Гид по владению · Обновлено в октябре 2026 г.
Leasehold или freehold в Таиланде
Полная собственность (freehold) означает, что объект принадлежит вам целиком и навсегда; долгосрочная аренда (leasehold) — что вы арендуете его по зарегистрированному договору на срок до 30 лет. Рассказываем, что даёт каждый вариант иностранному покупателю на Пхукете, сколько он стоит и какой подходит именно вам.
Вилла на продажу в Layan (Лайян) — из наших объявлений
Коротко
Leasehold и freehold: в чём разница?
Freehold — это бессрочная собственность, зарегистрированная в правоустанавливающем документе; leasehold — зарегистрированное право пользоваться чужой недвижимостью в течение фиксированного срока, который для жилья в Таиланде ограничен 30 годами. По состоянию на 2026 г. иностранец может владеть квартирой в кондо на правах freehold, а землёй — а значит, и большинством вилл — только через аренду.
| Freehold (полная собственность) | Leasehold (долгосрочная аренда) | |
|---|---|---|
| Что вы получаете | Право собственности на объект, зарегистрированное на ваше имя | Договорное право пользования объектом, зарегистрированное в титуле владельца |
| Срок | Бессрочно | До 30 лет за один срок (Гражданский и торговый кодекс, ст. 540) |
| Доступно иностранцам | Квартиры в кондоминиумах в пределах иностранной квоты 49% | Земля, виллы, дома — и кондо, если квота исчерпана |
| Продать, подарить, завещать | Свободно, как любой собственник | Переуступка или субаренда — только если это допускает договор (ст. 544) |
| По окончании срока | Ничего не прекращается | Объект возвращается владельцу, если не зарегистрирована новая аренда |
| Главный риск для проверки | Титул, квота и документы о банковском переводе | Арендодатель, условия продления и что происходит при смерти или продаже |
Тайское право отделяет землю от того, что на ней построено. Земельный кодекс (Land Code, ст. 86) оставляет право собственности на землю за гражданами Таиланда, а Закон о кондоминиумах (Condominium Act) позволяет иностранцам владеть квартирами. Для всего остального существуют правовые инструменты: аренда, суперфиций и узуфрукт.
Freehold
Что означает freehold для иностранца
Для иностранного покупателя freehold на практике означает квартиру в кондоминиуме, которой вы владеете на своё имя по Закону о кондоминиумах B.E. 2522. Вы получаете титул на квартиру без ограничения срока и можете продать её, сдать в аренду, заложить или оставить наследникам — точно так же, как тайский владелец.
В объявлениях о кондо вы встретите пометки «foreign freehold» и «Thai freehold». В обоих случаях это полная собственность: пометка лишь указывает, к какой квоте относится квартира. Иностранец может зарегистрировать только квартиру, которая находится в иностранной квоте или может быть в неё переведена.
Если иностранная квота здания исчерпана, иностранец всё равно может занимать квартиру по зарегистрированной аренде у тайского владельца — поэтому в одном и том же здании квартиры могут предлагаться на обоих условиях. Актуальные квартиры в полной собственности — на нашей странице кондо на продажу.
Leasehold
Как работает зарегистрированная аренда
Тайский leasehold — это договор найма недвижимого имущества. Максимальный срок — 30 лет (Гражданский и торговый кодекс, ст. 540), а аренда на срок более трёх лет должна быть заключена в письменной форме и зарегистрирована в Земельном департаменте — иначе она имеет силу только на три года (ст. 538).
Шаг 1
Согласуйте договор
Арендодатель (владелец земли или земельная компания застройщика) и вы согласовываете срок, арендную плату — для виллы её обычно вносят полностью авансом, — условия продления и право на переуступку или субаренду. Поручите составить или проверить договор собственному юристу.
Шаг 2
Зарегистрируйте в Земельном департаменте
Аренду регистрируют обе стороны или их представители по доверенности. Запись вносится на оборот титула, и это делает аренду обязательной для любого будущего покупателя земли: согласно статье 569, аренда не прекращается при переходе права собственности.
Шаг 3
Оформите постройку отдельно
У виллы земля арендуется, но дом может принадлежать вам. Обычно это подтверждают зарегистрированным суперфицием и разрешением на строительство на ваше имя — подробнее в следующих разделах.
