Руководство для покупателей · ноябрь 2026
Кондо или вилла на Phuket что купить
Кондо в вашей собственности freehold или вилла на арендованной земле? Сравниваем право собственности, расходы, доходность, управление и перепродажу для иностранных покупателей на основе актуальных данных рынка.
Diamond Condominium рядом с пляжем Bang Tao — из наших объектов на продажу
Короткий ответ
Кондо или вилла: что выбрать?
Кондо можно оформить в собственность freehold на своё имя в пределах квоты 49% для иностранцев в здании; его также проще перепродать. Вилла — это дом, оформленный на ваше имя, на участке, взятом в зарегистрированную аренду сроком до 30 лет. Цена кондо за м² выше; вилла даёт больше пространства и заявленную доходность.
- Кондо, медианная цена предложения за м²
- ฿138,000
- Вилла, медианная цена предложения за м²
- ฿78,000
- Вилла, валовая доходность от аренды (5.1% чистыми)
- 6.8%
- Вилла, медиальная месячная арендная плата (кондо: ฿80,000)
- ฿190,000
Данные рынка — это цены предложений и ставки аренды по нашим актуальным объявлениям на 6 November 2026, до торга. Они отражают объекты, с которыми мы работаем, а не весь рынок. Доходность кондо мы не публикуем, поскольку у нас недостаточно сопоставимых объектов.
Право собственности
Чем вы владеете на самом деле
Тайское законодательство разделяет землю и построенные на ней объекты. Земля предназначена для граждан Таиланда, тогда как Закон о кондоминиумах разрешает иностранцам владеть квартирами. Именно это правило определяет выбор.
Freehold в пределах квоты 49%
Вы получаете свидетельство о праве собственности на объект на своё имя без ограничения по сроку. Иностранцы в совокупности могут владеть не более чем 49% общей площади всех объектов здания в квадратных метрах. Полную сумму покупки необходимо перевести из-за рубежа в иностранной валюте; при переводах на сумму около USD 50,000 и более банк выдаёт форму FET.
Дом на ваше имя, участок в аренде
Иностранец не может владеть землёй. Обычно оформляют зарегистрированную аренду земли сроком до 30 лет (для виллы аренду обычно оплачивают заранее), а также зарегистрированное право superficies и разрешение на строительство, благодаря которым дом оформляется на ваше имя. Регистрация гарантирует только первые 30 лет.
Продления по схеме «30+30+30» — это договорные обещания, а не зарегистрированные права; решение Верховного суда 2023 года аннулировало заранее оплаченные продления аренды на Phuket. По состоянию на October 2026 жилой аренды на 99 лет по тайскому законодательству не существует, а квота 75% для кондоминиумов остаётся лишь предложением. Оценивайте виллу исходя из первых 30 лет.
Если квота для иностранцев в здании исчерпана, иностранец всё ещё может пользоваться объектом по зарегистрированному договору аренды от тайского владельца, дождаться перепродажи объекта в рамках иностранной квоты или выбрать другое здание. Оформление на имя тайского друга или использование подставной компании — небезопасные обходные пути.
Расходы
Расходы на покупку и содержание
При типичной перепродаже налоги и сборы, связанные с передачей права собственности, составляют примерно 6% от стоимости и обычно делятся между покупателем и продавцом. Различия между двумя вариантами в основном связаны с регулярными расходами.
| Кондо (freehold) | Вилла (земля в аренде) | |
|---|---|---|
| При покупке | Сбор за передачу права собственности — 2% от оценочной стоимости, часто делится между сторонами; продавец платит специальный налог на предпринимательскую деятельность (3.3%) или гербовый сбор (0.5%), а также налог у источника выплаты | Зарегистрированная аренда: сбор 1% плюс гербовый сбор 0.1% от общей суммы арендной платы за весь срок; при продаже дома применяются налоги продавца |
| Разовые дополнительные расходы | Взнос в фонд капитального ремонта при покупке | Независимый юрист для проверки титула (Chanote), договора аренды и права superficies |
| Регулярные расходы | Ежемесячная оплата общих зон за м² (охрана, уборка, бассейн, сады) | Вы оплачиваете бассейн, сад, ремонт и страховку; в закрытых жилых комплексах могут взиматься дополнительные сборы за обслуживание комплекса |
| Ежегодный налог | Налог на землю и здания; для жилой недвижимости он невысокий | Налог на землю и здания; для жилой недвижимости он невысокий; по договору аренды его уплату можно возложить на арендатора |
Для примера: в калькуляторе доходности от аренды заложены ежегодные расходы ฿60,000 на сборы кондоминиума или жилого комплекса и ฿40,000 на обслуживание, страховку и налог на землю и здания. Это значения по умолчанию, которые можно изменить, а не коммерческие предложения.
