Продажа недвижимости на Phuket

Кратко

Сколько стоит продать недвижимость на Phuket?

Продавец на Phuket обычно платит около 6–12% от цены: 3.3% Specific Business Tax, если недвижимость находилась в собственности менее пяти лет (в противном случае — гербовый сбор 0.5%), налог у источника с прироста стоимости, часто половину сбора за передачу права собственности в размере 2% и комиссию агентства, обычно 3–5%. Передача права собственности обычно происходит через 30–90 дней после заключения договора.

Specific Business Tax при продаже в течение 5 лет

3.3%

вместо него — гербовый сбор, если SBT не применяется

0.5%

сбор за передачу права собственности, часто делится с покупателем поровну

2%

обычная комиссия агентства, которую платит продавец

3–5%

Все налоги уплачиваются одной суммой в Земельном департаменте в день передачи права собственности: их вычитают из чеков покупателя до того, как вы получите остаток. Большинство сборов рассчитывается на основе официальной оценочной стоимости или цены продажи — в зависимости от того, какая сумма выше. Поэтому цена, указанная в договоре, имеет меньшее значение, чем думают многие продавцы. В разделах ниже подробно описаны все этапы и расходы, приведён полный пример с суммой ฿10 миллионов, а также рассмотрены особые случаи: leasehold, арендаторы и иностранные владельцы, которые хотят перевести деньги за границу.

Процесс

Каковы этапы продажи недвижимости на Phuket?

Продажа недвижимости на Phuket проходит в семь этапов: оценка и сбор документов, подготовка и размещение объявления, маркетинг и показы, принятие предложения с внесением бронирующего депозита, подписание договора купли-продажи с внесением депозита, обычно 10%, проверки покупателя и подготовка средств, а затем передача права собственности в Земельном департаменте в течение одного дня. После заключения договора передача обычно занимает 30–90 дней.

Расходы продавца

Какие налоги и сборы платит продавец на Phuket?

Обычно продавец платит специальный налог на предпринимательскую деятельность (3.3%), если владел недвижимостью менее пяти лет, или гербовый сбор в размере 0.5% в остальных случаях, а также налог у источника выплаты: прогрессивный для физических лиц, 1% для компаний. Комиссия за передачу права собственности в размере 2% обсуждается сторонами и очень часто делится поровну. Комиссия агентства, обычно 3–5%, как правило, является самой крупной отдельной статьёй расходов.

Налог на специфический бизнес (SBT) и гербовый сбор никогда не применяются к одной и той же продаже. SBT уплачивается, если вы продаёте недвижимость в течение пяти лет с момента её приобретения; после пяти лет вместо него уплачивается гербовый сбор. Физическое лицо также может быть освобождено от SBT даже в течение первых пяти лет, если его имя было внесено в регистрационную книгу жилья по этому объекту не менее чем за один год до продажи и оно использовало объект как своё жильё. Заранее уточните в Земельном департаменте, соответствует ли ваша регистрация этим условиям.

Налог у источника — это подоходный налог с продажи, удерживаемый при выплате. Для физического лица — гражданина Таиланда или иностранца — его рассчитывают исходя из оценочной стоимости, а не фактической прибыли, поэтому он уплачивается даже при продаже в убыток. Для компании ставка фиксированная — 1%; позже эту сумму засчитывают в счёт корпоративного налога на прибыль. Физическое лицо — налоговый резидент в принципе может подать декларацию и вернуть переплату, рассчитанную относительно фактической прибыли; нерезиденты обычно считают этот налог окончательным.

Если покупатель — физическое лицо — гражданин Таиланда, а и цена, и оценочная стоимость составляют ฿7 million или меньше, сбор за регистрацию перехода права собственности временно снижен с 2% до 0.01% (с 1 July 2026 по 30 June 2027). Это снижает общую плату, которую стороны делят между собой, но не уменьшает ваш SBT, гербовый сбор или налог у источника.

Пример расчёта

Сколько заплатит продавец при продаже кондоминиума за ฿10 million?

При продаже кондоминиума за ฿10 million иностранным физическим лицом расходы продавца составят примерно ฿821,500–1,157,500 после трёх лет владения и ฿610,000–1,010,000 после шести лет — в зависимости от оценочной стоимости (предполагается ฿7–10 million) и комиссии 3–5%. По истечении пяти лет вместо SBT в размере 3.3% уплачивается гербовый сбор 0.5%.

Как рассчитывается ориентировочный налог у источника: берётся официальная оценочная стоимость; вычитается стандартная льгота, размер которой зависит от срока владения (92% за один год, 84% за два, 77% за три, 71% за четыре, 65% за пять, 60% за шесть, 55% за семь, 50% за восемь лет или более); остаток делится на количество лет владения (не более десяти); к полученной сумме применяется прогрессивная шкала подоходного налога для физических лиц без обычного необлагаемого минимума (5% на сумму до ฿300,000, затем 10%, 15%, 20% и выше); результат умножается на количество лет владения. Итоговая сумма не может превышать 20% цены.

