Thailändische Grundstückstitel Erklärt

Die Kurzfassung

Welchen thailändischen Grundstückstitel sollten Sie kaufen?

Kaufen oder pachten Sie nur Grundstücke mit Chanote (Nor Sor 4 Jor), dem vollständigen Eigentumstitel, der das Eigentum nachweist und exakt vermessen ist. Ein Nor Sor 3 Gor ist eine akzeptable, aber schwächere Besitzurkunde; für Nor Sor 3 ist eine öffentliche Bekanntmachung von 30 Tagen erforderlich; Grundstücke mit Sor Kor 1, Por Bor Tor 5 und Sor Por Kor sollten Sie meiden.

Chanote

Chanote (Nor Sor 4 Jor): die vollständige Eigentumsurkunde

Ein Chanote ist das einzige Dokument, das das volle Eigentum an thailändischem Land nachweist. Er wird vom Land Office der Provinz oder einer Zweigstelle ausgestellt, ist an das nationale Vermessungsnetz gebunden und vor Ort mit nummerierten Beton-Grenzmarkierungen gekennzeichnet. Verkäufe, Pachtverträge, Hypotheken, Nießbrauchrechte und Erbbaurechte werden darin registriert.

Auf der Vorderseite der Urkunde stehen die Grundstücksnummer, das Vermessungsblatt, die Fläche in Rai-Ngan-Quadrat-Wah und der ursprüngliche Eigentümer sowie ein Lageplan des Grundstücks. Die Rückseite enthält die Historie: Jede Übertragung, Hypothek, jeder Pachtvertrag und jede Dienstbarkeit ist dort chronologisch nach Datum vermerkt. Diese Rückseite prüft Ihr Anwalt zuerst.

Seit 2021 vermisst das Department of Lands mithilfe eines GNSS-Referenznetzes (Satellitensystem), sodass sich ein modernes Chanote-Grundstück genau lokalisieren lässt. Über den LandsMaps-Dienst des Ministeriums können Sie das Grundstück und seinen amtlichen Schätzwert einsehen, indem Sie nach der Urkundennummer suchen — nützlich für eine erste Prüfung, aber kein Ersatz für eine Suche beim Land Office.

Ein Chanote macht ein Grundstück nicht unangreifbar. Wurde es für Wald-, Park- oder öffentliches Land ausgestellt, kann das Department of Lands es widerrufen; auf Phuket gab es mehrere solcher Fälle (siehe unten). Den besten Schutz bieten eine lückenlose Eigentumshistorie, ein Grundstück, dessen Grenzen mit den Markierungen vor Ort übereinstimmen, und eine Lage außerhalb geschützter Gebiete.

Nor Sor 3

Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 3 und Nor Sor 3 Khor

Nor-Sor-3-Dokumente bescheinigen das Recht, Land zu besitzen und zu nutzen, nicht das Eigentum daran. Ein Nor Sor 3 Gor ist auf Luftbild-Vermessungsblättern kartiert und kann ohne öffentliche Bekanntmachung verkauft, verpachtet oder mit einer Hypothek belastet werden. Bei einem einfachen Nor Sor 3 oder Nor Sor 3 Khor ist vor einem Verkauf eine 30-tägige öffentliche Bekanntmachung erforderlich; jeder Einspruch setzt das Geschäft aus.

Wenn ein Verkäufer Nor-Sor-3-Gor-Land „mit künftigem Chanote“ anbietet, sollten Sie die Umwandlung als ungewiss betrachten, bis die neue Urkunde ausgestellt ist. Machen Sie die Umwandlung zur Bedingung für den Kauf oder Pachtvertrag, lassen Sie die Grenzen von einem zugelassenen Vermesser bestätigen und prüfen Sie, dass das Grundstück nicht in einem Wald-, Park- oder Küstengebiet liegt, in dem kein Chanote ausgestellt werden kann.

Warnsignale

Sor Kor 1, Por Bor Tor 5 und Sor Por Kor: Dokumente, die Sie meiden sollten

Sor Kor 1, Por Bor Tor 5, Nor Sor 2 und Sor Por Kor 4-01 sind keine Eigentumsurkunden. Das Land Office registriert weder einen Verkauf noch eine Hypothek auf Grundlage eines Sor Kor 1 oder eines Steuerbelegs, und Land im Rahmen der Agrarreform mit Sor Por Kor kann nur an Erben oder Landwirte übergehen. Ein ausländischer Käufer oder Pächter sollte Abstand nehmen.

Ausländische Käufer

Können Ausländer mit einem Chanote Land besitzen?

Nein. Unabhängig vom Dokument verbietet Abschnitt 86 des Land Code Ausländern, Land zu besitzen; die Ausnahme für 1 Rai nach Abschnitt 96 bis (nach einer Investition von ฿40 Millionen und mit ministerieller Genehmigung) wird nur selten gewährt. Ausländer sichern sich Land über einen registrierten 30-jährigen Pachtvertrag, üblicherweise mit einem superficies-Recht am Haus.

