Гид по владению · Обновлено в октябре 2026 г.
Иностранная квота 49% простыми словами
Как на самом деле работает иностранная квота на кондо в Таиланде в 2026 году: от чего считаются 49%, кто относится к иностранным покупателям, как ввезти деньги, как проверить остаток квоты в здании, что делать при её исчерпании — и почему предложение о 75% остаётся лишь предложением.
Жилой комплекс-кондоминиум в Таиланде
Коротко
Что такое иностранная квота 49% на кондо в Таиланде?
По статье 19 bis Закона о кондоминиумах B.E. 2522 иностранцы вместе могут владеть не более чем 49% общей площади всех квартир в здании — это квадратные метры, а не число квартир. Каждый иностранный покупатель обязан ввезти полную стоимость из-за рубежа в иностранной валюте. По состоянию на октябрь 2026 г. идея о 75% законом не стала.
Гид отражает Закон о кондоминиумах B.E. 2522 с поправками (статьи 19 и 19 bis), практику Земельного департамента (Land Office) при регистрации квартир в иностранной квоте и сборы за переоформление, действующие в октябре 2026 г. Предложение повысить квоту до 75%, одобренное кабинетом министров в принципе в июне 2024 г., по состоянию на 30 октября 2026 г. не было внесено в парламент в виде законопроекта. Мы пересматриваем этот гид не реже раза в полгода.
- общей площади всех квартир
- 49%
- должны оставаться в собственности тайцев
- 51%
- за перевод: с этой суммы банки выдают форму FET
- 50 000 USD
- сбор Земельного департамента за переоформление от оценочной стоимости
- 2%
Квота — единственная дверь к недвижимости в полной собственности, которую тайский закон открывает иностранцам: землёй владеть нельзя, но квартирой в кондоминиуме можно владеть на своё имя, с титулом Ор Чор 2 (Or Chor 2), бессрочно. Поэтому квота так важна на Пхукете, где во многих популярных зданиях в Bang Tao (Банг Тао), Kamala (Камала), Patong (Патонг) и Kata (Ката) иностранная квота была выкуплена много лет назад. Ниже объясняем, как считаются 49%, как подтвердить, что деньги пришли из-за рубежа, как проверить остаток квоты и какие у вас варианты, если здание заполнено.
Расчёт
Как считаются 49%: по числу квартир или по квадратным метрам?
По квадратным метрам. Статья 19 bis ограничивает иностранную собственность 49% общей площади всех квартир в здании по данным Земельного департамента. Общие зоны — холл, бассейн, коридоры — не учитываются. Поэтому здание может быть «заполнено», когда иностранцам продано намного меньше половины квартир.
| Показатель | Площадь |
|---|---|
| Общая площадь всех квартир | 10 000 м² |
| Максимальная иностранная квота (49%) | 4 900 м² |
| Уже в иностранной собственности | 4 780 м² |
| Остаток квоты | 120 м² |
Условный пример на основе статьи 19 bis Закона о кондоминиумах B.E. 2522. Реальные цифры дают юридическое лицо кондоминиума и Земельный департамент.
В этом примере студию на 35 м² ещё можно оформить в иностранный freehold, а пентхаус на 150 м² — уже нельзя: Земельный департамент сверяет площадь покупаемой квартиры с остатком квоты на день переоформления. Если остаток меньше площади квартиры, её придётся оформить на тайского владельца или приобретать в аренду.
| Одно и то же здание на 100 квартир | Квартир продано иностранцам | Доля иностранцев в площади | Статус квоты |
|---|---|---|---|
| Иностранцы покупали в основном студии (35 м²) | 60 из 100 | Около 40% | Квота ещё открыта |
| Смешанные покупки | 49 из 100 | Около 49% | Исчерпана или почти исчерпана |
| Иностранцы купили крупные квартиры с видом на море (150 м²) | 30 из 100 | Уже может достигать 49% | Исчерпана |
Отсюда два вывода. Во-первых, если агент говорит «иностранцам принадлежит всего 40 квартир», он не ответил, осталась ли квота, — спрашивайте про площадь. Во-вторых, квота подвижна: когда иностранный владелец продаёт квартиру тайскому покупателю, её площадь выходит из иностранной квоты и снова становится доступной; когда тайский владелец продаёт иностранцу, она расходуется.
Иностранные покупатели
Кто считается иностранным покупателем в рамках квоты?
