卖方指南 · 更新于2026年10月
出售房产 在普吉岛
2026年普吉岛房产出售流程，从估价到土地局过户，逐步详解：卖方需支付的税费和费用、฿10 million公寓的完整案例、如何出售租赁产权房产或有租客的住宅，以及如何将售房款汇往海外。
为待售房产定价
简要概览
在普吉岛出售房产要花多少钱？
普吉岛卖方通常需支付约房价的6–12%：房产持有未满五年时缴纳3.3%特定营业税（否则缴纳0.5%印花税）、按收益计算的预扣税、通常由买卖双方各承担一半的2%过户费，以及通常为3–5%的中介佣金。过户通常在签约后30–90天完成。
税率为截至2026年10月土地局依据《税收法典》收取的税率；预扣税的计算方法遵循税务局的扣除表和公布的计算案例。泰国买家适用的临时0.01%过户费政策自1 July 2026至30 June 2027实施。佣金范围反映普吉岛的常见做法，并非固定费率。本指南至少每六个月审阅一次。
- 持有未满5年出售时缴纳的特定营业税
- 3.3%
- 不适用特定营业税时改缴印花税
- 0.5%
- 过户费，通常与买家各承担50%
- 2%
- 通常的中介佣金，由卖方支付
- 3–5%
所有税费均在过户当天于土地局一次性结清，并从买方的支票款中扣除，之后您才能收到余额。多数税费按官方评估价或成交价中较高者计算，因此合同中填写的价格并不像许多卖方想象的那么重要。下文将逐步说明整个流程和各项费用，提供฿10 million的完整案例，并介绍特殊情况：租赁产权、租客，以及希望将资金汇往海外的外国业主。
出售流程
在普吉岛出售房产有哪些步骤？
普吉岛房产出售分为七步：估价并准备文件、整理房产并挂牌、推广并安排看房、接受报价并收取预订定金、签署买卖协议并收取通常为10%的定金、买方进行审核并准备资金，最后在土地局用一天完成过户。签约后通常需要30–90天办理过户。
步骤 11–2周
估价并准备文件
具体包括： 比较近期挂牌价和成交价，查询官方评估价，并备齐产权证、护照、房屋户籍簿；如果是公寓，还需准备公寓法人办公室出具的证明信。
步骤 22–4周
整理房产并挂牌
具体包括： 维修、清洁、专业照片和户型图、书面房产描述，以及列明佣金、期限和是否为独家代理的中介协议。
步骤 3数周至数月
推广并安排看房
具体包括： 主要取决于定价：定价与同类挂牌房产相符的住宅很快就会有人看房；定价过高的房产往往整个旺季都卖不出去。
步骤 41–2周
报价与预订
具体包括： 以书面形式商定价格、付款时间表、家具以及过户费用的分摊方式；买方通常会支付预订定金。
步骤 5定金通常为10%
买卖协议
具体包括： 由您自行聘请的律师审核的双语合同，会明确过户日期、各项税费的承担方、任一方撤回交易时的违约责任，以及交房时房产的状况。
步骤 630–90天
买方核查与资金准备
具体包括： 买方核查产权和许可证，安排贷款（如需）；如果是外国买家，则将外币汇入泰国。购买公寓时，还需出具外籍购房配额证明和无欠费证明。
步骤 7一天
在土地厅办理过户
具体包括： 双方（或其律师）签署过户文件并缴纳税费，产权登记至买方名下，您通过银行本票收到余款。
卖方费用
卖方在Phuket需要缴纳哪些税费？
如果持有物业未满五年，卖方通常需缴纳特种营业税（3.3%）；否则缴纳0.5%的印花税，另需缴纳预扣税：个人按累进税率计算，公司为1%。2%的过户费可协商，通常由双方各承担50%。中介佣金通常为3–5%，往往是单项最大支出。
| 费用项目 | 税率 | 计算依据 | 通常由谁支付 |
|---|---|---|---|
| 过户费 | 2% | 官方评估价 | 可协商——通常双方各承担50% |
| 特种营业税（SBT） | 3.3%（3% + 10%地方附加税） | 评估价或售价，以较高者为准 | 卖方，适用于持有未满5年的物业 |
| 印花税 | 0.5% | 评估价或售价，以较高者为准 | 卖方，仅在无需缴纳SBT时支付 |
| 预扣税——个人 | 按持有年限扣除后，按累进税率计算 | 官方评估价 | 卖方 |
| 预扣税——公司 | 1% | 评估价或售价，以较高者为准 | 卖方 |
