Leitfaden zum Off-Plan-Kauf
Off-Plan-Kauf in Phuket
Der Kauf vor Fertigstellung eines Projekts kann Ihnen einen niedrigeren Preis und die besten Einheiten sichern — aber nur, wenn Sie die Zahlungsphasen, den Vertrag und den dahinterstehenden Entwickler verstehen. So gehen Sie sicher vor.
Ein im Bau befindliches Apartmentgebäude
Die Grundlagen
Was „Off-Plan“ bedeutet und warum Käufer sich dafür entscheiden
Off-Plan bedeutet, eine Immobilie vor oder während der Bauphase zu kaufen — oft anhand eines Grundrisses und einer Musterwohnung statt des fertigen Zuhauses. Sie zahlen während der Bauzeit in Raten, in der Regel zu einem niedrigeren Preis als für eine fertiggestellte Einheit.
Da der Entwickler noch Kapital für den Bau aufnimmt, werden Off-Plan-Einheiten typischerweise zu einem niedrigeren Einstiegspreis angeboten als vergleichbare fertiggestellte Immobilien. Außerdem können Sie oft zuerst die besten Grundrisse, Etagen und Ausblicke auswählen.
Statt den gesamten Betrag auf einmal zu zahlen, verteilt sich der Kaufpreis auf einen gestaffelten Zahlungsplan, der an den Baufortschritt gekoppelt ist — dadurch lässt sich der Kauf leichter finanzieren. Der Kompromiss: Sie kaufen ein Versprechen. Sowohl die Chancen als auch die Risiken ergeben sich aus dem Zeitraum zwischen der heutigen Zahlung und dem späteren Erhalt der fertigen Immobilie.
Warum Käufer Off-Plan kaufen
- Niedrigerer Einstiegspreis als bei fertiggestellten Einheiten
- Mögliches Wertsteigerungspotenzial während der Bauzeit
- Erste Wahl bei den besten Einheiten und Ausblicken
- Ein brandneues Zuhause mit Entwicklerden-Garantie
- Gestaffelte Zahlungen statt einer hohen Einmalzahlung
Was Sie abwägen sollten
- Der Bau kann sich verzögern
- Ein finanziell schwacher Entwickler könnte zahlungsunfähig werden
- Die endgültige Ausstattung oder Qualität kann von der Broschüre abweichen
- Der Markt kann sich vor der Fertigstellung verändern
- Bis zur Übergabe gibt es keine Mieteinnahmen
- Typische Anzahlung bei Vertragsunterzeichnung
- 25–30%
- Quote für ausländisches Eigentum pro Condo-Gebäude
- 49%
- Devisentransaktionsformular für die Überweisung
- FET
Das Geld
Der gestaffelte Zahlungsplan
Off-Plan-Käufe werden in Raten bezahlt, die an Baufortschritte gekoppelt sind, statt in einer einzigen Summe. Die genauen Prozentsätze variieren je nach Entwickler — betrachten Sie die folgenden Angaben als Richtwerte.
Schritt 1฿100,000–฿200,000
Reservierungsanzahlung
Fällig bei: Um Ihre ausgewählte Einheit vom Markt zu nehmen
Schritt 2Oft ~25–30 %
Anzahlung bei Vertragsunterzeichnung
Fällig bei: Bei Unterzeichnung des Kaufvertrags (Sale & Purchase Agreement, SPA)
Schritt 3Über die Bauzeit verteilte Restzahlung
Bauraten
Fällig bei: Fällig beim Erreichen der Baufortschritte
Schritt 4Verbleibender Betrag
Schlusszahlung
Fällig bei: Bei Fertigstellung / Eigentumsübertragung beim Land Office
Bei einer Eigentumswohnung mit ausländischem Freehold-Eigentum müssen die Schlusszahlung und die Eigentumsübertragung beim Land Office aus dem Ausland in Fremdwährung nach Thailand überwiesen werden. Ihre Bank stellt ein Foreign Exchange Transaction (FET)-Formular aus, das das Land Office benötigt, um die Einheit auf Ihren Namen zu registrieren. Bewahren Sie von Anfang an die Nachweise für jede Auslandsüberweisung auf.
Schritt für Schritt
Von der Reservierung bis zur Schlüsselübergabe
Der Ablauf reicht von der Reservierung einer Einheit bis zur Schlüsselübergabe. Hier ist der typische Ablauf.
Schritt 1
Einheit reservieren
Zahlen Sie eine kleine, eindeutig dokumentierte Reservierungsanzahlung, damit Ihre Wunschimmobilie vom Markt genommen wird, während die Unterlagen vorbereitet werden. Vergewissern Sie sich, dass die Reservierungsvereinbarung den Preis, die Einheit und die Bedingungen für den Fall festhält, dass Sie den Kauf nicht fortsetzen.