Статья 19 Закона о кондоминиумах перечисляет, кто может владеть квартирами в пределах квоты: иностранные физические лица и компании, ввозящие иностранную валюту, иностранцы с постоянным видом на жительство в Таиланде, иностранцы и компании, допущенные по Закону о поощрении инвестиций, и зарегистрированные в Таиланде компании, которые Земельный кодекс приравнивает к иностранным. Все они пользуются одними и теми же 49%.
| Покупатель | Использует иностранную квоту? | Правило о происхождении средств |
|---|---|---|
| Иностранное физическое лицо (с любой визой или без неё) | Да | Вся цена ввезена из-за рубежа в иностранной валюте либо оплачена со счёта нерезидента в батах или иностранной валюте |
| Иностранец с постоянным видом на жительство в Таиланде | Да | Освобождён от правила об иностранной валюте (ст. 19) |
| Иностранец или компания, допущенные по Закону о поощрении инвестиций (BOI) | Да | Освобождены от правила об иностранной валюте (ст. 19) |
| Тайская компания, «иностранная» по ст. 97–98 Земельного кодекса (иностранный капитал более 49% либо иностранцы составляют более половины акционеров) | Да | Считается иностранным покупателем |
| Гражданин Таиланда, в том числе состоящий в браке с иностранцем | Нет — тайская квота | Правила об иностранной валюте нет; квартира принадлежит тайскому супругу |
| Действительно тайская компания с тайским большинством | Нет — тайская квота | Законно только при реальных тайских акционерах, оплативших свои акции; см. наш гид о номинальных владельцах |
Лица с двойным гражданством и тайским удостоверением личности покупают как тайцы и не используют иностранную квоту. Иностранец, женатый на тайке или замужем за тайцем, может позволить супругу купить квартиру из тайской квоты, но тогда это имущество супруга; рекомендации Земельного департамента 2026 г. просят чиновников внимательнее присматриваться к покупкам, оплаченным иностранным супругом, поэтому следите, чтобы документы были прозрачными. Покупка через тайскую компанию «в обход квоты» — самый рискованный вариант, как объяснено ниже.
Форма FET
Как нужно ввозить деньги в Таиланд?
Отправьте из-за рубежа не меньше полной цены в иностранной валюте и поручите тайскому банку конвертировать её в баты. На каждый перевод примерно от 50 000 USD банк выдаёт форму Foreign Exchange Transaction (FET); для меньших сумм запрашивайте кредитовое авизо (credit advice). Эти документы нужны Земельному департаменту, чтобы зарегистрировать квартиру на ваше имя.
Форма FET заменила прежнюю форму Банка Таиланда — Тор Тор 3 (Tor Tor 3, ธ.ต.3). Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, оригинал Tor Tor 3 или FET продавца показывает, как поступили его деньги, и подтверждает право вывести выручку. Если вы переводили деньги много лет назад и у вас есть только Tor Tor 3, его, как правило, по-прежнему принимают как доказательство этого платежа — уточните в Земельном департаменте через своего юриста.
Важны колебания курса: иностранная валюта должна конвертироваться в сумму не меньше цены, зарегистрированной в Земельном департаменте, поэтому оставляйте запас. Деньги, уже лежащие на обычном тайском сберегательном счёте (например, зарплата, выплаченная в Таиланде), сами по себе не подходят, если только банк не сможет показать, что они поступили из-за рубежа в иностранной валюте. Иностранцы с постоянным видом на жительство или статусом BOI от этого правила освобождены, но квоту всё равно используют.
Проверка квоты
Как узнать, сколько иностранной квоты осталось?
Попросите у юридического лица кондоминиума — органа, юридически управляющего зданием, — датированное подписанное письмо с долей иностранной собственности в общей площади квартир. Земельный департамент требует это письмо при переоформлении вместе со справкой об отсутствии задолженности по общим сборам (статья 29). Проверяйте до внесения задатка и ещё раз непосредственно перед переоформлением.
Шаг 1
Спросите до бронирования
Запросите текущую иностранную площадь и её долю в письменном виде у управляющего юридического лица кондоминиума, а не у продавца или агента. Устное заверение в Земельном департаменте ничего не стоит.
Шаг 2
Сравните с площадью вашей квартиры
Убедитесь, что остаток квоты больше зарегистрированной площади покупаемой квартиры — её указывают в титуле (Ор Чор 2, Or Chor 2) или в перечне квартир застройщика.
