Руководство по покупке недвижимости на этапе строительства
Покупка недвижимости на этапе строительства на Пхукете
Покупка до завершения проекта может обеспечить более низкую цену и выбор лучших объектов — но только если вы понимаете график платежей, условия договора и кто стоит застройщиком. Вот как сделать это безопасно.
Строящийся многоквартирный дом
Основное
Что означает «на этапе строительства» и почему покупатели выбирают такой вариант
Покупка недвижимости на этапе строительства означает приобретение объекта до начала или во время строительства — часто по плану этажа и образцу квартиры, а не готового жилья. Оплата производится поэтапно в ходе строительства, обычно по цене ниже, чем за готовый объект.
Поскольку застройщик ещё привлекает средства на строительство, объекты на этапе строительства обычно предлагаются по более низкой стартовой цене, чем аналогичное готовое жильё. Кроме того, вы часто можете первыми выбрать лучшие планировки, этажи и виды.
Вместо единовременной оплаты всей суммы стоимость распределяется поэтапно в соответствии с ходом строительства — так покупку проще профинансировать. Однако вы покупаете обещание: и выгоды, и риски связаны с промежутком между оплатой сегодня и получением готовой недвижимости в будущем.
Почему покупатели выбирают недвижимость на этапе строительства
- Более низкая стартовая цена по сравнению с готовыми объектами
- Потенциальный рост стоимости в ходе строительства
- Первоочередной выбор лучших объектов и видов
- Совершенно новое жильё с гарантией застройщика
- Поэтапные платежи вместо одной крупной суммы
Что следует учесть
- Строительство может задержаться
- Финансово ненадёжный застройщик может обанкротиться
- Итоговая комплектация или качество могут отличаться от представленных в буклете
- Рыночная ситуация может измениться до завершения строительства
- До передачи объекта арендного дохода не будет
- Типичный первоначальный взнос при подписании договора
- 25–30%
- Квота иностранной собственности в каждом кондоминиуме
- 49%
- Форма валютной операции для перевода средств
- FET
Деньги
Поэтапный график платежей
При покупке недвижимости на этапе строительства оплата вносится частями по мере достижения этапов строительства, а не единой суммой. Точные проценты зависят от застройщика — приведённые ниже цифры служат ориентиром.
Шаг 1฿100,000–฿200,000
Резервный взнос
Когда вносится: Чтобы снять выбранный объект с продажи
Шаг 2Часто ~25–30%
Первоначальный взнос при подписании договора
Когда вносится: При подписании договора купли-продажи (SPA)
Шаг 3Остаток распределяется на весь период строительства
Платежи по этапам строительства
Когда вносится: Выплачиваются по мере достижения этапов строительства
Шаг 4Оставшаяся сумма
Окончательный платеж
Когда вносится: При завершении строительства / регистрации перехода права собственности в Земельном управлении
При покупке кондоминиума в полную собственность иностранца окончательный платеж и регистрация перехода права собственности в Земельном управлении требуют, чтобы средства поступили в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Ваш банк выдает форму Foreign Exchange Transaction (FET), которая необходима Земельному управлению для регистрации объекта на ваше имя. Сохраняйте подтверждения каждого международного перевода с самого начала.
Шаг за шагом
От бронирования до передачи объекта
Процесс начинается с резервирования объекта и заканчивается получением ключей. Ниже приведена типичная последовательность действий.
Шаг 1
Зарезервируйте объект
Внесите небольшой, четко документированный резервный депозит, чтобы снять выбранный объект с продажи на время подготовки документов. Убедитесь, что в соглашении о резервировании указаны цена, объект и условия возврата депозита, если вы решите не продолжать сделку.
Шаг 2
Проверьте и подпишите SPA
Попросите независимого тайского юриста проверить договор купли-продажи (SPA) до его подписания. При подписании обычно вносится договорной депозит (часто около 25–30%).
Шаг 3
Вносите платежи по этапам строительства
По мере достижения согласованных этапов строительства вносите очередные платежи. Сохраняйте подтверждения каждого платежа и международных переводов, из которых впоследствии будет складываться сумма для регистрации перехода права собственности.
Шаг 4
Приемочный осмотр
Перед приемкой объекта осмотрите готовое жилье и зафиксируйте все дефекты в перечне замечаний / дефектов. Застройщик должен устранить указанные недостатки до передачи объекта во владение.
Шаг 5
Регистрация перехода права собственности и передача объекта
Внесите окончательный платеж и зарегистрируйте переход права собственности в Земельном управлении (для кондоминиума в полную собственность иностранца потребуется форма FET). После этого вы получите ключи, документы о праве собственности и гарантийную документацию.
Договор
Изучение SPA (договора купли-продажи)
SPA — это договор, регулирующий весь процесс покупки. До подписания его должен проверить независимый юрист, не связанный с застройщиком.
Проверьте застройщика
Проверка застройщика
При покупке строящегося объекта вы доверяете застройщику его фактически достроить. Проверьте компанию и проект до перечисления любых средств.
Защитите свои деньги
Защита депозитов и гарантии
Покупка на этапе строительства означает оплату объекта, которого ещё не существует, поэтому защита ваших средств не менее важна, чем цена.
В Таиланде действует закон об эскроу-счетах, однако при продаже объектов на этапе строительства эскроу пока не обязателен — поэтому ваши депозиты могут не иметь предусмотренной законом защиты от использования не по назначению. Уточните, как именно защищены ваши платежи: некоторые надёжные застройщики добровольно используют эскроу-счета или банковские гарантии. Будьте осторожны, если никакой защиты нет.
Гарантии дохода от аренды и схемы обратного выкупа могут выглядеть привлекательно, но уточните, кто именно финансирует обещанную доходность и реалистична ли она и устойчива ли на протяжении всего срока. Гарантия настолько надёжна, насколько надёжен стоящий за ней застройщик — никогда не покупайте объект, полагаясь только на гарантию.
С Empire Estates
Как мы делаем покупку на этапе строительства безопаснее
Осмотрите объект до покупки
Мы организуем посещение завершённых проектов застройщика и демонстрационного объекта, чтобы вы оценили реальное качество, а не рекламную брошюру.
Независимая юридическая проверка
Мы познакомим вас с юристом, имеющим лицензию в Таиланде, который проверит SPA в ваших интересах, а не в интересах застройщика.
Письменное подтверждение квоты
До того, как вы примете решение, мы письменно подтвердим, что в квоте здания на 49% иностранной собственности есть место для вашего объекта.
Поддержка по FET и оформлению права собственности
Мы поможем сохранить подтверждение каждого международного перевода и проконсультируем по оформлению перехода права собственности в Земельном департаменте после завершения строительства.
Это руководство содержит общую информацию и не является юридической консультацией. Процентные ставки платежей и суммы депозитов приведены ориентировочно и различаются в зависимости от застройщика и проекта. Всегда самостоятельно проверяйте каждого застройщика и консультируйтесь с лицензированным тайским юристом по вопросам недвижимости, прежде чем подписывать договор или вносить депозит.
Часто задаваемые вопросы
Покупка на этапе строительства — ответы на ваши вопросы
Ответы на вопросы, которые покупатели чаще всего нам задают о недвижимости до завершения строительства.
Поговорите с местным экспертом
Покупайте недвижимость на этапе строительства на Пхукете с уверенностью
Расскажите, что вы ищете, и мы подберём для вас проекты на этапе строительства от уже проверенных нами застройщиков — с проверенной квотой для иностранцев и договором.