Eigentums-Ratgeber · Aktualisiert im Oktober 2026
Leasehold vs. Freehold in Thailand
Freehold bedeutet, dass Ihnen die Immobilie vollständig und auf Dauer gehört; Leasehold bedeutet, dass Sie sie auf Grundlage eines registrierten Vertrags für bis zu 30 Jahre pachten. Hier erfahren Sie, was beides einem ausländischen Käufer in Phuket bietet, was es kostet und welche Form zu Ihrem Kauf passt.
Eine Villa zum Verkauf in Layan, aus unseren Angeboten
Die kurze Antwort
Leasehold vs. Freehold: Was ist der Unterschied?
Freehold ist unbefristetes Eigentum, das in einer Eigentumsurkunde eingetragen ist; Leasehold ist ein registriertes Recht, fremdes Eigentum für eine feste Laufzeit zu nutzen, die in Thailand für Wohnimmobilien auf 30 Jahre begrenzt ist. Stand 2026 kann ein Ausländer eine Eigentumswohnung als Freehold halten, Land – und damit die meisten Villen – jedoch nur über einen Pachtvertrag.
| Freehold (Volleigentum) | Leasehold (Pacht) | |
|---|---|---|
| Was Sie halten | Das Eigentum an der Immobilie, auf Ihren Namen eingetragen | Ein vertragliches Nutzungsrecht, eingetragen auf der Eigentumsurkunde des Eigentümers |
| Dauer | Unbefristet | Bis zu 30 Jahre je Laufzeit (Civil and Commercial Code, Abschn. 540) |
| Für Ausländer offen bei | Eigentumswohnungen innerhalb der 49-%-Quote für Ausländer | Land, Villen, Häuser – und Eigentumswohnungen, wenn die Quote ausgeschöpft ist |
| Verkaufen, verschenken, vererben | Frei, wie jeder Eigentümer | Übertragung oder Untervermietung nur, wenn der Vertrag es erlaubt (Abschn. 544) |
| Am Ende der Laufzeit | Nichts endet | Die Immobilie fällt an den Eigentümer zurück, sofern kein neuer Pachtvertrag registriert wird |
| Wichtigstes Risiko, das zu prüfen ist | Eigentumstitel, Quote und Unterlagen zur Banküberweisung | Der Verpächter, die Formulierung zur Verlängerung und was bei Tod oder Verkauf geschieht |
Das thailändische Recht trennt Grundstück und Bebauung. Der Land Code (Abschnitt 86) behält das Grundeigentum thailändischen Staatsangehörigen vor, während der Condominium Act Ausländern erlaubt, Wohnungseinheiten zu besitzen. Pacht, Superficies (Erbbaurecht) und Nießbrauch sind die rechtlichen Werkzeuge, die für alles andere die Lücke schließen.
Freehold
Was Freehold für einen Ausländer bedeutet
Für einen ausländischen Käufer bedeutet Freehold in der Praxis eine Eigentumswohnung auf eigenen Namen nach dem Condominium Act B.E. 2522. Sie halten eine Eigentumsurkunde für die Wohnung, es gibt keine zeitliche Begrenzung, und Sie können die Wohnung verkaufen, vermieten, beleihen oder Ihren Erben hinterlassen – genau wie ein thailändischer Eigentümer.
In Inseraten für Eigentumswohnungen begegnen Ihnen „Foreign Freehold“ und „Thai Freehold“. Beides ist volles Eigentum: Die Bezeichnung sagt nur, in welcher Quote die Wohnung liegt. Ein Ausländer kann nur eine Wohnung eintragen lassen, die in der Quote für Ausländer liegt oder dorthin verschoben werden kann.
Ist die Quote für Ausländer eines Gebäudes ausgeschöpft, kann ein Ausländer eine Wohnung dennoch über einen registrierten Pachtvertrag mit einem thailändischen Eigentümer nutzen – deshalb kann dasselbe Gebäude auf beiden Grundlagen angeboten werden. Aktuelle Freehold-Wohnungen finden Sie auf unserer Seite mit Eigentumswohnungen zum Verkauf.