Шаг 3
Защитите себя в договоре
Сделайте задаток возвращаемым, если в день переоформления квартиру не удастся зарегистрировать в иностранный freehold. Для квартир на этапе строительства договор должен закреплять квартиру за иностранной квотой и предусматривать возврат, если это не получится.
Шаг 4
Получите письма для переоформления
Незадолго до переоформления юридическое лицо кондоминиума выдаёт письмо об иностранной квоте и справку об отсутствии долгов. Обычно они действительны недолго, поэтому согласуйте их по срокам с записью в Земельный департамент.
В популярном здании квота может исчезнуть между бронированием и переоформлением, если другие иностранные покупатели зарегистрируются раньше: Земельный департамент работает в порядке регистрации, а не в порядке бронирования. В новом проекте распределением квоты занимается сам застройщик — спросите, сколько квадратных метров иностранной квоты ещё не продано и закреплена ли за ней ваша квартира.
Если квота исчерпана
Что делать, если иностранная квота исчерпана?
Квартиру из тайской квоты на своё имя зарегистрировать нельзя. Законные варианты — зарегистрированная аренда на срок до 30 лет у тайского владельца, ожидание перепродажи квартиры из иностранной квоты или выбор другого здания. Оформление квартиры на тайского друга или номинальную компанию — небезопасный обходной путь.
| Вариант | Как это работает | Главный риск |
|---|---|---|
| Зарегистрированная аренда (leasehold) | Аренда на срок до 30 лет, зарегистрированная в Земельном департаменте (Гражданский и торговый кодекс, ст. 538 и 540); регистрационный сбор 1% плюс гербовый сбор 0,1% от общей суммы арендной платы | Обещания продления сверх 30 лет — только договорные |
| Дождаться перепродажи из иностранной квоты | Купить квартиру, уже зарегистрированную на иностранного владельца; она остаётся в иностранной квоте | Меньше вариантов на выбор; часто дороже |
| Другое здание | Во многих проектах на Пхукете квота ещё есть, особенно в новых | Расположение или вид могут отличаться |
| Покупает тайский супруг | Законно, но квартира — имущество супруга | Развод, смерть и наследство; сами вы ничем не владеете |
| Тайский друг или номинальная компания | Титул «для вас» держит другой человек | Незаконно, если скрывает иностранную собственность; у вас нет защищённого права и есть риск принудительной продажи |
Тайский гражданин, оформивший титул «для вас», — законный владелец: он может продать, заложить или передать квартиру своим наследникам, а тайские суды не станут исполнять побочное соглашение, скрывающее иностранного владельца. Тайская компания, чьи тайские акционеры реально не инвестировали, — это номинальная структура: с мая 2026 г. отделения Земельного департамента обязаны проверять источники средств тайских акционеров в компаниях с иностранными акционерами или директорами, а наказания включают принудительную продажу и уголовные дела. Правила разобраны в нашем гиде о рисках тайских компаний и номинальных владельцев.
Аренда квартиры в кондо — совершенно обычный продукт на Пхукете, особенно для отдыха, но это 30-летнее право пользования, а не собственность. Оценивайте её только по первым 30 годам, регистрируйте в Земельном департаменте (незарегистрированная аренда на срок свыше трёх лет имеет силу только три года) и прочитайте наш гид «Leasehold или freehold», прежде чем подписывать договор «30+30+30».
Цены и перепродажа
Цены на кондо в freehold и leasehold и перепродажа
Квартиру в иностранном freehold можно продать любому покупателю — иностранному или тайскому, оставить в наследство и заложить; квартира в leasehold — это 30-летнее право, которое со временем истощается. В зданиях, где квота почти исчерпана, квартиры в иностранном freehold часто стоят дороже квартир из тайской квоты; где квоты много, разница обычно невелика. Официальной статистики по этой надбавке нет.
