Käuferleitfaden · November 2026
Eigentumswohnung oder Villa in Phuket was kaufen
Eine Eigentumswohnung, die Ihnen als Freehold gehört, oder eine Villa auf gepachtetem Land? Eigentumsverhältnisse, Kosten, Renditen, Verwaltung und Wiederverkauf im Vergleich für ausländische Käufer, mit aktuellen Marktdaten.
Diamond Condominium nahe dem Strand von Bang Tao, aus unseren Verkaufsangeboten
Die kurze Antwort
Eigentumswohnung oder Villa: Was ist das Richtige?
Eine Eigentumswohnung kann innerhalb der 49%-Ausländerquote des Gebäudes als Freehold in Ihrem eigenen Namen erworben werden und lässt sich leichter weiterverkaufen. Eine Villa bedeutet ein Haus in Ihrem Namen auf einem Grundstück mit einem eingetragenen Pachtvertrag von bis zu 30 Jahren. Eigentumswohnungen kosten pro m² mehr; Villen bieten mehr Platz und eine veröffentlichte Rendite.
- Eigentumswohnung, medianer Angebotspreis pro m²
- ฿138,000
- Villa, medianer Angebotspreis pro m²
- ฿78,000
- Villa, Bruttomietrendite (5.1% netto)
- 6.8%
- Villa, mediane Monatsmiete (Eigentumswohnung: ฿80,000)
- ฿190,000
Die Marktdaten zeigen Angebotspreise und Mieten aus unseren aktuellen Angeboten mit Stand vom 6 November 2026, vor Verhandlungen. Sie beziehen sich auf die von uns betreuten Immobilien, nicht auf den gesamten Markt. Für Eigentumswohnungen veröffentlichen wir keine Rendite, da wir nicht genügend vergleichbare Objekte anbieten.
Eigentumsverhältnisse
Was Ihnen tatsächlich gehört
Das thailändische Recht unterscheidet zwischen Grundstück und darauf errichteten Gebäuden. Grundstücke sind thailändischen Staatsangehörigen vorbehalten, während das Condominium Act Ausländern den Besitz von Wohneinheiten ermöglicht. Diese eine Regel prägt die Entscheidung.
Freehold innerhalb der 49%-Quote
Sie besitzen eine Eigentumsurkunde für die Einheit auf Ihren eigenen Namen, ohne zeitliche Begrenzung. Ausländer dürfen gemeinsam bis zu 49% der gesamten Einheitenfläche eines Gebäudes in Quadratmetern besitzen. Sie müssen den vollen Kaufpreis aus dem Ausland in ausländischer Währung überweisen; bei Überweisungen von etwa USD 50,000 oder mehr stellt die Bank ein FET-Formular aus.
Haus auf Ihren Namen, Grundstück gepachtet
Ausländer können kein Grundstück besitzen. Üblicherweise wird ein eingetragener Landpachtvertrag von bis zu 30 Jahren abgeschlossen (bei einer Villa meist im Voraus bezahlt), ergänzt durch ein eingetragenes Superficies-Recht und eine Baugenehmigung, wodurch das Haus auf Ihren Namen steht. Durch die Eintragung sind nur die ersten 30 Jahre garantiert.
Verlängerungen nach dem Prinzip „30+30+30“ sind vertragliche Zusagen, keine eingetragenen Rechte, und ein Urteil des Obersten Gerichtshofs von 2023 erklärte im Voraus bezahlte Verlängerungen eines Pachtvertrags in Phuket für nichtig. Ein 99-jähriger Wohnpachtvertrag ist nach thailändischem Recht mit Stand Oktober 2026 nicht möglich, und die 75%-Quote für Eigentumswohnungen ist weiterhin nur ein Vorschlag. Beurteilen Sie eine Villa anhand ihrer ersten 30 Jahre.
Wenn die Ausländerquote eines Gebäudes ausgeschöpft ist, kann ein Ausländer eine Einheit weiterhin über einen eingetragenen Pachtvertrag mit einem thailändischen Eigentümer nutzen, auf einen Wiederverkauf innerhalb der Ausländerquote warten oder ein anderes Gebäude wählen. Eine Lösung über den Namen eines thailändischen Freundes oder eine Nominee-Gesellschaft ist nicht sicher.
