Immobilie verkaufen in Phuket

Kurz zusammengefasst

Wie viel kostet es, eine Immobilie in Phuket zu verkaufen?

Verkäufer in Phuket zahlen üblicherweise etwa 6–12% des Verkaufspreises: 3.3% Specific Business Tax, wenn die Immobilie weniger als fünf Jahre im Besitz war (andernfalls 0.5% Stempelsteuer), Quellensteuer auf den Gewinn, häufig die Hälfte der Übertragungsgebühr von 2% sowie üblicherweise 3–5% Maklerprovision. Die Eigentumsübertragung findet normalerweise 30–90 Tage nach Vertragsabschluss statt.

Specific Business Tax bei Verkauf innerhalb von 5 Jahren

3.3%

stattdessen Stempelsteuer, wenn SBT nicht anfällt

0.5%

Übertragungsgebühr, oft 50/50 mit dem Käufer geteilt

2%

übliche Maklerprovision, vom Verkäufer gezahlt

3–5%

Alle Steuern werden am Tag der Eigentumsübertragung in einem Zug beim Land Office beglichen und von den Schecks des Käufers abgezogen, bevor Sie den Restbetrag erhalten. Die meisten werden auf Basis des amtlichen Schätzwerts oder des Verkaufspreises berechnet – je nachdem, welcher höher ist. Deshalb ist der im Vertrag angegebene Preis weniger entscheidend, als viele Verkäufer denken. In den folgenden Abschnitten gehen wir jeden Schritt und jede Gebühr durch, zeigen ein vollständiges Beispiel für ฿10 Millionen und behandeln Sonderfälle: Leaseholds, Mieter und ausländische Eigentümer, die ihr Geld ins Ausland zurücküberweisen möchten.

Der Ablauf

Welche Schritte sind beim Verkauf einer Immobilie in Phuket erforderlich?

Ein Immobilienverkauf in Phuket umfasst sieben Schritte: Bewertung und Unterlagen, Vorbereitung und Inserat, Vermarktung und Besichtigungen, ein angenommenes Angebot mit Reservierungsanzahlung, ein unterzeichneter Kaufvertrag mit einer Anzahlung von üblicherweise 10%, Prüfungen und Finanzierung des Käufers und schließlich die eintägige Eigentumsübertragung beim Land Office. Nach Vertragsabschluss sind 30–90 Tage bis zur Übertragung üblich.

Kosten für Verkäufer

Welche Steuern und Gebühren zahlt ein Verkäufer in Phuket?

Der Verkäufer zahlt in der Regel die Specific Business Tax (3.3%), wenn die Immobilie weniger als fünf Jahre in seinem Besitz war, andernfalls 0.5% Stempelsteuer, zuzüglich Quellensteuer: progressiv für Privatpersonen, 1% für Unternehmen. Die Übertragungsgebühr von 2% ist verhandelbar und wird sehr häufig zu gleichen Teilen aufgeteilt. Die Maklerprovision, üblicherweise 3–5%, ist normalerweise der größte Einzelposten.

SBT und Stempelsteuer fallen niemals für denselben Verkauf an. SBT wird fällig, wenn Sie die Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb verkaufen; nach fünf Jahren zahlen Sie stattdessen Stempelsteuer. Eine Privatperson, die mindestens ein Jahr vor dem Verkauf im Hausregister der Immobilie eingetragen war und sie als Wohnsitz genutzt hat, kann auch innerhalb der fünf Jahre von der SBT befreit sein — fragen Sie vorab beim Land Office nach, ob Ihre Registrierung dafür ausreicht.

Die Quellensteuer ist eine Einkommensteuer auf den Verkauf, die direkt an der Quelle erhoben wird. Bei einer Privatperson — ob thailändisch oder ausländisch — wird sie auf Grundlage des Schätzwerts berechnet, nicht auf Grundlage des tatsächlichen Gewinns. Sie wird daher auch fällig, wenn Sie mit Verlust verkaufen. Bei einem Unternehmen beträgt sie pauschal 1% und wird später auf die Körperschaftsteuer des Unternehmens angerechnet. Eine in Thailand ansässige Privatperson kann grundsätzlich eine Steuererklärung einreichen, um zu viel gezahlte Steuer im Verhältnis zum tatsächlichen Gewinn zurückzufordern; Nichtansässige betrachten sie normalerweise als endgültig.