Leasehold
Wie ein registrierter Pachtvertrag funktioniert
Ein thailändischer Pachtvertrag (Leasehold) ist ein Miet- bzw. Pachtvertrag über unbewegliches Vermögen. Die Höchstdauer beträgt 30 Jahre (Civil and Commercial Code, Abschnitt 540), und ein Vertrag mit mehr als drei Jahren Laufzeit muss schriftlich geschlossen und beim Land Office (Grundbuchamt) registriert werden – sonst ist er nur für drei Jahre durchsetzbar (Abschnitt 538).
Schritt 1
Den Vertrag aushandeln
Der Verpächter (der Grundeigentümer oder die Grundstücksgesellschaft des Bauträgers) und Sie einigen sich auf Laufzeit, Pacht – bei einer Villa meist vollständig im Voraus bezahlt –, Verlängerungsoptionen und darauf, ob Sie den Vertrag übertragen oder untervermieten dürfen. Lassen Sie ihn von Ihrem eigenen Anwalt entwerfen oder prüfen.
Schritt 2
Beim Land Office (Grundbuchamt) registrieren
Beide Parteien oder ihre Bevollmächtigten registrieren den Pachtvertrag. Er wird auf der Rückseite der Eigentumsurkunde vermerkt und bindet damit jeden späteren Käufer des Grundstücks: Abschnitt 569 bestimmt, dass ein Pachtvertrag bei einem Eigentümerwechsel nicht erlischt.
Schritt 3
Das Gebäude gesondert absichern
Bei einer Villa ist das Grundstück gepachtet, das Haus kann Ihnen aber gehören. Eine registrierte Superficies (Erbbaurecht) und eine Baugenehmigung auf Ihren Namen sind die üblichen Nachweise – siehe die nächsten Abschnitte.
Schritt 4
Den Ausstieg planen
Zum Verkauf übertragen Sie die Restlaufzeit des Pachtvertrags auf einen Käufer. Dafür muss der Vertrag die Übertragung erlauben (Abschnitt 544), und es ist eine neue Registrierung nötig. Der Wert eines Pachtvertrags sinkt naturgemäß, je weiter die Restlaufzeit abnimmt.
Ein Pachtvertrag ist herkömmlich ein persönliches Recht, das mit dem Pächter endet. Im Urteil 11058/2559 (2016) erkannte die Vollversammlung des Obersten Gerichtshofs an, dass ein langer, im Voraus bezahlter Pachtvertrag mit fester Laufzeit auf die Erben übergehen kann, doch das Ergebnis hängt vom Vertrag ab. Bestehen Sie auf einer ausdrücklichen Klausel, die Erben und Rechtsnachfolger nennt, und auf einem Übertragungsrecht.
Ein Pachtvertrag ist kein minderwertiges Produkt, wenn er sauber aufgesetzt ist. Viele Villen von Resortmarken und ältere Strandanwesen in Phuket werden ausschließlich auf Pachtbasis angeboten, weil der Grundeigentümer das Land behält. Entscheidend sind die Qualität des Verpächters, die Registrierung und die Formulierungen zu Verlängerung, Tod und Übertragung.
Verlängerungen & der 99-Jahre-Mythos
„30+30+30“ und der 99-Jahre-Pachtvertrag: Was ist 2026 real?
Nur die erste 30-Jahres-Laufzeit ist durch die Registrierung garantiert. Verlängerungsoptionen sind vertragliche Zusagen, später einen neuen Pachtvertrag zu registrieren, und ein Urteil des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2023 erklärte vorab vereinbarte, im Voraus bezahlte Verlängerungen bei einem Pachtvertrag in Phuket für unwirksam. Einen 99-jährigen Pachtvertrag für Wohnzwecke gibt es nach thailändischem Recht Stand Oktober 2026 nicht.
