Гид по налогам и сборам
Налоги и сборы на недвижимость в Таиланде
При обычной покупке на вторичном рынке налоги и сборы, связанные с переходом права, составляют около 6% стоимости — и, как правило, делятся между покупателем и продавцом. Рассказываем, что именно, когда и кому вы платите на Пхукете.
Подписание договора купли-продажи
Общая картина
Сколько вы заплатите на самом деле
Расходы делятся на две совершенно разные группы: разовые налоги и сборы, которые уплачиваются в Земельном департаменте (Land Office) в день перехода права, и более скромные регулярные расходы на владение объектом после покупки. Заложите в бюджет и то и другое с самого начала.
- Сбор за переход права в Земельном департаменте
- 2%
- Обычная сумма налогов и сборов на вторичном рынке
- ~6%
- Ежегодный налог для многих основных жилищ
- 0%
При переходе права
Сбор за переход права, специальный налог на предпринимательскую деятельность (Specific Business Tax, SBT) или гербовый сбор, удерживаемый налог, а также, если применимо, регистрация аренды или ипотеки — всё это уплачивается в Земельном департаменте в день, когда право собственности переходит к новому владельцу.
Пока вы владеете объектом
Ежегодный налог на землю и строения (Land & Building Tax), плата за обслуживание общих зон кондоминиума (CAM) и подоходный налог с арендного дохода, если вы сдаёте объект. Для владельцев жилья эти суммы невелики, но их всё равно стоит планировать.
Большинство налогов при переходе права рассчитывается от государственной оценочной стоимости объекта, которую устанавливает Земельный департамент и которая часто ниже рыночной цены. Некоторые налоги берутся от большей из двух величин — оценочной стоимости или фактической цены продажи. Всегда запрашивайте расчёт именно для вашего объекта до подписания.
В Земельном департаменте
Налоги и сборы при переходе права
Эти платежи возникают при регистрации права собственности. Не все из них применяются к каждой сделке: какие именно придётся платить, зависит от того, как долго продавец владел объектом и покупаете ли вы его, берёте в аренду или в ипотеку.
| Налог / сбор | Ставка |
|---|---|
| Сбор за переход права (любой покупатель) | 2% |
| SBT (продавец, владение < 5 лет) | 3,3% |
| Гербовый сбор (только если SBT не применяется) | 0,5% |
| Регистрация аренды | 1% + 0,1% |
| Регистрация ипотеки | 1% (с лимитом) |
Ставки — по таблице ниже. У каждого платежа своя база (оценочная стоимость, цена продажи, общая сумма аренды или сумма кредита); удерживаемый налог — прогрессивный для физических лиц и 1% для компаний — не показан. SBT и гербовый сбор никогда не применяются к одной и той же сделке.
| Налог / сбор | Ставка | Кто обычно платит |
|---|---|---|
| Сбор за переход права | 2% от оценочной стоимости | Покупатель и продавец (часто пополам, 50/50) |
| Специальный налог на предпринимательскую деятельность (SBT) | 3,3% от большей из величин: оценочной стоимости или цены продажи | Продавец (если владел < 5 лет) |
| Гербовый сбор | 0,5% от зарегистрированной стоимости | Продавец (только если SBT не применяется) |
| Удерживаемый налог | Прогрессивный (физические лица) / 1% (компании) | Продавец |
| Регистрация аренды | Сбор 1% + 0,1% гербового сбора от общей суммы аренды | Арендатор или пополам |
| Регистрация ипотеки | 1% от суммы ипотеки (с лимитом) | Заёмщик (покупатель) |
Сбор за переход права — единственный платёж, с которым сталкивается каждый покупатель: фиксированные 2% от оценочной стоимости, которые уплачиваются при регистрации права собственности на ваше имя в Земельном департаменте.
Специальный налог на предпринимательскую деятельность (SBT) и гербовый сбор взаимоисключающие. SBT по ставке 3,3% (уже с учётом муниципальной надбавки) применяется, если продавец владел объектом менее пяти лет или если объект не является его зарегистрированным основным местом жительства. Если SBT не применяется — как правило, когда объект находился в собственности пять лет и более, — продавец вместо него платит гербовый сбор 0,5%. Оба платежа по одной сделке не взимаются никогда.
Удерживаемый налог — это подоходный налог с дохода от продажи, который взимается в Земельном департаменте. Для продавца — физического лица он рассчитывается по прогрессивной шкале исходя из оценочной стоимости и количества лет владения, после стандартных вычетов. Для продавца — компании это просто 1% от большей из величин: оценочной стоимости или цены продажи.