Шаг 4
Продумайте выход
Чтобы продать объект, вы переуступаете покупателю оставшийся срок аренды. Для этого договор должен допускать переуступку (ст. 544), а саму переуступку нужно зарегистрировать заново. Стоимость аренды естественным образом снижается по мере того, как истекают оставшиеся годы.
Традиционно аренда — личное право, которое прекращается со смертью арендатора. В решении 11058/2559 (2016) Общее собрание Верховного суда признало, что долгосрочная аренда на фиксированный срок с полной предоплатой может перейти к наследникам, однако исход зависит от договора. Настаивайте на прямом пункте о наследниках и правопреемниках и на праве переуступки.
Правильно оформленный leasehold — вовсе не второсортный продукт. Многие брендированные курортные виллы Пхукета и старые поместья на первой линии предлагаются только в аренду, потому что землевладелец оставляет землю за собой. Важны надёжность арендодателя, регистрация и формулировки о продлении, смерти и переуступке.
Продления и миф о 99 годах
«30+30+30» и аренда на 99 лет: что реально в 2026 году?
Регистрацией гарантирован только первый 30-летний срок. Опции продления — это договорные обещания зарегистрировать новую аренду в будущем, а в 2023 г. Верховный суд признал недействительными заранее согласованные и оплаченные продления по договору аренды на Пхукете. Жилой аренды на 99 лет по состоянию на октябрь 2026 г. в тайском праве не существует.
Статья 540 допускает продление аренды, но каждое продление не может превышать 30 лет с даты его оформления. Поэтому застройщики и рекламируют схему «30+30+30»: первый срок регистрируется, а два следующих прописываются в договоре как опции. Получите ли вы их, зависит от того, выполнит ли арендодатель — или тот, кто к тому времени будет владеть землёй, — эти обещания и зарегистрирует ли продления.
В решении Верховного суда 4655/2566 (B.E. 2566, то есть 2023 г.; разобрано в публикациях юристов в 2025 г.) рассматривался договор аренды 1990 г. на Пхукете, сроки продления по которому были согласованы и оплачены заранее. Суд признал, что эти продления были способом обойти 30-летний предел и потому недействительны; арендатору пришлось освободить объект и выплатить компенсацию. Теперь юристы не рекомендуют платить вперёд за какие-либо сроки продления.
| Предложение | Что произошло | Статус на октябрь 2026 г. |
|---|---|---|
| Жилая аренда сроком до 99 лет | В июне 2024 г. кабинет министров одобрил директиву в принципе; МВД заявило, что законопроект не готов | Не закон — действует 30-летний предел ст. 540 |
| Иностранная квота в кондо с 49% до 75% | Часть той же директивы июня 2024 г. | Не закон — действует квота 49% |
| Права на 99 лет на государственную землю | Проект поправок к закону о праве аренды недвижимости (Сап Инг Сит, Sap Ing Sith) вынесен на общественное обсуждение, август–сентябрь 2025 г. | До кабинета министров не дошёл; на частные виллы не распространялся бы |
| Коммерческая и промышленная аренда сроком до 50 лет | Закон об аренде недвижимого имущества для коммерции и промышленности B.E. 2542 (1999) | Действует, но только для одобренного коммерческого или промышленного использования — не для жилья |
Попросите показать, что именно будет зарегистрировано в Земельном департаменте. В 2026 г. это будет аренда на 30 лет плюс обещания продления. Оценивайте сделку только по первым 30 годам, а всё, что сверх этого, считайте бонусом, который зависит от арендодателя.
Владение домом
Суперфиций, узуфрукт и право проживания: как владеть домом на арендованной земле
Вы можете владеть зданием виллы на своё имя, даже если земля арендована. Тайское право исходит из того, что всё стоящее на земле принадлежит её владельцу, поэтому стандартная защита — зарегистрированный суперфиций (право владеть постройками на чужой земле) на срок аренды, подкреплённый разрешением на строительство на ваше имя.