Abschnitt 540 erlaubt die Verlängerung eines Pachtvertrags, doch jede Verlängerung darf ab dem Datum ihrer Vereinbarung höchstens 30 Jahre betragen. Deshalb vermarkten Bauträger „30+30+30“: Die erste Laufzeit wird registriert, die nächsten beiden stehen als Optionen im Vertrag. Ob Sie sie je erhalten, hängt davon ab, ob der Verpächter – oder wer dann Eigentümer des Grundstücks ist – sie einhält und registrieren lässt.
In der Entscheidung 4655/2566 des Obersten Gerichtshofs (B.E. 2566, also 2023, 2025 in Kommentaren veröffentlicht) ging es um einen Pachtvertrag aus dem Jahr 1990 in Phuket, bei dem Verlängerungszeiträume vereinbart und im Voraus bezahlt worden waren. Das Gericht befand, diese Verlängerungen seien ein Weg, die 30-Jahres-Grenze zu umgehen, und daher unwirksam; der Pächter musste das Objekt verlassen und Schadensersatz zahlen. Anwälte raten inzwischen davon ab, für Verlängerungszeiträume im Voraus etwas zu zahlen.
| Vorschlag | Was geschah | Stand im Oktober 2026 |
|---|---|---|
| Pachtverträge für Wohnzwecke von bis zu 99 Jahren | Das Kabinett billigte im Juni 2024 grundsätzlich eine Weisung; das Innenministerium erklärte, der Entwurf sei nicht fertig | Kein Gesetz – die 30-Jahres-Grenze von Abschn. 540 gilt weiterhin |
| Quote für Ausländer bei Eigentumswohnungen von 49 % auf 75 % | Teil derselben Weisung vom Juni 2024 | Kein Gesetz – die 49-%-Quote gilt weiterhin |
| 99-Jahre-Rechte an staatseigenem Land | Entwurf zur Änderung des Gesetzes über Pachtrechte an Eigentum (Sap Ing Sith) wurde von Aug. bis Sept. 2025 öffentlich zur Konsultation gestellt | Gelangte nicht ins Kabinett; würde private Villen nicht erfassen |
| Gewerbliche & industrielle Pachtverträge von bis zu 50 Jahren | Gesetz über die Pacht unbeweglichen Vermögens für Handel und Industrie B.E. 2542 (1999) | In Kraft, aber nur für genehmigte gewerbliche oder industrielle Nutzung – nicht für Wohnhäuser |
Lassen Sie sich genau zeigen, was beim Land Office (Grundbuchamt) registriert wird. 2026 ist das ein 30-Jahres-Pachtvertrag plus Verlängerungszusagen. Beurteilen Sie das Geschäft allein anhand der ersten 30 Jahre und betrachten Sie alles darüber hinaus als Bonus, der vom Verpächter abhängt.
Das Haus besitzen
Superficies, Nießbrauch und Wohnrecht: das Gebäude auf gepachtetem Land besitzen
Sie können ein Villengebäude auf eigenen Namen besitzen, auch wenn das Grundstück gepachtet ist. Das thailändische Recht vermutet, dass dem Grundeigentümer gehört, was auf dem Grundstück steht; der übliche Schutz ist daher eine registrierte Superficies (Erbbaurecht) – das Recht, Gebäude auf fremdem Grund zu besitzen –, die der Pachtdauer entspricht und durch eine Baugenehmigung auf Ihren Namen gestützt wird.