Если вы берёте ипотеку в местном банке, Земельный департамент взимает сбор за регистрацию ипотеки в размере 1% от суммы кредита (в пределах установленного лимита). А если вы покупаете виллу на условиях долгосрочной аренды (leasehold), аренду сроком более трёх лет необходимо зарегистрировать: это стоит 1% регистрационного сбора плюс 0,1% гербового сбора от общей суммы арендной платы за весь срок.
Переговоры
Кто что платит
Тайское законодательство устанавливает ставки, но не определяет жёстко, кто должен оплачивать каждый платёж. На практике это предмет переговоров — и от них может зависеть разница в тысячи бат в ту или иную сторону.
На вторичном рынке сбор за переход права очень часто делят пополам между покупателем и продавцом, а SBT или гербовый сбор и удерживаемый налог обычно ложатся на продавца, поскольку это налоги на его доход. Но всё обсуждается, и согласованное распределение расходов следует чётко прописать в договоре купли-продажи.
В новостройках условия, как правило, заранее определяет застройщик. Одни берут все расходы по переходу права на себя в качестве маркетингового стимула, другие делят 2% сбора за переход права и перекладывают остальное на покупателя. Всегда подтверждайте точное распределение письменно, прежде чем бронировать объект.
Расплывчатая устная договорённость о том, кто платит налоги, — самая частая причина споров в последний момент в Земельном департаменте. Настаивайте, чтобы точное распределение каждого платежа было прописано в договоре купли-продажи — и на тайском, и на понятном вам языке.
Владение объектом
Ежегодный налог на землю и строения
Этот налог действует с 2020 года и заменил прежний налог на дома и землю. Для владельцев жилья ставки намеренно низкие и дифференцированные, а правительство периодически их снижало, поэтому любые цифры считайте ориентировочными и уточняйте действующую ставку каждый год.
Налог применяется к земле и строениям по ступенчатой шкале: жилая недвижимость облагается по очень низким ставкам, которые постепенно растут вместе со стоимостью, а незастроенная или неиспользуемая земля — по возрастающим ставкам, призванным стимулировать её использование.
Сумма налога во многом зависит от того, является ли объект вашим жильём или инвестицией. Второе жильё и инвестиционная жилая недвижимость облагаются начиная с очень низких процентов от оценочной стоимости, которые растут в зависимости от ценового диапазона. Ставки устанавливает и корректирует правительство, поэтому точную сумму для вашего объекта лучше ежегодно уточнять на месте.
Если вы указаны владельцем и в документе на землю, и в документах на дом, и это ваше зарегистрированное основное место жительства, вам положен значительный необлагаемый минимум. Для многих владельцев это означает, что ежегодный налог на землю и строения по основному жилью фактически равен нулю.
Полный бюджет
Регулярные и разовые расходы, которые стоит запланировать
Помимо основных налогов, реалистичный бюджет должен учитывать расходы на специалистов и услуги, которые сопровождают покупку и владение недвижимостью в Таиланде.
Арендный доход от недвижимости в Таиланде облагается тайским подоходным налогом с физических лиц по прогрессивной шкале, а в зависимости от способа получения арендной платы может применяться удержание налога у источника. Правила вознаграждают аккуратный учёт, поэтому пригласите местного бухгалтера ещё до первого бронирования.
С Empire Estates
Как мы делаем цифры прозрачными
Полная разбивка расходов
До того как вы примете решение, мы рассчитаем каждый налог и сбор по вашему конкретному объекту, чтобы в Земельном департаменте не было сюрпризов.
Справедливое распределение — письменно
Мы договариваемся о том, кто что платит, и следим, чтобы распределение было чётко прописано в вашем договоре купли-продажи.
Независимые консультанты
Мы познакомим вас с лицензированными тайскими юристами и бухгалтерами, которые действуют в ваших интересах: проверка объекта, договоры и налоговое планирование.
Помощь с регулярными расходами
Мы расскажем о ежегодном налоге, плате за CAM и правилах налогообложения арендного дохода, чтобы вы могли планировать бюджет на годы вперёд, а не только на день сделки.
Цифры в этом гиде носят исключительно ориентировочный характер. Налоговые ставки, необлагаемые минимумы и оценочная стоимость устанавливаются и корректируются тайскими властями, нередко ежегодно, а их применение зависит от ваших конкретных обстоятельств. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация — перед покупкой обязательно проконсультируйтесь с лицензированным тайским юристом по недвижимости и бухгалтером.
Вопросы и ответы
Налоги и сборы — ваши вопросы
Вопросы о стоимости покупки, которые покупатели задают нам чаще всего.
Поговорите с местным экспертом
Узнайте реальную стоимость до покупки
Расскажите, какой объект вас интересует, и мы подготовим понятный расчёт каждого налога и сбора — а также того, кто что должен платить.