Schritt 2
SPA prüfen und unterzeichnen
Lassen Sie den Kaufvertrag (Sale & Purchase Agreement, SPA) vor der Unterzeichnung von einem unabhängigen thailändischen Anwalt prüfen. Bei der Unterzeichnung zahlen Sie in der Regel die Vertragsanzahlung (oft etwa 25–30 %).
Schritt 3
Bauraten zahlen
Wenn der Bau die vereinbarten Meilensteine erreicht, zahlen Sie weitere Raten. Bewahren Sie die Nachweise für jede Zahlung sowie für die spätere Eigentumsübertragung die Belege der zugrunde liegenden Auslandsüberweisungen auf.
Schritt 4
Mängelprüfung
Prüfen Sie die fertiggestellte Einheit vor der Abnahme und halten Sie etwaige Mängel in einer Mängelliste fest. Der Bauträger sollte die aufgeführten Mängel beheben, bevor Sie die Immobilie übernehmen.
Schritt 5
Eigentumsübertragung und Übergabe
Zahlen Sie den Restbetrag und lassen Sie die Eigentumsübertragung beim Land Office registrieren (bei einer Eigentumswohnung mit ausländischem Freehold-Eigentum mit dem FET-Formular). Anschließend erhalten Sie die Schlüssel, die Eigentumsunterlagen und die Garantieunterlagen.
Der Vertrag
Den SPA (Sale & Purchase Agreement) prüfen
Der SPA ist der Vertrag, der den gesamten Kauf regelt. Ein unabhängiger Anwalt – nicht der des Bauträgers – sollte ihn vor der Unterzeichnung prüfen.
Bauträger prüfen
Sorgfältige Prüfung des Bauträgers
Beim Kauf einer Immobilie in der Bauphase verlassen Sie sich darauf, dass der Bauträger das Projekt tatsächlich fertigstellt. Prüfen Sie das Unternehmen und das Projekt, bevor Geld fließt.
Schützen Sie Ihr Geld
Anzahlungsschutz & Garantien
Bei einem Kauf vom Plan zahlen Sie für etwas, das noch nicht existiert. Daher ist der Schutz Ihres Geldes genauso wichtig wie der Preis.
Thailand hat ein Escrow Act, doch Treuhandkonten sind bei Verkäufen vom Plan noch nicht verpflichtend – Ihre Anzahlungen sind daher möglicherweise nicht gesetzlich abgesichert. Fragen Sie genau nach, wie Ihre Zahlungen geschützt sind: Einige seriöse Bauträger nutzen freiwillige Treuhandkonten oder Bankgarantien. Seien Sie vorsichtig, wenn keinerlei Schutz besteht.
Mietgarantien und Rückkaufangebote können attraktiv wirken. Fragen Sie jedoch, wer die versprochene Rendite tatsächlich finanziert und ob sie über die gesamte Laufzeit realistisch und nachhaltig ist. Eine Garantie ist nur so gut wie der Bauträger, der dahintersteht – kaufen Sie niemals allein aufgrund der Garantie.
Mit Empire Estates
So machen wir den Kauf vom Plan sicherer
Besichtigen Sie die Immobilie vor dem Kauf
Wir organisieren Besichtigungen abgeschlossener Projekte des Bauträgers und der Musterwohnung, damit Sie die tatsächliche Qualität beurteilen können – nicht nur die eines Prospekts.
Unabhängige rechtliche Prüfung
Wir vermitteln Ihnen einen in Thailand zugelassenen Anwalt, der den SPA für Sie prüft – nicht für den Bauträger.
Quote schriftlich bestätigt
Wir bestätigen Ihnen vor Ihrer Zusage schriftlich, dass in der Ausländerquote von 49% des Gebäudes noch Platz für Ihre Einheit ist.
Unterstützung bei FET & Eigentumsübertragung
Wir helfen Ihnen, Nachweise für jede Auslandsüberweisung aufzubewahren, und begleiten Sie bei der Eigentumsübertragung beim Land Office nach Fertigstellung.
Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen und stellt keine Rechtsberatung dar. Zahlungsprozentsätze und Anzahlungsbeträge sind Richtwerte und variieren je nach Bauträger und Projekt. Prüfen Sie jeden Bauträger stets unabhängig und wenden Sie sich an einen zugelassenen thailändischen Immobilienanwalt, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen oder eine Anzahlung leisten.
FAQ
Kauf vom Plan – Ihre Fragen
Die Fragen, die Käufer uns zum Kauf von Immobilien vor Baubeginn am häufigsten stellen.
Sprechen Sie mit einem lokalen Experten
Kaufen Sie in Phuket mit Sicherheit vom Plan
Teilen Sie uns mit, wonach Sie suchen, und wir finden passende Bauprojekte von Bauträgern, die wir bereits geprüft haben – einschließlich Prüfung der Ausländerquote und des Vertrags.