Документы на землю в Таиланде Объяснение

Краткий ответ

Какой документ на землю в Таиланде выбрать?

Покупайте или арендуйте только землю с Chanote (Nor Sor 4 Jor) — полным титульным документом, который подтверждает право собственности и содержит точные результаты межевания. Nor Sor 3 Gor — приемлемый, но менее надёжный документ, подтверждающий право владения; для Nor Sor 3 требуется 30-дневное публичное уведомление; от участков с Sor Kor 1, Por Bor Tor 5 и Sor Por Kor следует отказаться.

Chanote

Chanote (Nor Sor 4 Jor): полный правоустанавливающий документ

Chanote — единственный документ, подтверждающий полное право собственности на землю в Таиланде. Его выдаёт провинциальное или местное отделение Земельного департамента; участок привязан к национальной геодезической сети, а его границы обозначены на местности бетонными межевыми столбами с номерами. На нём регистрируются сделки купли-продажи, аренда, ипотека, узуфрукт и право застройки.

На лицевой стороне документа указаны номер участка, номер съёмочного листа, площадь в rai-ngan-square wah и первоначальный владелец, а также план участка. На оборотной стороне — история: все переходы прав, ипотеки, договоры аренды и сервитуты записаны в хронологическом порядке. Именно эту страницу ваш юрист изучит в первую очередь.

С 2021 года Департамент земель проводит съёмку с использованием опорной сети GNSS (спутниковой), поэтому современный участок с Chanote можно точно определить на местности. Найти участок и его официальную оценочную стоимость можно в сервисе LandsMaps департамента, выполнив поиск по номеру документа. Это полезная первичная проверка, но она не заменяет поиск в Земельном департаменте.

Chanote не защищает землю от оспаривания. Если документ выдан на лесную, парковую или общественную землю, Департамент земель может его аннулировать; в Phuket было несколько таких случаев (см. ниже). Лучше всего защищают чистая история участка, соответствие его границ межевым знакам на местности и расположение за пределами охраняемых зон.

Nor Sor 3

Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 3 и Nor Sor 3 Khor

Документы Nor Sor 3 подтверждают право владеть и пользоваться землёй, но не право собственности. Участок Nor Sor 3 Gor нанесён на аэрофотосъёмочные карты; его можно продать, сдать в аренду или заложить без публичного уведомления. Для продажи участка с обычным Nor Sor 3 или Nor Sor 3 Khor требуется 30-дневное публичное уведомление, а любое возражение приостанавливает сделку.

Если продавец предлагает землю с Nor Sor 3 Gor и обещает, что «скоро будет Chanote», считайте получение нового документа неопределённым, пока его не выдадут. Сделайте получение Chanote условием сделки купли-продажи или аренды, попросите лицензированного геодезиста подтвердить границы и проверьте, что участок не находится в лесной, парковой или прибрежной зоне, где Chanote не выдают.

Тревожные признаки

Sor Kor 1, Por Bor Tor 5 и Sor Por Kor: документов следует избегать

Sor Kor 1, Por Bor Tor 5, Nor Sor 2 и Sor Por Kor 4-01 — не правоустанавливающие документы. Земельный департамент не зарегистрирует продажу или ипотеку по Sor Kor 1 либо налоговой квитанции, а земля сельскохозяйственной реформы Sor Por Kor может перейти только наследникам или фермерам. Иностранному покупателю или арендатору следует отказаться от сделки.

Иностранным покупателям

Могут ли иностранцы владеть землёй по Chanote?

Нет. Какой бы ни был документ, статья 86 Земельного кодекса запрещает иностранцам владеть землёй, а исключение для участка площадью 1 рай по статье 96 bis (при инвестициях в размере ฿40 million и одобрении министра) применяется крайне редко. Иностранцы получают права на землю через зарегистрированную аренду сроком на 30 лет, обычно с правом superficies на дом.