| Recht (Civil and Commercial Code) | Was es Ihnen gibt | Dauer | Übertragung & Vererbung |
|---|---|---|---|
| Pacht (Abschn. 537–571) | Nutzung des Grundstücks oder der gesamten Immobilie | Höchstens 30 Jahre, verlängerbar | Nur wenn der Vertrag es erlaubt; Erben nach Vertrag und Rechtsprechung |
| Superficies (Abschn. 1410–1416) | Eigentum an Gebäuden auf fremdem Grund | Feste Laufzeit (höchstens 30, verlängerbar) oder auf Lebenszeit | Übertragbar und vererbbar, sofern nicht ausgeschlossen (Abschn. 1411) |
| Nießbrauch (Abschn. 1417–1428) | Nutzung der Immobilie und ihrer Erträge | Höchstens 30 Jahre oder auf Lebenszeit des Berechtigten | Endet mit dem Tod des Berechtigten (Abschn. 1418); die Ausübung kann übertragen werden (Abschn. 1422) |
| Wohnrecht (Abschn. 1402–1409) | Das Recht, in einem Gebäude zu wohnen | Höchstens 30 Jahre, verlängerbar, oder auf Lebenszeit | Nicht übertragbar, auch nicht durch Vererbung (Abschn. 1404) |
Diese Rechte werden häufig kombiniert. Ein typischer Villenkauf durch einen Ausländer verbindet einen registrierten 30-jährigen Grundstückspachtvertrag, eine Superficies am Haus für dieselbe Laufzeit und einen Kaufvertrag über das Gebäude. Ein lebenslanger Nießbrauch ist bei Paaren beliebt, bei denen das Grundstück auf den Namen eines thailändischen Ehepartners läuft, weil er so lange besteht, wie der ausländische Partner lebt.
Jedes Recht wird gesondert beim Land Office (Grundbuchamt) registriert und erscheint auf der Eigentumsurkunde. Behauptet ein Verkäufer, ein Recht bestehe, lassen Sie es sich auf einer beglaubigten Kopie der Urkunde zeigen.
Die Wahl
Was sollten Sie wählen: Leasehold oder Freehold?
Wählen Sie Freehold, wenn Sie eine Wohnung behalten, leicht weiterverkaufen und vererben möchten: Eine Eigentumswohnung innerhalb der Quote für Ausländer ist das einzige echte Freehold, das Ihnen offensteht. Wählen Sie für eine Villa oder Land einen gut gestalteten Pachtvertrag, der dort der übliche Rechtsweg ist, und bewerten Sie ihn anhand der ersten 30 Jahre.
Ideal für Wohnungen und langfristiges Halten
Unbefristeter Titel, ein breiter Wiederverkaufsmarkt und die einfachste Vererbung. Auf Eigentumswohnungen beschränkt, und Sie sind darauf angewiesen, dass das Gebäude beim Kauf – und beim Verkauf an einen anderen Ausländer – noch Quote für Ausländer hat.
Ideal für Villen, Land und Resort-Häuser
Der übliche Weg für einen Ausländer, eine Villa zu halten, oft zu einem niedrigeren Einstiegspreis als bei vergleichbarem Freehold, wobei das Haus auf Ihren Namen läuft. Der Wert sinkt mit der abnehmenden Laufzeit, und Verlängerungen sind nie sicher.
| Ihr Vorhaben | Übliche Struktur | Warum |
|---|---|---|
| Ferienwohnung oder vermietete Eigentumswohnung | Freehold-Eigentumswohnung (Quote für Ausländer) | Unbefristet, einfach, leicht weiterzuverkaufen |
| Familienvilla für 10–25 Jahre | Registrierter 30-Jahres-Pachtvertrag + Superficies | Deckt den benötigten Zeitraum ab; Haus auf Ihrem Namen |
| Villa auf Lebenszeit, verheiratet mit einem thailändischen Staatsangehörigen | Land auf den Namen des Ehepartners + Nießbrauch oder Pacht | Schützt das Bleiberecht des ausländischen Partners |
| Land zum Bauen | 30-Jahres-Pachtvertrag + Superficies oder eine echte thailändische Gesellschaft | Ausländer können kein Land besitzen; Nominee-Gesellschafter sind illegal |
| Eigentumswohnung bei ausgeschöpfter Quote | Registrierter Pachtvertrag mit einem thailändischen Eigentümer | Die einzige Option für diese Wohnung; prüfen Sie die Verlängerungsbedingungen |
Unser Ratgeber zum Immobilieneigentum für Ausländer vergleicht alle Wege im Detail, einschließlich der thailändischen Gesellschaft und ihrer Nominee-Risiken. Was auch immer Sie wählen: Prüfen Sie zuerst den Eigentumstitel – unser Ratgeber zu Grundstückstiteln erklärt, warum ein Pachtvertrag nur über Land mit einer Chanote-Eigentumsurkunde abgeschlossen werden sollte.