| Иностранный freehold | Тайский freehold (тайская квота) | Квартира в leasehold | |
|---|---|---|---|
| Кто может купить | Любой | Тайцы (или иностранец, если на момент переоформления в квоте есть место) | Любой, как арендатор |
| Круг покупателей при перепродаже | Самый широкий | В основном тайские покупатели, если квота исчерпана | Сужается по мере истечения срока |
| Типичное положение по цене | Самая высокая в зданиях с дефицитом квоты | Может быть ниже на рынках иностранных покупателей | Ниже freehold и снижается по мере уменьшения остатка срока |
| Наследование | Переходит к наследникам; иностранный наследник должен соответствовать ст. 19 | Переходит к наследникам | Зависит от формулировок договора и судебной практики |
| Расходы при покупке (обычные) | Сбор за переоформление 2%, нередко делится; продавец платит налог на бизнес SBT 3,3% или гербовый сбор 0,5% и налог у источника | Как при freehold | Регистрация аренды 1% + гербовый сбор 0,1% от общей суммы арендной платы |
Для инвестора квота — часть стоимости актива: квартиру в иностранном freehold в востребованном здании на Пхукете проще перепродать следующему иностранному покупателю, чем квартиру, которую напрямую может купить только тайский гражданин. Все сборы расписаны в нашем гиде по расходам и налогам при покупке, а наш калькулятор доходности аренды поможет сравнить чистую доходность разных квартир.
Дискуссия о 75%
Повысит ли Таиланд иностранную квоту на кондо до 75%?
Пока нет. В июне 2024 г. кабинет министров в принципе одобрил изучение вопроса о квоте 75% и аренде на 99 лет, но Министерство внутренних дел заявило, что проект не готов, и к 30 октября 2026 г. законопроект в парламент внесён не был. Ограничение в 49% по статье 19 bis по-прежнему остаётся законом.
Шаг 1Июнь 2024 г.
Директива кабинета министров в принципе
Правительство поручает Министерству внутренних дел и Земельному департаменту изучить повышение иностранной квоты на кондо с 49% до 75% и разрешение жилой аренды на срок до 99 лет как меры стимулирования.
Шаг 2Июнь 2024 г.
«Пока не готово»
Тогдашний министр внутренних дел Анутин Чарнвиракул (Anutin Charnvirakul) заявляет, что законопроект не готов и что при любом повышении тайские владельцы сохранят контроль над голосами в здании.
Шаг 32024–2025 гг.
Общественные споры и возражения
Критики говорят о суверенитете, доступности жилья и «иностранных анклавах»; обсуждаются варианты для отдельных провинций или ценовых уровней, но ни один не превращён в законопроект.
Шаг 4Авг.–сен. 2025 г.
Права на 99 лет выносят на обсуждение только для государственной земли
Проект о правах аренды государственной собственности на 99 лет выносится на общественное обсуждение; он не затрагивает квоту на кондо и частные виллы.
Шаг 52026 г.
Приоритет смещается на борьбу с номинальными владельцами
Правительство сосредоточено на пресечении незаконного номинального владения; квота 75% в парламент не попадает.
Шаг 630 октября 2026 г.
Статус сегодня
Только предложение. Квота 49% применяется при каждой регистрации в Земельном департаменте.
Даже если когда-нибудь изменение будет принято, для этого потребуется закон парламента, опубликованный в Королевской газете (Royal Gazette), а обсуждавшиеся до сих пор проекты действовали бы только в определённых районах или выше ценового порога, при сохранении за тайскими владельцами контроля над голосованием. Не переплачивайте и не соглашайтесь на квартиру из тайской квоты, поверив обещанию, что квоту повысят.
Шаг за шагом
Как проходит покупка кондо в иностранном freehold: шаг за шагом
Покупка на вторичном рынке в иностранный freehold обычно занимает от четырёх до восьми недель от бронирования до ключей: бронирование и проверка квоты, проверка титула и договора вашим юристом, подписание и внесение задатка, перевод средств из-за рубежа, получение писем юридического лица кондоминиума, затем регистрация переоформления в Земельном департаменте и получение титула на ваше имя.
Шаг 1День 1
Бронирование
На что обратить внимание: Небольшой возвращаемый сбор за бронирование при условии наличия иностранной квоты и чистого титула.
Шаг 2Неделя 1–2
Проверка юриста (due diligence)
На что обратить внимание: Титул (Ор Чор 2, Or Chor 2) и обременения, регистрация здания, отчётность юридического лица кондоминиума, неоплаченные сборы, письмо о квоте.
Шаг 3Неделя 2
Договор купли-продажи и задаток
На что обратить внимание: Двуязычный договор, кто какой сбор платит, возврат, если регистрация в иностранный freehold не состоится.
Шаг 4Неделя 2–5
Международный перевод
На что обратить внимание: Иностранная валюта, ваше имя, назначение платежа; получите форму FET или кредитовое авизо.