| 中介佣金 | 通常为价格的3–5% | 双方约定的售价 | 卖方（确认是否含增值税） |
| 律师费、翻译费、授权书费用 | 固定费用 | — | 双方各自承担 |
特定营业税（SBT）和印花税不会同时适用于同一笔房产交易。购买房产后五年内出售，需缴纳SBT；持有超过五年后出售，则改缴印花税。个人若在出售前至少一年已将姓名登记在该房产的房屋登记簿上，并将其作为住所，即使持有未满五年，也可能免缴SBT——请提前向土地厅确认您的登记是否符合条件。
预扣税是对房产出售所得征收的所得税，在交易时直接扣缴。无论是泰国个人还是外国个人，均按评估价值计算，而非按实际利润计算，因此即使亏本出售也要缴纳。公司适用固定1%的税率，之后可抵扣公司所得税。居民个人原则上可申报实际收益，申请退还多缴税款；非居民通常将其视为最终税款。
如果买方是泰国个人，且成交价和评估价值均不超过฿7 million，过户费将暂时从2%下调至0.01%（2026年7月1日至2027年6月30日）。这项优惠降低的是双方分摊的过户费，不影响您应缴的SBT、印花税或预扣税。
在土地厅申报低于实际支付金额的价格，属于虚假申报，可能导致买卖双方被重新评估税款并处以罚款。而且实际节省的金额没有人们想象的那么多：SBT和印花税仍按申报价与评估价值中的较高者征收，买方未来的收益也会因隐瞒的金额而增加。
计算示例
出售一套฿10 million的公寓，卖方需要支付哪些费用？
外国个人出售一套฿10 million的公寓，持有三年后卖方费用约为฿821,500–1,157,500，持有六年后约为฿610,000–1,010,000，具体取决于评估价值（假设为฿7–10 million）和3–5%的佣金。持有期超过五年后，税费将从3.3%的SBT改为0.5%的印花税。
| 卖方费用（个人，售价฿10 million） | 持有3年 | 持有6年 |
|---|---|---|
| 过户费的一半（评估价值฿7–10 million） | ฿70,000–100,000 | ฿70,000–100,000 |
| 特定营业税：฿10 million的3.3% | ฿330,000 | 无需缴纳 |
| 印花税：฿10 million的0.5% | 无需缴纳 | ฿50,000 |
| 预扣税（估算，评估价值฿7–10 million） | ฿121,500–227,500 | ฿190,000–360,000 |
| 中介佣金，通常为3–5% | ฿300,000–500,000 | ฿300,000–500,000 |
| 卖方费用合计 | ≈ ฿821,500–1,157,500 (8.2–11.6%) | ≈ ฿610,000–1,010,000 (6.1–10.1%) |
| 对比：公司卖方的预扣税（1%） | ฿100,000 | ฿100,000 |
| 持有期限 | 卖方费用合计 |
|---|---|
| 持有3年（需缴SBT） | ฿821,500–1,157,500 |
| 持有6年（缴纳印花税） | ฿610,000–1,010,000 |
来源：根据土地厅费率和税务局预扣税计算方法所作的估算，2026年10月。假设卖方为个人、过户费由双方各承担50%，且不符合SBT豁免条件。
预扣税估算方法：以官方评估价值为基础，扣除根据持有年限确定的标准扣除额（一年为92%，两年为84%，三年为77%，四年为71%，五年为65%，六年为60%，七年为55%，八年或以上为50%）；将余额除以持有年限（最多按十年计算）；按个人所得税累进税率计算，不适用通常的免税额（฿300,000以内为5%，之后依次为10%、15%、20%及以上）；再乘以持有年限。计算结果不得超过成交价的20%。
若评估价值为฿10 million、持有三年：฿10,000,000 − 77% = ฿2,300,000；÷ 3 = 每年฿766,667；该部分税款约为฿75,833；× 3 = ฿227,500。持有六年后：฿10,000,000 − 60% = ฿4,000,000；÷ 6 = ฿666,667；税款为฿60,000；× 6 = ฿360,000。若评估价值为฿7 million，按相同步骤计算，结果分别为฿121,500和฿190,000。此处预扣税会随持有时间增加，但从SBT改为印花税所节省的金额要大得多。