Die Art des Eigentumstitels ist für ausländische Käufer dennoch wichtig, denn ein Pachtvertrag ist nur so sicher wie das Grundstück, auf dem er beruht. Ein auf einem einwandfreien Chanote registrierter 30-jähriger Pachtvertrag bietet die stärkste verfügbare Rechtsposition; ein Pachtvertrag über ein Nor Sor 3 kann ebenfalls registriert werden, übernimmt jedoch dessen Schwächen. Pachten Sie niemals Land auf Grundlage eines Sor Kor 1 oder Sor Por Kor.

Unser Ratgeber zu Leasehold vs. Freehold erklärt, wie Pachtvertrag, superficies und Verlängerungen funktionieren. Unser Ratgeber zum ausländischen Eigentum behandelt die Möglichkeiten über eine thailändische Gesellschaft und einen thailändischen Ehepartner – einschließlich der Gründe, warum Strohmänner als Anteilseigner illegal sind.

Vorschriften in Phuket

Bauvorschriften in Phuket: Hänge, Gefälle und Küste

Für Grundstücke in Phuket gelten eine Umweltschutzbekanntmachung (B.E. 2560, 2017) sowie der Flächennutzungsplan. Seit Dezember 2024 dürfen einige Grundstücke in 80–140 Metern über dem Meeresspiegel unter strengen Auflagen bebaut werden; steile Hänge und Küstenstreifen bleiben eingeschränkt. Prüfen Sie die genaue Zoneneinteilung eines Grundstücks, bevor Sie es als bebaubar bewerten.

Einheiten & Preise

Wie viel ist Land in Phuket wert? Einheiten und Preise pro Rai

Thailändisches Land wird in Rai gemessen: 1 Rai = 4 Ngan = 400 Quadrat Wah = 1,600 m². In Phuket reichen die amtlichen Bewertungen für 2023–2026 von unter ฿4,000 pro Quadrat Wah an ländlichen Nebenstraßen bis zu ฿200,000 an Patongs Strandstraße. Der Marktpreis für erstklassiges Strandland an der Westküste wurde 2024 auf etwa ฿80 Millionen pro Rai geschätzt.

Die amtlichen Schätzwerte werden vom Treasury Department festgelegt und zur Berechnung von Übertragungsgebühren und Steuern verwendet; sie liegen üblicherweise unter den Marktpreisen. Die aktuelle Runde gilt vom 1 January 2023 bis zum 31 December 2026. Eine neue Runde für 2027–2030 soll am 1 January 2027 in Kraft treten – rechnen Sie damit, dass die oben genannten Werte steigen.

Unsere eigenen Angebotspreise, Oktober 2026: ein 1-Rai-Grundstück nahe Mission Hills (Thalang) für ฿7.5 Millionen; 5.5 Rai in Baan Para (Thalang) für ฿25 Millionen, etwa ฿4.5 Millionen pro Rai; 7 Rai in Mai Khao für ฿42 Millionen, etwa ฿6 Millionen pro Rai; sowie Grundstücke mit 660–700 m² in Pasak und Cherng Talay für jeweils ฿15 Millionen – rund ฿34–36 Millionen pro Rai. Angebotspreise sind keine Verkaufspreise. Straßenfront, Aussicht und Eigentumsnachweis führen zu erheblichen Preisunterschieden.

Sorgfältige Prüfung

So prüfen Sie einen Grundstückstitel in Phuket: 7 Schritte

Prüfen Sie einen Grundstückstitel, indem Sie eine beglaubigte Kopie beim Land Office einholen, die Rückseite auf Hypotheken, Pachtverträge und Wegerechte prüfen, die Grenzen vor Ort bestätigen, den rechtmäßigen Zugang zu einer Straße überprüfen und das Grundstück mit Karten zu Waldgebieten, Parks, ALRO und Bebauungszonen abgleichen. Lassen Sie dies vor einer Anzahlung von einem unabhängigen Anwalt erledigen.

Bei der Übertragung wird eine Gebühr von 2% auf den amtlichen Schätzwert erhoben, zuzüglich der Specific Business Tax oder Stempelsteuer des Verkäufers sowie der Quellensteuer. Wer welche Kosten übernimmt, wird verhandelt. Unser Leitfaden zu Kaufkosten und Steuern enthält Rechenbeispiele.

Mit Empire Estates

Wie wir Sie beim Kauf von Grundstücken und Villen unterstützen

Bei jedem von uns angebotenen Grundstück und jeder Villa ist die Art des Eigentumstitels angegeben. Wir fordern den Grundstückstitel vor Besichtigungsterminen an, weisen frühzeitig auf Einschränkungen bei Nor Sor 3 und Hanglagen hin und vermitteln unabhängige Anwälte und Vermesser, die das Grundstück für Sie prüfen. Handelt es sich bei einem Dokument um ein Sor Kor 1 oder einen Steuerbeleg, sagen wir Ihnen das ganz offen.