而不是等到签合同阶段。
产权与配额核查
我们会索取产权证和楼宇的配额确认，让您的律师从真实文件开始工作。
独立律师
我们介绍持证的泰国房地产律师，他们为您审查租约，而不是为卖方。
对续约坦诚相告
我们按登记租期评估租约价值，当“99 年”承诺站不住脚时，我们会直说。
本指南仅供一般参考，不构成法律或税务建议。内容反映我们对泰国法律和官方实践在 2026 年 10 月 29 日的理解；条文编号参照非官方英文译本，以泰文文本为准。规则及其适用方式会变化——在做出承诺之前，请务必让持证的泰国房地产律师审查您的合同。
常见问题
租赁权与永久产权：您的问题
外国买家最常问我们的问题，简短回答。
资料来源
本指南所依据的法律文本、官方页面和律师事务所分析（2026 年 10 月 29 日核对）。泰国法律的英文译本为非官方译本，以泰文文本为准。
- 《民商法典》第 540 条（最长租期） — Thai Law Online（非官方译本，英文）
- 《民商法典》第 538 条（超过 3 年租约的登记） — Thai Law Online（英文）
- 《民商法典》第 569 条（所有权转移时租约继续有效） — Thai Law Online（英文）
- 《民商法典》第 1411–1412 条（地上权） — Thai Law Online（英文）
- 《民商法典》第 1418 条（用益权） — Thai Law Online（英文）
- 《民商法典》第 1404 条（居住权不可转让） — Thai Law Online（英文）
- 泰国最高法院推翻长期租约的自动续期（判决 4655/2566） — Addleshaw Goddard（英文）
- 泰国租赁权房产的继承（最高法院判决 11058/2559） — Tilleke & Gibbins（英文）
- 外国人在泰国继承公寓单元（《公寓法》第 19 条及第 19 条之二） — Tilleke & Gibbins（英文）
- 外国人为商业和工业目的租赁不动产 — Department of Lands（英文）
- 印花税税率表（土地和建筑物租赁） — Revenue Department
- 《土地法典》B.E. 2497（第 86 条和第 96 条之二） — FAOLEX / FAO（英文）
- 政府关于 99 年租约和 75% 公寓配额的指令（2024 年 6 月） — Government Public Relations Department（英文）
- 内政部长：租约和配额草案尚未准备好提交内阁（2024 年 6 月） — The Nation（英文）
- 国有财产的 99 年租赁权：修正草案与公开征求意见（2025） — The Nation（英文）
- 泰国的建筑物所有权（租赁土地上的房屋、地上权） — DFDL（英文）
- 购买公寓的汇款（FET 表格） — CBRE Thailand（英文）