Доходность от аренды
Доходность от аренды и спрос
По состоянию на 6 November 2026, наши объявления о продаже вилл предполагают валовую доходность около 6.8% и чистую — 5.1%. По кондоминиумам у нас недостаточно сопоставимых объектов в продаже и аренде, чтобы публиковать достоверные данные о доходности, поэтому мы её не указываем.
| Валовая доходность | Чистая доходность | Медианная цена / месячная арендная плата | |
|---|---|---|---|
| Вилла, все размеры | 6.8% | 5.1% | Не указано |
| Вилла с 3 спальнями | 7.9% | 5.9% | ฿23.5M / ฿155,000 |
| Вилла с 4+ спальнями | 6.6% | 5.0% | ฿45.5M / ฿250,000 |
| Кондо | Не публикуется | Не публикуется | Не публикуется |
Арендные ставки отражают разницу в размерах и ценах. Медианная арендная плата за виллу составляет ฿190,000 в месяц, за кондоминиум — ฿80,000. Среди объектов с двумя спальнями медианная арендная плата за виллы составляет ฿150,000, а за кондоминиумы — ฿75,000; аренда кондоминиума с одной спальней обходится примерно в ฿30,000.
Валовая доходность небольших кондоминиумов часто выше, поскольку арендная плата высока относительно их цены. Но фиксированные расходы сильнее влияют на небольшую сумму аренды, поэтому разница в чистой доходности сокращается. В Таиланде для сдачи в аренду менее чем на 30 ночей требуется гостиничная лицензия или право на освобождение для небольших объектов.
Управление
Управление: кто за что отвечает
Кондо
Юридическое лицо кондоминиума обслуживает общие зоны, поэтому вам нужно управлять только своей квартирой: жильцами, мебелью и ремонтом внутри неё.
Вилла
Вам нужно заботиться обо всей недвижимости: бассейне, саде, крыше и персонале. Эти обязанности можно передать управляющему; иногда обслуживание бассейна и сада включено в арендную плату за виллу.
Комиссия
В нашем калькуляторе заложена комиссия за управление недвижимостью в размере 10% от полученной арендной платы. До подписания договора уточните, что входит в эту услугу.
Перепродажа
Перепродажа и ликвидность
Кондоминиум в иностранной собственности с правом freehold можно продать любому покупателю, передать по наследству и заложить. Аренда виллы — это право с ограниченным сроком действия: его стоимость снижается по мере истечения оставшихся лет.
Возможность перепродажи кондоминиума зависит от квоты. При продаже иностранцу квартира остаётся в иностранной квоте; при продаже гражданину Таиланда она из неё высвобождается. В зданиях, где квота почти исчерпана, за квартиры во freehold в иностранной собственности часто просят больше, чем за квартиры в тайской квоте, хотя официальной статистики по этой надбавке нет. Сохраните форму FET: с ней ваш банк сможет перевести выручку от продажи за границу в иностранной валюте.
Перепродажа виллы предполагает переуступку оставшегося срока аренды и продажу дома. Для этого договор должен разрешать переуступку, а в Land Office необходимо зарегистрировать новый договор. Мы не публикуем данные о сроках продажи объектов ни одного из типов.
Сравнение бок о бок
Кондоминиум и вилла: краткое сравнение
| Кондо | Вилла | |
|---|---|---|
| Право собственности | Документ о праве собственности на отдельную квартиру, в пределах иностранной квоты 49% | Дом в вашей собственности; земля — в аренде с регистрацией на срок до 30 лет |
| Срок | Бессрочное владение | Гарантированы первые 30 лет; продление — лишь обещание |
| Медианная цена предложения за м² | ฿138,000 | ฿78,000 |
| Медианная месячная арендная плата | ฿80,000 | ฿190,000 |
| Заявленная валовая доходность | Нет | 6.8% (чистая — 5.1%) |
| Текущие расходы | Плата за обслуживание за м², взнос в резервный фонд | Бассейн, сад, ремонт, страховка, сборы за обслуживание комплекса |
| Управление | Управляющая компания обслуживает общие зоны | Вы или управляющий отвечаете за всё |
| Перепродажа | Любой покупатель; зависит от оставшейся квоты | Переуступка оставшегося срока аренды; стоимость снижается с каждым годом |
| Основной риск | Квота исчерпана, документы FET | Арендодатель, формулировки об продлении, условия на случай смерти и продажи |
Кому подойдёт
Что подходит именно вам?
Выбирайте кондоминиум, если…
Вам нужна недвижимость в бессрочной собственности, которую можно продать кому угодно и передать по наследству, жильё, за которым не нужно постоянно следить, или простой вариант для сдачи в аренду с обслуживанием общих зон управляющей компанией. До внесения депозита получите письменное подтверждение наличия квоты для иностранцев.
Выбирайте виллу, если…
Вам нужны простор, частный бассейн и сад для семейной жизни или вы планируете жить здесь от 10 до 25 лет. Оцените стоимость аренды земли за первые 30 лет и поручите независимому тайскому юристу проверить каждый пункт договора.
Это руководство носит информационный характер и не является финансовой, юридической или налоговой консультацией. Оно отражает наше понимание законодательства Таиланда и официальной практики по состоянию на ноябрь 2026 года. Рыночные данные о ценах и арендной плате основаны на предложениях из наших объявлений по состоянию на 6 November 2026. Перед заключением сделки поручите лицензированному тайскому юристу по недвижимости проверить ваш договор.
Часто задаваемые вопросы
Кондоминиум или вилла — ответы на ваши вопросы
Краткие ответы для иностранных покупателей.
Поговорите с местным экспертом
Не уверены, какая схема вам подходит?
Расскажите нам о своём бюджете, о том, как вы будете использовать жильё, и как долго планируете им владеть. Мы подберём подходящие кондоминиумы и виллы и покажем реальные цифры.