Kosten
Kosten und Steuern: Leasehold vs. Freehold
Die Registrierung eines Pachtvertrags kostet eine Gebühr des Land Office (Grundbuchamt) von 1 % der gesamten Pacht für die gesamte Laufzeit plus 0,1 % Stempelsteuer. Die Übertragung einer Freehold-Eigentumswohnung kostet eine Übertragungsgebühr von 2 % des Schätzwerts plus die Steuern des Verkäufers, die oft verhandelt und geteilt werden. Beide zahlen die niedrige jährliche Grund- und Gebäudesteuer.
| Kosten | Registrierung eines Pachtvertrags | Freehold-Übertragung (Eigentumswohnung) |
|---|---|---|
| Gebühr des Land Office (Grundbuchamt) | 1 % der gesamten Pacht für die volle Laufzeit | 2 % Übertragungsgebühr auf den amtlichen Schätzwert |
| Stempelsteuer | 0,1 % der gesamten Pacht (und etwaiger Abstandszahlung, „Key Money“) | 0,5 % – nur, wenn die Spezielle Gewerbesteuer (Specific Business Tax) nicht anfällt |
| Spezielle Gewerbesteuer (Specific Business Tax) | Nicht anwendbar | 3,3 %, wenn der Verkäufer die Wohnung weniger als 5 Jahre hielt oder eine Gesellschaft ist |
| Quellensteuer | Kann auf die Mieteinnahmen des Verpächters anfallen | Wird vom Verkäufer auf den Verkauf gezahlt |
| Wer zahlt | Laut Vertrag – oft der Pächter | Verhandlungssache – oft geteilt |
Nach dem Land and Building Tax Act B.E. 2562 ist der Eigentümer des Grundstücks, Gebäudes oder der Eigentumswohnung steuerpflichtig; ein Pachtvertrag kann die Kosten vertraglich auf den Pächter abwälzen. Die Sätze für Wohnimmobilien sind niedrig, etwa 0,02–0,1 % des Schätzwerts. Rechenbeispiele finden Sie in unserem Ratgeber zu Kaufkosten und Steuern.
Vor der Unterschrift
Pacht-Checkliste: 8 Klauseln, die Sie prüfen sollten
Bevor Sie in Phuket einen Pachtvertrag unterzeichnen, prüfen Sie, wem das Land wirklich gehört, dass es sich um eine Chanote-Urkunde handelt und dass der Vertrag Registrierung, Verlängerung, Übertragung, Tod sowie Verkauf von Land und Gebäude regelt. Lassen Sie ihn vor jeder Zahlung von einem unabhängigen thailändischen Anwalt prüfen und zahlen Sie Verlängerungszeiträume niemals im Voraus.
Mit Empire Estates
So helfen wir Ihnen, die richtige Struktur zu wählen
Wir sagen Ihnen vorab, ob eine Immobilie als Freehold oder Leasehold angeboten wird, zeigen Ihnen die Eigentumsurkunde und den Vertragsentwurf und vermitteln unabhängige thailändische Anwälte, die ausschließlich für Sie handeln. Unsere Aufgabe ist es, die Abwägungen vor Ihrer Entscheidung klar zu machen, nicht danach.
Klare Eigentumsform bei jedem Angebot
Freehold, Quote für Ausländer oder Leasehold – vor der Besichtigung angegeben, nicht erst bei der Vertragsunterzeichnung.
Prüfung von Titel und Quote
Wir fordern die Urkunde und die Quotenbestätigung des Gebäudes an, damit Ihr Anwalt mit echten Unterlagen beginnt.
Unabhängige Anwälte
Wir vermitteln zugelassene thailändische Immobilienanwälte, die den Pachtvertrag für Sie prüfen, nicht für den Verkäufer.
