Руководство по соблюдению требований
Законна ли аренда через Airbnb на Пхукете? Правила краткосрочной аренды в 2026 году
Кратко: проживание сроком от 30 ночей разрешено везде. Для аренды менее чем на 30 ночей нужна гостиничная лицензия или освобождение для небольших объектов — и большинство кондоминиумов вообще не допускают такую аренду. Рассказываем, как на самом деле работают правила и как владельцам получать доход, соблюдая требования закона.
Бассейн на крыше отеля в Патонге
01
Что на самом деле означает правило 30 дней
Закон Таиланда о гостиницах (B.E. 2547, действует с 2004 года) определяет любое коммерческое размещение сроком менее 30 ночей как гостиничную деятельность — для которой нужна лицензия.
Именно это определение и называют «правилом 30 дней». Сдавая виллу или кондоминиум на неделю без лицензии или освобождения, с точки зрения закона вы управляете гостиницей без лицензии. При аренде на 30 ночей или дольше действие Закона о гостиницах не распространяется — лицензия и специальная регистрация не нужны, такая аренда полностью законна по всему Таиланду.
Это правило призвано обеспечить соблюдение гостиничных стандартов безопасности и регистрации гостей при платном размещении. Оно действует независимо от платформы: Airbnb, Booking.com, Agoda или прямое бронирование с юридической точки зрения ничем не отличаются.
Менее 30 ночей: нужна гостиничная лицензия или освобождение. 30 ночей и более: разрешено везде для объектов любого типа.
02
Освобождение для небольших объектов (как легально сдавать виллы)
Министерский регламент 2008 года предусмотрел упрощённый порядок для небольших объектов — его используют большинство легально работающих вилл для отдыха на Пхукете.
Регистрация в качестве негостиничного объекта
Объект не более чем с 4 сдаваемыми комнатами и общей вместимостью до 20 гостей можно зарегистрировать в местном районном управлении как «негостиничный объект». После регистрации он может легально принимать гостей на срок менее 30 ночей. Это стандартный вариант для частных вилл с бассейном — в большинстве из них не более четырёх спален.
Полноценная гостиничная лицензия
Для более крупных объектов нужна полноценная гостиничная лицензия, предусматривающая требования к зданиям, зонированию и безопасности. Для большинства частных владельцев это непрактично — поэтому крупные виллы часто сдают на срок от 30 ночей или предлагают долгосрочную аренду.
Регистрация — это полноценная административная процедура: нужно подготовить документы, пройти проверку и внести сведения о владельце. Для типичной виллы это вполне осуществимо, и результат меняет всё: объект сдаётся легально, страховка действует, а жалоба не сможет внезапно сорвать весь сезон.
03
Почему с кондоминиумами всё иначе
Чаще всего владельцы кондоминиумов спрашивают нас: «Можно ли разместить мою квартиру на Airbnb?» Если речь об аренде менее чем на 30 ночей, честный ответ почти всегда — нет.
Отдельные квартиры в кондоминиумах практически невозможно лицензировать как гостиницы: лицензии выдаются на здания, а не на отдельные квартиры. Не поможет и освобождение для небольших объектов, поскольку препятствие возникает на уровень выше — на уровне самого здания.
Практически все кондоминиумы на Пхукете зарегистрированы для проживания, и большинство юридических лиц (управляющих компаний здания) прямо запрещают аренду менее чем на 30 ночей во внутренних правилах. Посуточные гости в жилом здании вызывают жалобы совладельцев — а именно с жалоб обычно и начинается проверка: управляющая компания сообщает о квартире, власти проводят проверку, владелец получает штрафы, а объявление снимают с публикации.
Всё это не делает кондоминиум плохой инвестицией. Это означает, что он подходит для помесячной аренды: на Пхукете круглый год высокий спрос на проживание сроком от 1 до 12 месяцев со стороны цифровых кочевников, зимующих резидентов и семей, переезжающих на остров. Такая аренда полностью законна, не требует лицензии и намного бережнее для квартиры, чем постоянная смена гостей на одну ночь.
Если краткосрочная аренда — ключевая часть вашего инвестиционного плана, выбирайте лицензированный кондотель/брендированную резиденцию или виллу, а не обычный жилой кондоминиум. Ограничения определяются правилами здания, а не вашими планами.
04
Контроль, штрафы и TM30
Долгие годы правила соблюдались нестрого. Это время прошло: с 2025 года контроль значительно ужесточился, а иммиграционные, налоговые и местные органы сверяют данные.
Главный вывод — не повод для опасений: соблюдение требований стало конкурентным преимуществом. Лицензированные объекты с правильно оформленной структурой продолжают приносить доход, а объявления нелегальных арендодателей отправляют на проверку, за нарушения выписывают штрафы, а объявления снимают с публикации.
05
Как собственникам получать доход, соблюдая требования (вилла или кондоминиум)
Вилла с количеством спален до 4
Зарегистрируйте объект в рамках исключения для объектов, не являющихся отелями, и организуйте полноценную программу краткосрочной аренды для отдыха — это максимальный потенциал доходности в туристических зонах.
Большая вилла
Предлагайте проживание на срок от 30 ночей и долгосрочную аренду или оцените, стоит ли получать полную лицензию для вашего объекта.
Кондоминиум или апартаменты
Программы аренды на месяц и долгосрочной аренды: полностью законно, высокий спрос круглый год, бережное отношение к объекту и отсутствие конфликта с правилами здания.
Для любого объекта
Отчётность о гостях по TM30, правильный налоговый учёт и проверка правил здания — всё это входит в профессиональное управление. Вам не придётся разбираться с соблюдением требований в 11 p.m.
Это руководство содержит общую информацию и не является юридической консультацией. Нормативные требования и практика их применения меняются, а каждый случай индивидуален. По вопросам лицензирования или выбора юридической структуры мы свяжем вас с квалифицированными тайскими юристами.
Вопросы собственников
Правило 30 дней — часто задаваемые вопросы
Соблюдайте требования
Получайте доход от своей недвижимости — законным способом
Расскажите нам о своей вилле или кондоминиуме, и мы порекомендуем подходящую законодательству программу, которая принесёт максимальный доход именно в вашей ситуации. В неё входят рекомендации по лицензированию, TM30 и налогам.