Тип титула по-прежнему важен для иностранного покупателя, поскольку безопасность аренды зависит от земли, на которой расположен участок. Зарегистрированная аренда на 30 лет участка с чистым Chanote — наиболее надёжный вариант; аренду участка по Nor Sor 3 тоже можно зарегистрировать, но она наследует его недостатки. Никогда не арендуйте землю по Sor Kor 1 или Sor Por Kor.

В нашем руководстве об аренде и полной собственности объясняется, как работают аренда, superficies и продление договора, а в руководстве о владении недвижимостью иностранцами рассматриваются варианты с тайской компанией и супругом или супругой из Таиланда, включая объяснение, почему номинальные акционеры незаконны.

Правила Phuket

Строительные правила Phuket: склоны холмов, крутые склоны и побережье

Землепользование на Phuket регулируется уведомлением об охране окружающей среды (B.E. 2560, 2017), а также градостроительным планом. С декабря 2024 года на некоторых участках на высоте 80–140 метров над уровнем моря разрешено строительство при соблюдении строгих условий; крутые склоны и прибрежные зоны остаются под ограничениями. Перед тем как считать участок пригодным для застройки и оценивать его, проверьте его точную зону.

Единицы измерения и цены

Сколько стоит земля на Phuket? Единицы измерения и цены за рай

Землю в Таиланде измеряют в рай: 1 рай = 4 нгана = 400 квадратных ва = 1,600 м². На Phuket официальные оценочные стоимости на 2023–2026 годы варьируются от менее ฿4,000 за квадратную ва на сельских дорогах до ฿200,000 на пляжной дороге Patong; при этом в 2024 году рыночную стоимость первоклассной земли на пляжах западного побережья оценивали примерно в ฿80 million за рай.

Официальную оценочную стоимость устанавливает Департамент казначейства; она используется для расчёта сборов за передачу права собственности и налогов и обычно ниже рыночной цены. Текущий период оценки действует с 1 января 2023 года по 31 декабря 2026 года. Новый период — 2027–2030 годы — должен вступить в силу 1 января 2027 года, поэтому ожидается рост указанных выше значений.

Наши цены предложения на октябрь 2026 года: участок площадью 1 рай рядом с Mission Hills (Thalang) — ฿7.5 миллиона; 5.5 рай в Baan Para (Thalang) — ฿25 миллионов, около ฿4.5 миллиона за рай; 7 рай в Mai Khao — ฿42 миллиона, около ฿6 миллионов за рай; участки площадью 660–700 м² в Pasak и Cherng Talay — по ฿15 миллионов каждый, примерно ฿34–36 миллионов за рай. Цены предложения не равны ценам сделок; на стоимость существенно влияют выезд на дорогу, виды и тип титула.

Проверка объекта

Как проверить титул на землю на Phuket: 7 шагов

Чтобы проверить титул на землю, получите заверенную копию в Земельном управлении, изучите обратную сторону документа на предмет ипотеки, аренды и сервитутов, проверьте границы на местности, подтвердите наличие законного доступа к дороге и сверьте участок с картами лесных территорий, парков, ALRO и зонирования. До внесения любого задатка поручите проверку независимому юристу.

При передаче права собственности взимается сбор в размере 2% от официальной оценочной стоимости, а также специальный налог на предпринимательскую деятельность или гербовый сбор и налог у источника выплаты продавца; распределение расходов согласовывается сторонами. В нашем руководстве по расходам и налогам при покупке приведены примеры расчётов.

С Empire Estates

Как мы помогаем с покупкой земли и вилл

В объявлениях о каждом участке и каждой вилле мы указываем тип титула. До просмотра запрашиваем документ на землю, заранее обращаем внимание на ограничения, связанные с Nor Sor 3 и расположением на склоне, и знакомим вас с независимыми юристами и геодезистами, которые проверят участок. Если документ — это Sor Kor 1 или квитанция об уплате налога, мы скажем об этом прямо.