Гид по владению для иностранцев
Как иностранцу стать владельцем недвижимости на Пхукете
Да, это возможно — и десятки тысяч иностранцев уже это сделали. Главное — выбрать правильную схему владения для вашего типа недвижимости. Вот как именно это работает на Пхукете.
Пхукет с высоты птичьего полёта
Коротко
Чем иностранец может и не может владеть
Тайское право по-разному относится к земле и к постройкам. Это единственное различие объясняет почти все правила владения, описанные ниже.
Квартиры в кондоминиуме (полная собственность, freehold)
Иностранец может полностью владеть квартирой в кондо на своё имя, с правоустанавливающим документом, — при условии, что здание не превысило квоту на иностранное владение (см. ниже).
Земля
Как правило, иностранец не может владеть землёй на своё имя. Виллы и дома приобретают через долгосрочную аренду, тайскую компанию или через супруга — гражданина Таиланда. Все варианты описаны ниже.
Иностранец может законно владеть постройкой (домом) на своё имя, даже если не может владеть землёй под ней: по тайскому праву это два отдельных объекта. На этом построено большинство схем покупки вилл.
Путь 1
Кондоминиумы — полная собственность
Покупка квартиры в кондо — самый простой для иностранца путь к настоящей полной собственности. Действуют два условия.
После регистрации вы владеете квартирой точно так же, как гражданин Таиланда: можете продать её, сдавать в аренду, передать по наследству и использовать правоустанавливающий документ как залог. Ежегодно подтверждать квоту не нужно — собственность бессрочная.
Если здание уже исчерпало иностранную квоту в 49%, квартиру всё равно можно приобрести по зарегистрированной долгосрочной аренде (leasehold) или через тайскую компанию — те же варианты, что и для вилл.
Путь 2
Земля и виллы — три законные схемы
Поскольку иностранец не может владеть землёй в полной собственности, виллы приобретают одним из трёх устоявшихся законных способов.
Зарегистрированная аренда (30 лет)
Вы подписываете договор аренды, зарегистрированный в Земельном департаменте, сроком до 30 лет — это максимальный единовременный срок, который имеет юридическую силу для жилой недвижимости. Такие договоры часто рекламируют как «30+30+30», но продления — это договорные обещания, а не автоматические права, поэтому надёжность арендодателя и формулировки договора имеют решающее значение. Саму виллу на арендованном участке обычно можно оформить в собственность на своё имя.
Тайская компания с ограниченной ответственностью
Тайская компания (не менее 51% капитала у тайских владельцев) покупает землю и владеет ею; вы контролируете компанию как директор и через иностранную долю. Компания должна быть настоящей и вести реальную деятельность: использование тайских номинальных акционеров (nominee) только для того, чтобы держать землю за иностранца, незаконно и проверяется всё строже.
Через супруга — гражданина Таиланда
Земля регистрируется на имя вашего тайского супруга или супруги. Партнёр-иностранец подписывает заявление о том, что средства являются личным имуществом тайского супруга, и обычно защищает свои интересы зарегистрированной арендой или узуфруктом на тот же участок.
Помимо аренды, тайское право предусматривает и другие регистрируемые права: узуфрукт (право пользоваться землёй и получать от неё доход пожизненно или на срок до 30 лет) и суперфиций (право владеть постройками на чужой земле). Их часто добавляют к основной схеме, чтобы усилить долгосрочную защиту иностранного покупателя.
Сводка
Сравнение схем владения
Краткое сравнение схем, которые чаще всего используют иностранцы на Пхукете.
| Схема | Для чего подходит | Срок владения | Главное условие |
|---|---|---|---|
| Кондо в полной собственности | Апартаменты и квартиры в кондо | Бессрочно | Квота здания 49% + форма FET |
| Зарегистрированная аренда | Виллы, земля, кондо сверх квоты | До 30 лет (+ продления) | Надёжность продления зависит от арендодателя и договора |
| Тайская компания | Виллы, несколько объектов | Бессрочно (через компанию) | Только настоящая компания — без номинальных акционеров |
| Тайский супруг | Супружеские пары | Бессрочно (на имя супруга) | Защитить зарегистрированной арендой / узуфруктом |
Как защитить себя
Проверка объекта и тревожные сигналы
Безопасная покупка сводится к проверке титула, схемы владения и людей, стоящих за сделкой, — до того, как вы переведёте хоть какие-то деньги.
Создание тайской компании с акционерами, которые держат акции исключительно в ваших интересах, без реального капитала и деятельности, в Таиланде незаконно и может поставить под угрозу сам объект. Надёжное агентство и юрист предложат вам схему, полностью соответствующую закону.
С Empire Estates
Как мы упрощаем покупку
Проверенные объекты
Мы проверяем титул, иностранную квоту и схему владения каждого объекта ещё до просмотра.
Независимые юристы-партнёры
Мы знакомим вас с лицензированными тайскими юристами по недвижимости, которые представляют ваши интересы, а не продавца.
Помощь с FET и переоформлением
Сопровождаем банковский перевод и регистрацию сделки в Земельном департаменте от начала до конца.
Честные советы
Если сделка или схема вам не подходит, мы так и скажем — от этого зависит наша репутация.
Этот гид носит общий информационный характер, не является юридической или налоговой консультацией и отражает правила в нашем понимании на 2026 г. Законы и практика их применения меняются — перед покупкой всегда консультируйтесь с лицензированным тайским юристом по недвижимости.
Вопросы и ответы
Владение недвижимостью для иностранцев — ваши вопросы
Вопросы, которые покупатели задают нам чаще всего.
Поговорите с местным экспертом
Покупайте на Пхукете уверенно
Расскажите, что вы ищете, и мы подберём объекты с чистым титулом и законной схемой владения.