Leitfaden Immobilienbesitz für Ausländer
Wie Ausländer auf Phuket Immobilien besitzen können
Ja – und zehntausende haben es bereits getan. Entscheidend ist, die richtige Eigentumsstruktur für Ihre Immobilienart zu wählen. So funktioniert es in Phuket im Einzelnen.
Phuket aus der Luft
Die kurze Antwort
Was Ausländer besitzen dürfen und was nicht
Das thailändische Recht behandelt Grundstücke und Gebäude unterschiedlich. Allein diese Unterscheidung erklärt fast alle der folgenden Eigentumsregeln.
Ja, Ausländer dürfen in Phuket Immobilien kaufen – innerhalb von zwei Grenzen. Eine Eigentumswohnung (Condo) kann auf eigenen Namen zu Volleigentum (Freehold) erworben werden, solange Ausländer insgesamt nicht mehr als 49 % der Gesamtfläche des Gebäudes besitzen (Condominium Act, Abschnitt 19 bis) und das Geld aus dem Ausland stammt. Grundstücke dürfen nicht auf den Namen eines Ausländers eingetragen werden (Land Code, Abschnitt 86). Eine Villa wird deshalb meist so erworben: das Haus auf eigenen Namen plus ein registrierter Pachtvertrag über das Grundstück mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren (Civil and Commercial Code, Abschnitt 540).
Eigentumswohnungen (Volleigentum)
Ein Ausländer kann eine Eigentumswohnung zu Volleigentum auf eigenen Namen mit Eigentumsurkunde erwerben – vorausgesetzt, das Gebäude bleibt innerhalb seiner Quote für ausländisches Eigentum (siehe unten).
Grundstücke
Ausländer können in der Regel kein Land auf eigenen Namen besitzen. Villen und Häuser werden über einen langfristigen Pachtvertrag, eine thailändische Gesellschaft oder einen thailändischen Ehepartner erworben – alles wird unten erklärt.
Ein Ausländer darf das Gebäude (das Haus) rechtmäßig auf eigenen Namen besitzen, auch wenn er das Grundstück darunter nicht besitzen kann – nach thailändischem Recht sind das zwei getrennte Vermögenswerte. Darauf beruhen die meisten Villenstrukturen.
Weg 1
Eigentumswohnungen – volles Volleigentum
Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für Ausländer der einfachste Weg zu echtem Volleigentum. Es gelten zwei Voraussetzungen.
Nach der Eintragung halten Sie die Wohnung genau wie ein thailändischer Staatsangehöriger: Sie können sie verkaufen, vermieten, an Ihre Erben weitergeben und die Eigentumsurkunde als Sicherheit einsetzen. Eine jährliche Verlängerung der Quote gibt es nicht – das Eigentum ist unbefristet.
Hat ein Gebäude seine 49-%-Quote für Ausländer bereits erreicht, können Wohnungen weiterhin über einen registrierten Pachtvertrag (Leasehold) erworben oder über eine thailändische Gesellschaft gehalten werden – dieselben Optionen wie bei Villen.
Weg 2
Grundstücke & Villen – die drei legitimen Strukturen
Da ein Ausländer kein Land zu Volleigentum halten kann, werden Villen über einen von drei bewährten rechtlichen Wegen erworben.
Registrierter Pachtvertrag (30 Jahre)
Sie schließen einen beim Land Office (Grundbuchamt) registrierten Pachtvertrag über bis zu 30 Jahre – die maximale einzelne Laufzeit, die für Wohnimmobilien durchsetzbar ist. Verträge werden oft als „30+30+30“ vermarktet, doch die Verlängerungen sind vertragliche Zusagen und keine automatischen Rechte; daher kommt es auf die Zuverlässigkeit des Verpächters und den Wortlaut des Vertrags an. In der Regel können Sie das Villengebäude selbst auf dem gepachteten Grundstück auf eigenen Namen besitzen.
Thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Eine thailändische Gesellschaft (mindestens 51 % in thailändischem Besitz) kauft und besitzt das Grundstück; Sie kontrollieren die Gesellschaft als Geschäftsführer und über die ausländische Beteiligung. Es muss sich um eine echte, ordnungsgemäß geführte Gesellschaft handeln – thailändische „Nominee“-Gesellschafter (Strohmänner) nur zum Halten von Land für einen Ausländer einzusetzen, ist illegal und wird zunehmend streng geprüft.
Über einen thailändischen Ehepartner
Das Grundstück wird auf den Namen Ihres thailändischen Ehepartners eingetragen. Der ausländische Partner unterzeichnet eine Erklärung, dass die Mittel das persönliche Eigentum des thailändischen Ehepartners sind, und sichert seine Position in der Regel durch einen registrierten Pachtvertrag oder ein Nießbrauchrecht (Usufruct) an demselben Grundstück ab.
Neben dem Pachtvertrag kennt das thailändische Recht weitere registrierbare Rechte, etwa den Nießbrauch (Usufruct: das Recht, ein Grundstück auf Lebenszeit oder bis zu 30 Jahre zu nutzen und daraus Erträge zu ziehen) und die Superficies (das Erbbaurecht: das Recht, Gebäude auf fremdem Grund zu besitzen). Sie werden häufig auf eine Struktur aufgesetzt, um die langfristige Sicherheit eines ausländischen Käufers zu erhöhen.
Auf einen Blick
Eigentumsstrukturen im Vergleich
Ein schneller Vergleich der Wege, die die meisten Ausländer in Phuket nutzen.
| Struktur | Geeignet für | Eigentumsdauer | Wichtigster Punkt |
|---|---|---|---|
| Volleigentum an Eigentumswohnung | Apartments & Eigentumswohnungen | Unbefristet | Abhängig von der 49-%-Quote des Gebäudes + FET-Formular |
| Registrierter Pachtvertrag | Villen, Land, Wohnungen über der Quote | Bis zu 30 Jahre (+ Verlängerungen) | Die Verlässlichkeit der Verlängerung hängt vom Verpächter und vom Vertrag ab |
| Thailändische Gesellschaft | Villen, mehrere Objekte | Unbefristet (über die Gesellschaft) | Muss eine echte Gesellschaft sein – keine Strohmänner |
| Thailändischer Ehepartner | Verheiratete Paare | Unbefristet (auf den Namen des Ehepartners) | Absichern durch registrierten Pachtvertrag / Nießbrauch |
Schützen Sie sich
Sorgfaltsprüfung & Warnsignale
Ein sicherer Kauf beruht darauf, den Eigentumstitel, die Struktur und die Personen hinter dem Geschäft zu prüfen – bevor Geld fließt.
Eine thailändische Gesellschaft mit Gesellschaftern zu gründen, die ihre Anteile lediglich in Ihrem Auftrag halten – ohne echtes Kapital oder Geschäftstätigkeit –, ist in Thailand illegal und kann das Objekt gefährden. Eine seriöse Agentur und ein seriöser Anwalt führen Sie stattdessen zu einer rechtskonformen Struktur.
Mit Empire Estates
So machen wir es unkompliziert
Vorgeprüfte Angebote
Wir prüfen bei jeder Immobilie Eigentumstitel, Quote für Ausländer und Struktur, bevor Sie sie besichtigen.
Unabhängige Rechtspartner
Wir vermitteln Ihnen zugelassene thailändische Immobilienanwälte, die für Sie handeln, nicht für den Verkäufer.
FET- & Übertragungsbegleitung
Wir begleiten Ihre Banküberweisung und die Übertragung beim Land Office (Grundbuchamt) von Anfang bis Ende.
Ehrliche Beratung
Wenn ein Geschäft oder eine Struktur nicht zu Ihnen passt, sagen wir es Ihnen – unser Ruf hängt davon ab.
Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung, und gibt die Regeln so wieder, wie wir sie 2026 verstehen. Gesetze und ihre Anwendung ändern sich – ziehen Sie vor einem Kauf stets einen zugelassenen thailändischen Immobilienanwalt hinzu.
FAQ
Eigentum für Ausländer – Ihre Fragen
Die Fragen, die uns Käufer am häufigsten stellen.
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