以上均为估算。土地厅按日历年计算持有年限，因此如果在12月购入，并于下一年之后的年份1月出售，持有期已按三年计算；您房产的评估价值可在财政部网站或土地厅查询。通过泰国公司出售则情况不同：无论持有多久，均需缴纳1%的预扣税和SBT，之后还需就利润缴纳公司税。
定价与准备
如何为待售房产定价并做好出售准备？
依据市场信息而非主观预期定价：对比同一栋楼或同一项目近期的挂牌房源和成交记录，并根据面积、景观、楼层和状况进行调整，同时为议价预留适当空间。接着修复小问题，在挂牌前备齐所有文件，并投资拍摄专业照片——海外买家会先通过图片筛选房源。
步骤 1
整理可比房源清单
记录同一项目或同一街道类似单元或别墅的挂牌价，并向您的经纪人了解类似房屋的实际成交价。挂牌价是价格上限，并不等于实际价值。
步骤 2
根据买家实际愿意付费的因素调整定价
海景、楼层、泳池大小、土地权属、家具配置、租赁历史，以及租赁产权剩余租期，对价格的影响都大于装修饰面。
步骤 3
确定价格底线
在收到第一个报价前，先确定自己扣除成本后愿意接受的最低价格——可参考上方的计算示例。
步骤 4
修好买家会注意到的问题
水渍、锈迹、损坏的配件、老旧的漆面和杂草丛生的花园，修整费用不高，却能减少更多议价空间。
步骤 5
拍出好照片
聘请专业摄影师拍摄日间照片，准备户型图和短视频；别墅还可拍摄无人机影像。拍摄前先整理空间；许多买家会从海外决定是否购买。
独家代理协议
- 由一位代理负责投入照片拍摄、营销和筛选合格的看房客户
- 在所有房源平台上保持价格一致
- 明确询盘跟进责任并提供进展报告
留意以下事项
- 没有退出条款的长期独家委托期——尽量控制在几个月
- 即使买家是你自己找到的，也可能需要支付佣金，除非协议明确排除这种情况
- 如果选择非独家委托，多位代理可能发布不同价格
以泰铢标价
普吉岛房源、合同和土地局税费均以泰铢计价；其他货币的换算金额仅供参考。
决定家具如何处理
明确说明是否包含家具和家电，并在合同中列明。
把握旺季时机
许多外国买家会在11月到4月期间到访；请提前做好挂牌准备。
保留租赁记录
租约、预订报表和费用记录有助于投资者认可你的定价。
租赁产权
可以出售普吉岛的租赁产权房产吗？
可以，在土地局将已登记的租赁权转让给买家即可。除非合同另有约定，否则承租人未经出租人同意不得转让租赁权（Civil and Commercial Code s.544），因此请先查看租约。买家购买的是剩余租期：租期最长可达30年（s.540），续租选择权仅属于合同承诺。
| 核查要点 | 对买家的重要性 | 需要准备的材料 |
|---|---|---|
| 转让条款 | 如果没有该条款，转让时需取得出租人的书面同意 | 租赁合同，以及在需要时出租人签署的同意书 |
| 登记 | 租期超过三年的租赁，只有经过登记，才可在整个租期内执行（s.538） | 产权证上的登记证明 |
| 剩余租期 | 买家购买的是剩余年限，而非原始的30年 | 清晰列明起止日期 |
| 续租选择权 | 视为出租方的承诺，而非有保障的权利；法院对此一直持谨慎态度 | 续租的具体措辞，以及任何已登记的续租 |
| 地上权或房屋所有权 | 决定谁拥有租赁土地上的建筑物 | 已登记的地上权，以及以您名义办理的建筑许可证 |
| 转让费用 | 登记费和印花税按剩余租期的租金计收 | 签署前，请向土地局确认具体金额 |
在实际交易中，带租赁权的别墅或公寓要想卖得好，通常需要出租方配合：要么租约允许自由转让，要么出租方（通常是开发商）书面同意为买家登记新租约。由于租期只会逐渐缩短，随着到期日临近，租赁权房产的价格往往会下跌，因此剩余20年或以上的房产比只剩十年的更容易出售。我们的租赁权与永久产权指南详细介绍了30年期限、续租和继承。
带租客出售
在普吉岛出售有租客的房产可以吗？
可以。根据《民商法典》第569条，出售已出租的房产不会终止租约：买家将接替您的出租方身份，必须履行租客合同并承接押金。有租客的房屋可能对投资者更具吸引力，但必须就租约条款、押金以及看房安排达成一致，并写入买卖合同。