Шаг 5Неделя 4–6
Письма юридического лица кондоминиума
На что обратить внимание: Письмо об иностранной квоте и справка об отсутствии долгов (ст. 29), датированные ближе к дню переоформления.
Шаг 6Неделя 4–8
Переоформление в Земельном департаменте
На что обратить внимание: Сборы оплачены, титул зарегистрирован на ваше имя; затем обновите реестр собственников у юридического лица кондоминиума и договоры на коммунальные услуги.
Покупка на этапе строительства (off-plan) подчиняется той же логике, но растягивается во времени: застройщик закрепляет квартиру за иностранной квотой в договоре купли-продажи, каждый платёж переводится из-за рубежа, а переоформление в Земельном департаменте проходит только после завершения строительства и регистрации здания как кондоминиума. Каждый шаг подробно описан в нашем гиде по процессу покупки, а как защитить свои платежи — в гиде по покупке на этапе строительства.
С Empire Estates
Как мы помогаем купить кондо в иностранном freehold
В каждом объявлении о кондо мы указываем, относится ли квартира к иностранному freehold, тайской квоте или leasehold, до вашего визита запрашиваем у юридического лица кондоминиума остаток квоты и координируем с вами и вашим независимым юристом документы по банковскому переводу. Наша команда в Cherng Talay (Чернг Талай) говорит на английском, французском и тайском.
Квота проверяется в первую очередь
Прежде чем вы влюбитесь в квартиру, мы запрашиваем письменные данные о квоте здания.
Статус владения указан чётко
Иностранный freehold, тайская квота или leasehold — в объявлении, а не на этапе договора.
Документы FET
Мы объясняем вашему банку и юристу формулировки и документы по переводу до того, как вы отправите деньги.
Независимые юристы
Знакомим вас с тайскими юристами, которые работают на вас, а не на продавца и не на нас.
Этот гид носит общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Он отражает тайское законодательство и практику Земельного департамента в нашем понимании на 30 октября 2026 г.; номера статей приведены по неофициальным английским переводам, приоритет имеет тайский текст, а отделения Земельного департамента могут различаться по тому, какие документы они принимают. Цифры по зданию на диаграмме — иллюстрация, а не данные реального проекта. Перед оплатой всегда отдавайте титул, письмо о квоте и документы по переводу на проверку независимому тайскому юристу.
Вопросы и ответы
Квота 49% на кондо для иностранцев — ваши вопросы
Короткие ответы на вопросы, которые иностранные покупатели задают нам чаще всего.
Поговорите с местным экспертом
Ищете кондо с иностранной квотой?
Расскажите о бюджете, понравившемся районе и о том, хотите ли вы жить в квартире или сдавать её. Мы подберём кондо с подтверждённым иностранным freehold, проверим квоту в письменном виде и проведём вас через документы FET.
Источники
Законы, аналитика юридических фирм и официальные сообщения, на которых основан этот гид (проверено 30 октября 2026 г.). Английские переводы тайских законов неофициальные; приоритет имеет тайский текст.
- Иностранная квота на кондо в Таиланде: правило 49% (ст. 19, 19 bis) — Thai Law Online (на английском) (обновлено в октябре 2026 г.)
- Форма FET в Таиланде: ввоз денег для покупки кондо — Thai Law Online (на английском)
- Наследование иностранцами квартир в кондоминиумах в Таиланде (Закон о кондоминиумах, ст. 19 и 19 bis) — Tilleke & Gibbins (на английском)
- Земельный кодекс B.E. 2497 (статьи 86, 97 и 98: компании, приравненные к иностранным) — FAOLEX / FAO (на английском)
- Гражданский и торговый кодекс, статья 540 (максимальный срок аренды) — Thai Law Online (неофициальный перевод, на английском)
- Гражданский и торговый кодекс, статья 538 (регистрация аренды сроком более 3 лет) — Thai Law Online (неофициальный перевод, на английском)
- Директива правительства об аренде на 99 лет и квоте 75% в кондо (июнь 2024 г.) — Government Public Relations Department (на английском)
- Законопроект об увеличении иностранной собственности в кондо пока не готов: Анутин — The Nation (на английском) (июнь 2024 г.)
- Права аренды государственной собственности на 99 лет: проект поправок и общественное обсуждение — The Nation (на английском) (2025 г.)
- Земельный департамент ужесточает проверки сделок с землёй через номинальных владельцев — The Nation (на английском) (май 2026 г.)