Ist der Käufer eine thailändische Privatperson und liegen sowohl der Kaufpreis als auch der Schätzwert bei höchstens ฿7 million, wird die Übertragungsgebühr vorübergehend von 2% auf 0.01% gesenkt (1 July 2026 to 30 June 2027). Dadurch sinkt die anteilig geteilte Gebühr, nicht aber Ihre SBT, Stempelsteuer oder Quellensteuer.

Rechenbeispiel

Welche Kosten entstehen dem Verkäufer beim Verkauf einer Eigentumswohnung für ฿10 million?

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung für ฿10 million durch eine ausländische Privatperson belaufen sich die Verkäuferkosten nach drei Jahren Besitz auf etwa ฿821,500–1,157,500 und nach sechs Jahren auf ฿610,000–1,010,000, abhängig vom Schätzwert (angenommen ฿7–10 million) und einer Provision von 3–5%. Nach fünf Jahren entfällt die SBT von 3.3%; stattdessen wird eine Stempelsteuer von 0.5% fällig.

So wird die Quellensteuer geschätzt: Ausgangspunkt ist der offizielle Schätzwert; davon wird ein Standardfreibetrag abgezogen, der von der Anzahl der Besitzjahre abhängt (92% bei einem Jahr, 84% bei zwei, 77% bei drei, 71% bei vier, 65% bei fünf, 60% bei sechs, 55% bei sieben, 50% bei acht oder mehr); der Rest wird durch die Anzahl der Besitzjahre geteilt (höchstens zehn); darauf wird der progressive Einkommensteuertarif für Privatpersonen ohne den üblichen steuerfreien Grundbetrag angewendet (5% bis ฿300,000, danach 10%, 15%, 20% und mehr); anschließend wird mit der Anzahl der Besitzjahre multipliziert. Das Ergebnis darf 20% des Preises nicht überschreiten.

Bei einem Schätzwert von ฿10 million und drei Jahren Besitz: ฿10,000,000 − 77% = ฿2,300,000; ÷ 3 = ฿766,667 pro Jahr; die Steuer auf diesen Anteil beträgt etwa ฿75,833; × 3 = ฿227,500. Nach sechs Jahren: ฿10,000,000 − 60% = ฿4,000,000; ÷ 6 = ฿666,667; Steuer ฿60,000; × 6 = ฿360,000. Bei einem Schätzwert von ฿7 million ergeben dieselben Schritte ฿121,500 und ฿190,000. Die Quellensteuer steigt hier mit der Zeit, doch der Wechsel von SBT zu Stempelsteuer spart deutlich mehr.

Betrachten Sie diese Beträge als Schätzungen. Das Land Office zählt nach Kalenderjahren: Ein Kauf im Dezember und ein Verkauf im Januar des übernächsten Jahres gelten bereits als drei Jahre. Den Schätzwert Ihrer Einheit können Sie auf der Website des Treasury Department oder beim Land Office überprüfen. Ein Verkauf über ein thailändisches Unternehmen verändert die Rechnung: 1% Quellensteuer und SBT unabhängig von der Haltedauer, danach Körperschaftsteuer auf den Gewinn.

Preisgestaltung und Vorbereitung

Wie sollten Sie eine Immobilie für den Verkauf bewerten und vorbereiten?

Leiten Sie den Preis aus Fakten ab, nicht aus Wunschdenken: Vergleichen Sie aktuelle Inserate und kürzlich erfolgte Verkäufe im selben Gebäude oder Wohnprojekt, berücksichtigen Sie Größe, Aussicht, Etage und Zustand und lassen Sie einen kleinen Verhandlungsspielraum. Beheben Sie dann kleinere Mängel, stellen Sie vor dem Inserieren alle Unterlagen zusammen und investieren Sie in professionelle Fotos — Käufer im Ausland wählen anhand von Bildern eine Vorauswahl.

Leasehold

Können Sie eine Leasehold-Immobilie in Phuket verkaufen?