При оценочной стоимости ฿10 million и трёх годах владения: ฿10,000,000 − 77% = ฿2,300,000; ÷ 3 = ฿766,667 в год; налог с этой суммы составляет примерно ฿75,833; × 3 = ฿227,500. После шести лет: ฿10,000,000 − 60% = ฿4,000,000; ÷ 6 = ฿666,667; налог ฿60,000; × 6 = ฿360,000. При оценочной стоимости ฿7 million те же расчёты дают ฿121,500 и ฿190,000. В данном случае налог у источника со временем растёт, но экономия при замене SBT на гербовый сбор значительно больше.

Считайте эти суммы ориентировочными. Земельный департамент считает годы по календарным годам: поэтому покупка в декабре и продажа в январе через год уже считается сроком владения в три года. Оценочную стоимость вашего объекта можно проверить на сайте Департамента казначейства или в Земельном департаменте. Продажа через тайскую компанию меняет расчёт: налог у источника 1% и SBT независимо от срока владения, а затем — корпоративный налог с прибыли.

Цена и подготовка

Как определить цену и подготовить недвижимость к продаже?

Определяйте цену по фактам, а не по ожиданиям: сравните актуальные объявления и недавние продажи в том же здании или комплексе, учитывая площадь, вид, этаж и состояние, и заложите небольшой запас для торга. Затем устраните мелкие дефекты, соберите все документы до публикации объявления и закажите профессиональную фотосъёмку — покупатели из-за рубежа выбирают объекты по фотографиям.

Leasehold

Можно ли продать недвижимость в leasehold на Пхукете?

Да, переоформив зарегистрированный договор аренды на покупателя в Земельном департаменте. Арендатор не может передать право аренды без согласия арендодателя, если договор не предусматривает иное (Гражданский и торговый кодекс, s.544), поэтому сначала проверьте договор. Покупатели платят за оставшиеся годы: максимальный срок аренды — 30 лет (s.540), а возможность продления — лишь договорное обещание.

На практике виллу или квартиру в кондоминиуме с правом аренды проще всего продать при поддержке арендодателя: либо договор аренды разрешает свободную переуступку, либо арендодатель (часто застройщик) письменно соглашается зарегистрировать новый договор аренды на покупателя. Поскольку срок аренды только сокращается, цены на недвижимость с правом аренды обычно падают по мере приближения даты окончания договора, поэтому продать объект, если до окончания срока осталось 20 или более лет, проще, чем если осталось десять. В нашем руководстве о праве аренды и праве собственности подробно объясняется ограничение в 30 лет, продление и наследование.

Продажа недвижимости с жильцами

Можно ли продать недвижимость на Пхукете вместе с жильцами?

Да. Согласно статье 569 Гражданского и коммерческого кодекса, продажа сдаваемой в аренду недвижимости не прекращает договор аренды: покупатель становится на ваше место и обязан соблюдать договор аренды с жильцом и вернуть ему депозит. Жильё с жильцами может заинтересовать инвесторов, однако условия аренды, депозит и доступ для показов необходимо согласовать и зафиксировать в договоре купли-продажи.

Перевод денег домой

Как перевести выручку от продажи за пределы Таиланда?

Иностранный продавец может перевести выручку от продажи за границу через тайский банк, предоставив документы о продаже и переводе, а в идеале — оригинал подтверждения поступления средств в иностранной валюте: форму FET или банковское уведомление о зачислении, выданное при поступлении денег за покупку в Таиланд. Сохраняйте эти документы с момента покупки; банк конвертирует и переводит деньги в соответствии с правилами Банка Таиланда.

Если вы продаёте квартиру в кондоминиуме в полной собственности другому иностранцу, она останется в пределах иностранной квоты в 49% для этого здания (Закон о кондоминиумах, статья 19 bis), а покупатель должен перевести деньги из-за границы в иностранной валюте. Продать квартиру тайскому покупателю можно всегда, однако, если позднее вы захотите снова купить квартиру в здании, где иностранная квота исчерпана, свободных мест в квоте может уже не быть. В нашем руководстве об иностранной квоте в кондоминиумах объясняется, как квота и форма FET работают для покупателей.

Попросите покупателя перечислить деньги на тайский счёт, открытый на ваше имя задолго до дня передачи недвижимости; в Земельном департаменте обычно рассчитываются банковским чеком. Не платите и не принимайте часть суммы вне официальной сделки — это нарушит документальную цепочку, необходимую для перевода денег за границу.

С Empire Estates

Как мы помогаем продать вашу недвижимость на Пхукете

Мы оцениваем ваш дом на основе сопоставимых объектов, готовим объявление с профессиональными фотографиями, рекламируем его международным покупателям на английском, французском и тайском языках, организуем показы, ведём переговоры и координируем заключение договора и передачу права собственности в Земельном департаменте с покупателем и вашим независимым юристом. Мы работаем из Cherng Talay и не взимаем предоплату.