Ehrlich bei Verlängerungen
Wir bewerten Pachtverträge nach der registrierten Laufzeit und sagen es, wenn ein „99-Jahre“-Versprechen nicht standhält.
Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Er gibt das thailändische Recht und die amtliche Praxis so wieder, wie wir sie am 29. Oktober 2026 verstehen; Abschnittsnummern beziehen sich auf inoffizielle englische Übersetzungen, maßgeblich ist der thailändische Text. Regeln und ihre Anwendung ändern sich – lassen Sie Ihren Vertrag stets von einem zugelassenen thailändischen Immobilienanwalt prüfen, bevor Sie sich verpflichten.
FAQ
Leasehold und Freehold – Ihre Fragen
Kurze Antworten auf die Fragen, die uns ausländische Käufer am häufigsten stellen.
Sprechen Sie mit einem lokalen Experten
Unsicher, welche Struktur passt?
Nennen Sie uns die Immobilie und Ihre Pläne – wir erklären Ihnen, in welcher Eigentumsform sie angeboten wird, zeigen Ihnen die Unterlagen und vermitteln Ihnen einen unabhängigen Anwalt.
Quellen
Die Gesetzestexte, amtlichen Seiten und Analysen von Anwaltskanzleien, auf denen dieser Ratgeber beruht (geprüft am 29. Oktober 2026). Englische Übersetzungen thailändischer Gesetze sind inoffiziell; maßgeblich ist der thailändische Text.
- Civil and Commercial Code, Abschnitt 540 (Höchstdauer der Pacht) — Thai Law Online (inoffizielle Übersetzung, auf Englisch)
- Civil and Commercial Code, Abschnitt 538 (Registrierung von Pachtverträgen über 3 Jahre) — Thai Law Online (auf Englisch)
- Civil and Commercial Code, Abschnitt 569 (Pachtvertrag besteht bei Eigentümerwechsel fort) — Thai Law Online (auf Englisch)
- Civil and Commercial Code, Abschnitte 1411–1412 (Superficies) — Thai Law Online (auf Englisch)
- Civil and Commercial Code, Abschnitt 1418 (Nießbrauch) — Thai Law Online (auf Englisch)
- Civil and Commercial Code, Abschnitt 1404 (Wohnrecht ist nicht übertragbar) — Thai Law Online (auf Englisch)
- Thailändischer Oberster Gerichtshof kippt automatische Verlängerungen langfristiger Pachtverträge (Entscheidung 4655/2566) — Addleshaw Goddard (auf Englisch)
- Vererbung von Leasehold-Immobilien in Thailand (Urteil des Obersten Gerichtshofs 11058/2559) — Tilleke & Gibbins (auf Englisch)
- Vererbung von Eigentumswohnungen durch Ausländer in Thailand (Condominium Act, Abschn. 19 und 19 bis) — Tilleke & Gibbins (auf Englisch)
- Pacht unbeweglichen Vermögens für Handel und Industrie durch Ausländer — Department of Lands (auf Englisch)
- Stempelsteuertabelle (Pacht von Land und Gebäuden) — Revenue Department
- Land Code B.E. 2497 (Abschnitte 86 und 96 bis) — FAOLEX / FAO (auf Englisch)
- Regierungsweisung zu 99-Jahre-Pachtverträgen und einer Eigentumswohnungsquote von 75 % (Juni 2024) — Government Public Relations Department (auf Englisch)
- Innenminister: Entwurf zu Pacht und Quote nicht reif für das Kabinett (Juni 2024) — The Nation (auf Englisch)
- 99-Jahre-Pachtrechte an Staatseigentum: Änderungsentwurf und Konsultation (2025) — The Nation (auf Englisch)
- Gebäudeeigentum in Thailand (Haus auf gepachtetem Land, Superficies) — DFDL (auf Englisch)
- Geld überweisen für den Kauf einer Eigentumswohnung (FET-Formular) — CBRE Thailand (auf Englisch)