Kosten
Kaufkosten und laufende Kosten
Bei einem typischen Weiterverkauf belaufen sich die übertragungsbezogenen Steuern und Gebühren auf etwa 6% des Wertes und werden üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Die beiden Immobilienarten unterscheiden sich vor allem bei den laufenden Kosten.
| Eigentumswohnung (Freehold) | Villa (gepachtetes Grundstück) | |
|---|---|---|
| Beim Kauf | 2% Übertragungsgebühr auf den geschätzten Wert, häufig geteilt; der Verkäufer zahlt die Specific Business Tax (3.3%) oder die Stempelsteuer (0.5%) sowie die Quellensteuer | Eingetragener Mietvertrag: 1% Gebühr zuzüglich 0.1% Stempelsteuer auf die Gesamtmiete für die gesamte Laufzeit; beim Verkauf des Hauses fallen Steuern für den Verkäufer an |
| Einmalige Zusatzkosten | Beitrag zum Rücklagenfonds, fällig beim Kauf | Unabhängiger Anwalt zur Prüfung des Eigentumstitels (Chanote), des Mietvertrags und des superficies-Rechts |
| Laufende Kosten | Monatliche Abrechnung der Gebühren für Gemeinschaftsflächen pro m² (Sicherheit, Reinigung, Pool, Gärten) | Sie zahlen für Pool, Garten, Reparaturen und Versicherung; bei geschlossenen Wohnanlagen können zusätzliche Gebühren anfallen |
| Jährliche Steuer | Grund- und Gebäudesteuer, bei Wohnnutzung niedrig | Grund- und Gebäudesteuer, bei Wohnnutzung niedrig; ein Mietvertrag kann die Steuer dem Mieter auferlegen |
Zur Orientierung geht unser Mietrenditerechner von ฿60,000 pro Jahr für Condo- oder Wohnanlagengebühren und ฿40,000 für Instandhaltung, Versicherung sowie Grund- und Gebäudesteuer aus. Das sind anpassbare Standardwerte, keine Angebote.
Mietrenditen
Mietrenditen und Nachfrage
Stand 6 November 2026 weisen unsere Villenangebote auf etwa 6.8% Bruttorendite und 5.1% Nettorendite hin. Bei Condos führen wir nicht genügend vergleichbare Objekte zum Verkauf und zur Miete, um eine verlässliche Rendite zu veröffentlichen, daher nennen wir keine.
| Bruttorendite | Nettorendite | Medianpreis / Monatsmiete | |
|---|---|---|---|
| Villa, alle Größen | 6.8% | 5.1% | Nicht angegeben |
| Villa mit 3 Schlafzimmern | 7.9% | 5.9% | ฿23.5M / ฿155,000 |
| Villa mit 4+ Schlafzimmern | 6.6% | 5.0% | ฿45.5M / ฿250,000 |
| Eigentumswohnung | Nicht veröffentlicht | Nicht veröffentlicht | Nicht veröffentlicht |
Die Mieten zeigen den Größen- und Preisunterschied. Die mediane Villenmiete beträgt ฿190,000 pro Monat, die eines Condos ฿80,000. Bei Objekten mit zwei Schlafzimmern liegt die mediane Villenmiete bei ฿150,000 und die von Condos bei ฿75,000; ein Condo mit einem Schlafzimmer kostet etwa ฿30,000 Miete.
Bruttorendite: Kleine Condos erzielen oft höhere Renditen, weil ihre Miete im Verhältnis zum Kaufpreis hoch ist. Fixkosten fallen bei einer niedrigen Miete jedoch stärker ins Gewicht, sodass sich der Abstand bei der Nettorendite verringert. In Thailand ist für Vermietungen von weniger als 30 Nächten eine Hotellizenz oder eine Ausnahme für kleine Objekte erforderlich.
Verwaltung
Verwaltung: Wer kümmert sich worum?
Eigentumswohnung
Die juristische Person verwaltet die Gemeinschaftsflächen, sodass Sie sich nur um die Einheit kümmern müssen: Mieter, Möbel und Reparaturen im Innenbereich.
Villa
Sie sind für die gesamte Immobilie verantwortlich: Pool, Garten, Dach und Personal. Ein Verwalter kann diese Aufgaben übernehmen; die Pflege von Pool und Garten ist manchmal in der Villenmiete enthalten.
Die Gebühr
Unser Rechner setzt für die Immobilienverwaltung 10% der vereinnahmten Miete an. Fragen Sie vor der Unterzeichnung, welche Leistungen darin enthalten sind.