| Право (Гражданский и торговый кодекс) | Что оно даёт | Срок | Передача и наследование |
|---|---|---|---|
| Аренда (ст. 537–571) | Пользование землёй или всем объектом | Макс. 30 лет, с продлением | Только если допускает договор; наследники — по договору и судебной практике |
| Суперфиций (ст. 1410–1416) | Собственность на постройки на чужой земле | Фиксированный срок (макс. 30 лет, с продлением) или пожизненно | Передаётся и наследуется, если это не исключено (ст. 1411) |
| Узуфрукт (ст. 1417–1428) | Пользование объектом и доходом от него | Макс. 30 лет или пожизненно | Прекращается со смертью обладателя (ст. 1418); осуществление права можно передать (ст. 1422) |
| Право проживания (habitation, ст. 1402–1409) | Право жить в здании | Макс. 30 лет, с продлением, или пожизненно | Не передаётся, даже по наследству (ст. 1404) |
Эти права часто сочетают. Типичная покупка виллы иностранцем включает зарегистрированную аренду земли на 30 лет, суперфиций на дом на тот же срок и договор купли-продажи постройки. Пожизненный узуфрукт популярен у пар, где земля оформлена на тайского супруга, потому что он действует до конца жизни партнёра-иностранца.
Каждое право регистрируется в Земельном департаменте отдельно и отражается в титуле. Если продавец говорит, что право существует, попросите показать его в заверенной копии титула.
Выбор
Что выбрать: leasehold или freehold?
Выбирайте freehold, если вам нужна квартира, которую можно долго держать, легко перепродать и передать по наследству: кондо в пределах иностранной квоты — единственная доступная вам настоящая полная собственность. Для виллы или земли выбирайте грамотно составленный leasehold — это стандартный законный путь — и оценивайте его по первым 30 годам.
Лучше всего для квартир и долгосрочного владения
Бессрочный титул, широкий рынок перепродажи и самое простое наследование. Только для кондо, и вы зависите от того, есть ли в здании иностранная квота в момент покупки — и в момент продажи другому иностранцу.
Лучше всего для вилл, земли и курортных домов
Обычный способ для иностранца владеть виллой, часто с более низким порогом входа, чем у сопоставимого freehold, при этом дом оформлен на вас. Стоимость снижается по мере истечения срока, а продления никогда не гарантированы.
| Ваша цель | Обычная схема | Почему |
|---|---|---|
| Квартира для отдыха или кондо под сдачу | Кондо в полной собственности (иностранная квота) | Бессрочно, просто, легко перепродать |
| Семейная вилла на 10–25 лет | Зарегистрированная аренда на 30 лет + суперфиций | Покрывает нужный срок; дом на ваше имя |
| Вилла на всю жизнь, брак с гражданином Таиланда | Земля на имя супруга + узуфрукт или аренда | Защищает право партнёра-иностранца жить в доме |
| Земля под строительство | Аренда на 30 лет + суперфиций или настоящая тайская компания | Иностранцы не могут владеть землёй; номинальные акционеры незаконны |
| Кондо, когда квота исчерпана | Зарегистрированная аренда у тайского владельца | Единственный вариант для этой квартиры; проверьте условия продления |
В нашем гиде о владении недвижимостью для иностранцев подробно сравниваются все пути, включая вариант с тайской компанией и риски номинальных акционеров. Что бы вы ни выбрали, сначала проверьте титул: в нашем гиде по земельным титулам объясняется, почему брать в аренду стоит только землю с титулом чанот (Chanote).
Расходы
Расходы и налоги: leasehold и freehold
Регистрация аренды обходится в сбор Земельного департамента 1% от общей арендной платы за весь срок плюс 0,1% гербового сбора. Переоформление кондо в полную собственность стоит 2% от оценочной стоимости плюс налоги продавца, которые часто делят по договорённости. В обоих случаях уплачивается невысокий ежегодный налог на землю и строения.
| Расход | Регистрация аренды | Переоформление в собственность (кондо) |
|---|---|---|
| Сбор Земельного департамента | 1% от общей арендной платы за весь срок | Сбор за переоформление 2% от официальной оценочной стоимости |
| Гербовый сбор | 0,1% от общей арендной платы (и единовременного платежа, key money, если он есть) | 0,5% — только если не применяется специальный налог на бизнес |
| Специальный налог на бизнес (Specific Business Tax) | Не применяется | 3,3%, если продавец владел квартирой менее 5 лет или является компанией |
| Налог у источника | Может применяться к арендному доходу арендодателя | Платит продавец при продаже |
| Кто платит | Определяется договором — часто арендатор | Определяется договорённостью — часто пополам |
Согласно Закону о налоге на землю и строения (Land and Building Tax Act) B.E. 2562, налогоплательщиком является владелец земли, здания или квартиры в кондо; договор аренды может переложить эти расходы на арендатора. Ставки для жилья невысоки — примерно 0,02–0,1% от оценочной стоимости. Расчёты на примерах — в нашем гиде по расходам и налогам при покупке.