按市场租金出租给长期租客，有助于吸引投资型买家，也能体现房产收益率。自住买家是普吉岛别墅买家中的大多数，通常更倾向于房屋空置交付，以便随时看房。如果您的租约将在几个月内到期，通常值得等到租约结束、房屋空置后再出售。
将资金汇回本国
如何将售房款汇出泰国？
外国卖家可以通过泰国银行将售房款汇至境外，需出示买卖及转账文件，并尽可能提供最初的外汇记录——即购房款汇入泰国时签发的FET表格或银行入账通知。请从购房当天起妥善保管这些文件；银行会根据泰国银行的规定兑换并汇出款项。
步骤 1
查找您的入账记录
FET表格（适用于50,000 USD或以上的汇款），或银行出具的入账通知，显示用于购房的外币已兑换为泰铢。购买永久产权公寓时，登记环节已要求提供该文件。
步骤 2
保留买卖文件
买卖协议、土地局过户文件、税务收据，以及存入您本人名下账户的银行本票。
步骤 3
请银行办理汇款
银行会核查文件、兑换泰铢并将款项汇至境外；大额汇款可能需要几个工作日，银行也可能要求提供更多证明材料。
步骤 4
确认本国税务
泰国税款会在土地局办理过户时扣缴；您的居住国也可能对收益征税。请咨询税务顾问，了解您作为税务居民所在地的规定。
如果您将永久产权公寓出售给另一位外国人，该单元仍计入大楼49%的外国人持有配额（《公寓法》第19条之二），买家必须以外币从境外汇入购房款。出售给泰国买家始终可行，但如果您日后想重新买入配额已满的大楼，外国人持有配额可能已用尽。我们的公寓外国人配额指南介绍了买家应如何了解配额和FET。
请让买家将款项支付至您本人名下的泰国账户，并在过户日前尽早开户；在土地局办理过户时，通常使用银行本票。避免在正式过户之外支付或收取任何部分的房款，否则会破坏您汇出资金所需的交易记录。
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从报价、合同、买家尽职调查到过户当天，全程协助；法律事务由独立律师处理。
本指南仅提供一般信息，不构成法律或税务建议。税费数字为估算值，根据我们截至 30 October 2026 对泰国税务局公布的税率和计算方法，以及土地厅收取相关税费方式的理解得出；实际金额由土地厅在过户当天根据官方评估价计算。佣金范围反映市场常见做法，并非统一收费标准。条款编号参照非官方英文译本；如有出入，以泰文文本为准。请务必让独立的泰国持牌律师审核您的买卖协议，并咨询税务顾问，核查您在本国的税务情况。
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资料来源
本指南参考的法律文本、官方机构和专业出版物（核实日期：30 October 2026）。泰国法律法规的英文译本均为非官方译本；如有出入，以泰文文本为准。示例为我们根据这些税率自行计算的结果。
- 泰国房产税费：过户费、特定营业税（SBT）、印花税和预扣税（计算方法、扣除表、20% 上限） — Forvis Mazars Thailand (自发布以来税率未变)
- 出售不动产的所得税：按持有年限扣除 — 税务局（泰文）
- 出售住房的预扣税：计算示例及持有年限的计算方法 — Checkraka（泰文） (November 2021)
- 延长土地过户费和抵押登记费优惠期限（1 July 2026 – 30 June 2027） — Forvis Mazars Thailand (2026)
- 《民商法典》第 538 条（租赁登记） — Thai Law Online（非官方译本）
- 《民商法典》第 540 条（租赁期限最长为 30 年） — Thai Law Online（非官方译本）
- 《民商法典》第 544 条（租赁权转让） — Thai Law Online（非官方译本）
- 《民商法典》第569条（租赁财产的出售） — Thai Law Online（非官方译本）
- FET表格（外汇交易表格） — 泰国法律在线
- 权利及法律行为登记 — 土地厅
- 官方土地及公寓估价查询 — 财政部