Wiederverkauf
Wiederverkauf und Liquidität
Ein Condo mit ausländischem Freehold-Eigentum kann an jeden Käufer verkauft, vererbt und mit einer Hypothek belastet werden. Ein Villen-Mietvertrag ist ein zeitlich begrenztes Recht: Sein Wert sinkt, je weniger Laufzeit verbleibt.
Der Wiederverkauf eines Condos hängt von der Quote ab. Beim Verkauf an einen Ausländer bleibt die Einheit in der Ausländerquote; beim Verkauf an einen Thai wird die Fläche daraus freigegeben. In Gebäuden, in denen die Quote nahezu ausgeschöpft ist, werden Einheiten mit ausländischem Freehold-Eigentum oft zu höheren Preisen angeboten als Einheiten innerhalb der Thai-Quote, allerdings gibt es keine offizielle Statistik zu diesem Aufpreis. Bewahren Sie Ihr FET-Formular auf: Damit kann Ihre Bank den Verkaufserlös in ausländischer Währung ins Ausland überweisen.
Beim Wiederverkauf einer Villa wird der verbleibende Mietvertrag übertragen und das Haus verkauft. Dafür muss der Vertrag eine Übertragung erlauben und eine neue Eintragung beim Land Office erfolgen. Für keinen der beiden Objekttypen veröffentlichen wir Angaben zur Verkaufsdauer.
Direktvergleich
Condo oder Villa auf einen Blick
| Eigentumswohnung | Villa | |
|---|---|---|
| Eigentumsverhältnisse | Freehold-Eigentumstitel für eine Einheit innerhalb der 49%-Ausländerquote | Haus auf Ihren Namen; Grundstück mit registriertem Mietvertrag über bis zu 30 Jahre |
| Laufzeit | Dauerhaft | Die ersten 30 Jahre sind garantiert; Verlängerungen sind Zusagen |
| Median des Angebotspreises pro m² | ฿138,000 | ฿78,000 |
| Median der monatlichen Miete | ฿80,000 | ฿190,000 |
| Veröffentlichte Bruttorendite | Keine | 6.8% (netto 5.1%) |
| Laufende Kosten | Gemeinschaftskosten pro m², Rücklage | Pool, Garten, Reparaturen, Versicherung, Gebühren der Wohnanlage |
| Verwaltung | Das Gebäude verwaltet die Gemeinschaftsbereiche | Sie oder eine Verwaltung kümmern sich um alles |
| Wiederverkauf | Jeder Käufer; abhängig von der verbleibenden Quote | Übertragung des verbleibenden Mietvertrags; der Wert sinkt mit den Jahren |
| Hauptrisiko | Quote ausgeschöpft, FET-Unterlagen | Vermieter, Formulierung der Verlängerung, Klauseln zu Todesfall und Verkauf |
Für wen es geeignet ist
Was passt zu Ihnen?
Wählen Sie eine Eigentumswohnung, wenn …
Sie dauerhaftes Eigentum möchten, das Sie an jeden verkaufen und vererben können, ein Zuhause, das Sie einfach abschließen und verlassen können, oder eine unkomplizierte Vermietung, bei der das Gebäude die Gemeinschaftsbereiche verwaltet. Lassen Sie sich die verfügbare Ausländerquote vor einer Anzahlung schriftlich bestätigen.
Wählen Sie eine Villa, wenn …
Sie Platz, einen privaten Pool und Garten für das Familienleben benötigen oder einen Aufenthalt von 10 bis 25 Jahren planen. Kalkulieren Sie den Mietvertrag auf Basis seiner ersten 30 Jahre und lassen Sie jede Klausel von einem unabhängigen thailändischen Anwalt prüfen.
Dieser Leitfaden enthält allgemeine Informationen und stellt keine Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Er gibt die thailändische Gesetzgebung und die amtliche Praxis nach unserem Verständnis im November 2026 wieder. Die Marktdaten zu Preisen und Mieten basieren auf den Angebotspreisen und Mieten unserer Inserate zum Stand vom 6 November 2026. Lassen Sie Ihren Vertrag von einem zugelassenen thailändischen Immobilienanwalt prüfen, bevor Sie sich verpflichten.
FAQ
Eigentumswohnung oder Villa — Ihre Fragen
Kurze Antworten für ausländische Käufer.
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