Перед подписанием
Чек-лист аренды: 8 пунктов договора для проверки
Прежде чем подписывать договор аренды на Пхукете, убедитесь, кто на самом деле владеет землёй, что титул — чанот, и что договор регулирует регистрацию, продление, переуступку, смерть сторон, продажу земли и постройку. До любой оплаты отдайте договор на проверку независимому тайскому юристу и никогда не платите вперёд за сроки продления.
С Empire Estates
Как мы помогаем выбрать правильную схему
Мы с самого начала сообщаем, предлагается ли объект в freehold или leasehold, показываем титул и проект договора аренды и знакомим вас с независимыми тайскими юристами, которые работают только на вас. Наша задача — чтобы вы ясно видели все плюсы и минусы до принятия решения, а не после.
Понятный статус каждого объекта
Freehold, иностранная квота или leasehold — сообщаем до просмотра, а не на этапе договора.
Проверка титула и квоты
Запрашиваем титул и подтверждение квоты здания, чтобы ваш юрист работал с реальными документами.
Независимые юристы
Знакомим вас с лицензированными тайскими юристами по недвижимости, которые проверяют договор аренды в ваших интересах, а не в интересах продавца.
Честно о продлениях
Оцениваем аренду по зарегистрированному сроку и прямо говорим, когда обещание «99 лет» не выдерживает проверки.
Этот гид носит общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Он отражает тайское законодательство и официальную практику в нашем понимании на 29 октября 2026 г.; номера статей приведены по неофициальным английским переводам, приоритет имеет тайский текст. Правила и практика их применения меняются — перед заключением сделки всегда отдавайте договор на проверку лицензированному тайскому юристу по недвижимости.
Вопросы и ответы
Leasehold и freehold — ваши вопросы
Короткие ответы на вопросы, которые иностранные покупатели задают нам чаще всего.
Поговорите с местным экспертом
Не уверены, какая схема подходит?
Расскажите об объекте и своих планах — мы объясним, на каких условиях он предлагается, покажем документы и познакомим вас с независимым юристом.
Источники
Законы, официальные страницы и аналитика юридических фирм, на которых основан этот гид (проверено 29 октября 2026 г.). Английские переводы тайских законов неофициальные; приоритет имеет тайский текст.
- Гражданский и торговый кодекс, статья 540 (максимальный срок аренды) — Thai Law Online (неофициальный перевод, на английском)
- Гражданский и торговый кодекс, статья 538 (регистрация аренды сроком более 3 лет) — Thai Law Online (на английском)
- Гражданский и торговый кодекс, статья 569 (аренда сохраняется при переходе права собственности) — Thai Law Online (на английском)
- Гражданский и торговый кодекс, статьи 1411–1412 (суперфиций) — Thai Law Online (на английском)
- Гражданский и торговый кодекс, статья 1418 (узуфрукт) — Thai Law Online (на английском)
- Гражданский и торговый кодекс, статья 1404 (право проживания не передаётся) — Thai Law Online (на английском)
- Верховный суд Таиланда отменяет автоматические продления долгосрочной аренды (решение 4655/2566) — Addleshaw Goddard (на английском)
- Наследование арендованной недвижимости в Таиланде (решение Верховного суда 11058/2559) — Tilleke & Gibbins (на английском)
- Наследование иностранцами квартир в кондоминиумах в Таиланде (Закон о кондоминиумах, ст. 19 и 19 bis) — Tilleke & Gibbins (на английском)
- Аренда иностранцами недвижимого имущества для коммерции и промышленности — Department of Lands (на английском)
- Ставки гербового сбора (аренда земли и строений) — Revenue Department
- Земельный кодекс B.E. 2497 (статьи 86 и 96 bis) — FAOLEX / FAO (на английском)
- Директива правительства об аренде на 99 лет и квоте 75% в кондо (июнь 2024 г.) — Government Public Relations Department (на английском)
- Министр внутренних дел: проект об аренде и квоте не готов для кабинета министров (июнь 2024 г.) — The Nation (на английском)
- Права аренды государственной собственности на 99 лет: проект поправок и общественное обсуждение (2025) — The Nation (на английском)
- Право собственности на постройки в Таиланде (дом на арендованной земле, суперфиций) — DFDL (на английском)
- Перевод денег для покупки кондо (форма FET) — CBRE Thailand (на английском)