Ja, indem Sie den eingetragenen Mietvertrag beim Land Office auf den Käufer übertragen. Ein Mieter kann den Mietvertrag ohne Zustimmung des Vermieters nicht übertragen, sofern der Vertrag dies nicht erlaubt (Civil and Commercial Code s.544); prüfen Sie daher zuerst Ihren Mietvertrag. Käufer zahlen für die verbleibenden Jahre: Ein Mietvertrag kann höchstens 30 Jahre laufen (s.540), und Verlängerungsoptionen sind lediglich vertragliche Zusagen.

In der Praxis lässt sich eine Villa oder Eigentumswohnung mit Leasehold am besten verkaufen, wenn der Verpächter mitwirkt: entweder mit einem Pachtvertrag, der eine freie Übertragung erlaubt, oder mit einem Verpächter (oft dem Projektentwickler), der schriftlich zustimmt, für den Käufer einen neuen Pachtvertrag eintragen zu lassen. Da die Laufzeit nur abnimmt, sinken die Preise für Leasehold in der Regel, je näher das Enddatum rückt. Ein Verkauf mit 20 oder mehr verbleibenden Jahren ist daher einfacher als mit zehn. Unser Ratgeber zu Leasehold und Freehold erklärt die 30-Jahres-Grenze, Verlängerungen und Erbschaft im Detail.

Verkauf mit Mietern

Können Sie eine Immobilie in Phuket mit Mietern verkaufen?

Ja. Gemäß Abschnitt 569 des Civil and Commercial Code beendet der Verkauf einer vermieteten Immobilie den Mietvertrag nicht: Der Käufer tritt an Ihre Stelle und muss den Mietvertrag und die Kaution des Mieters anerkennen. Ein vermietetes Zuhause kann für Investoren interessant sein, doch die Mietbedingungen, die Kaution und der Zugang für Besichtigungen müssen vereinbart und im Kaufvertrag festgehalten werden.

Geld ins Ausland überweisen

Wie überweisen Sie den Verkaufserlös aus Thailand ins Ausland?

Ein ausländischer Verkäufer kann den Verkaufserlös über eine thailändische Bank ins Ausland überweisen lassen, indem er die Verkaufs- und Übertragungsunterlagen und idealerweise den ursprünglichen Devisennachweis vorlegt – das FET-Formular oder die Bankgutschrift, die ausgestellt wurde, als das Kaufgeld in Thailand einging. Bewahren Sie diese Unterlagen ab dem Kauf auf; die Bank rechnet den Betrag gemäß den Vorschriften der Bank of Thailand um und überweist ihn.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung mit Freehold an einen anderen Ausländer verkaufen, bleibt die Einheit innerhalb der ausländischen Quote des Gebäudes von 49% (Condominium Act, section 19 bis), und der Käufer muss sein Geld in Fremdwährung aus dem Ausland einführen. Ein Verkauf an einen thailändischen Käufer ist immer möglich. Wenn Sie später jedoch wieder in einem Gebäude mit ausgeschöpfter Quote kaufen möchten, könnte die ausländische Quote bereits vergeben sein. Unser Ratgeber zur ausländischen Quote bei Eigentumswohnungen erklärt Käufern, wie Quote und FET funktionieren.

Lassen Sie den Käufer auf ein thailändisches Konto auf Ihren eigenen Namen einzahlen, das Sie lange vor dem Tag der Eigentumsübertragung eröffnet haben. Ein Manager’s Cheque ist beim Land Office üblich. Vermeiden Sie es, einen Teil des Kaufpreises außerhalb der offiziellen Eigentumsübertragung zu zahlen oder entgegenzunehmen – dadurch wird der Belegnachweis unterbrochen, den Sie für die Überweisung ins Ausland benötigen.

Mit Empire Estates

Wie wir Ihnen beim Verkauf Ihrer Immobilie in Phuket helfen

Wir bewerten Ihr Zuhause anhand tatsächlicher Vergleichsobjekte, erstellen das Inserat mit professionellen Fotos, vermarkten es auf Englisch, Französisch und Thai bei internationalen Käufern, organisieren Besichtigungen, verhandeln und koordinieren den Vertrag sowie die Eigentumsübertragung beim Land Office mit dem Käufer und Ihrem unabhängigen Anwalt. Wir arbeiten von Cherng Talay aus und berechnen keine Vorausgebühren.