融资指南 · 更新于2026年10月
泰国房产融资 外国人指南
坦诚解析外国人2026年如何在 Phuket 购买公寓或别墅：少数可申请的泰国银行贷款、在本国借款、开发商付款计划、卖方融资及其风险、如何合规汇入资金——以及每种方式的实际成本。
计算购房融资方式
简要说明
外国人可以在泰国申请房贷吗？
很少见。截至2026年10月，泰国银行仅在有限情况下向外国人放贷：持有工作许可证且有泰国收入的人、与泰国籍配偶共同购房的人，以及通过 UOB 跨境计划购买指定永久产权公寓的高收入人士，贷款价值比约为60–70%。大多数外国买家以现金支付、以本国房产作抵押借款，或采用开发商分期付款。
银行条款依据2025–2026年公开信息，且经常变动；请务必直接向银行确认。泰国央行的 LTV 规定反映其于2026年5月14日作出的决定：将100%的上限延长至2027年6月30日前签订的合同。费用依据2026年10月生效的土地局收费标准。本指南仅提供一般信息，不构成财务建议：我们并非持牌财务顾问。
- UOB 外国人公寓贷款据报的贷款价值比
- 60–70%
- 达到此金额的汇款可取得 FET 表格
- USD 50,000
- 抵押登记费，上限为 ฿200,000
- 1%
- 泰国央行针对泰国借款人的100% LTV 宽限政策到期日
- 2027年6月30日
对我们大多数国际买家而言，实际情况是：泰国购房款以现金支付，即使资金本身是在其他地方借来的。这不仅是银行贷款的问题：外国人购买永久产权公寓时，必须证明房款以外币汇入泰国；而外国人根本不能拥有土地，因此泰国银行可接受的抵押品很有限。以下章节将逐一介绍所有现实可行的方式、相应条件和风险。
泰国银行
哪些泰国银行向外国人提供贷款？
极少数，而且条件严格。UOB 为指定永久产权公寓提供跨境贷款，通过 UOB Singapore 以新加坡元办理；ICBC (Thai) 过去曾按个案为已竣工公寓提供贷款；部分泰国银行会考虑由持有工作许可证的人或泰国籍配偶作为主借款人。Bangkok Bank 过去面向外国人的贷款已不再是常规产品。
| 贷款方式 | 符合申请条件者 | 据报条款（2025–2026年） | 截至2026年10月的状态 |
|---|---|---|---|
| UOB 跨境公寓贷款 | 非居民，收入来自新加坡、香港或泰国；年收入约 SGD 100,000（持泰国工作许可证者为 SGD 72,000） | 贷款价值比最高60%，持工作许可证者最高70%；期限3–30年；以 SGD 放款；利率按 SORA 浮动；适用于指定区域内的永久产权公寓，且大多要求已竣工 | 据报于2026年初仍在办理；条款可能变动——请向 UOB 核实 |
| ICBC (Thai) | 主要面向特定国籍的买家，通常通过 ICBC 的业务网络办理 | 已竣工公寓，据报最低房产价值约 ฿2.5 million；按个案审批 | 过去曾提供；目前并非公开的零售贷款计划 |
| 泰国银行贷款，持有工作许可证 | 在泰国受雇、持有工作许可证并领取泰国薪资的外国人，通常需满足1–2年以上的工作年限 | 公寓永久产权；贷款价值比（LTV）低于泰国人；贷款期限受年龄和居留情况限制 | 少数银行会逐案审批；获批的情况很少 |
| 泰国银行贷款，泰籍配偶 | 由泰籍配偶作为主要借款人和房屋及土地所有者 | 按照泰国央行LTV规则办理的标准泰国抵押贷款 | 可以办理；房产归泰籍配偶所有 |
| 曼谷银行外国人贷款 | 持有工作许可证的外国人（据称于2005–2016年提供） | — | 据称已停办；2026年并非标准贷款产品 |
为何限制如此严格？外国人名下没有土地，泰国银行无法将其作为抵押物：根据《土地法》第86条，外国人不能拥有土地，而银行很少接受30年租赁权作为抵押。公寓永久产权是他们唯一可以抵押的资产；如果借款人的收入和资产都在境外，一旦停止还款，银行也很难追讨。
如果您与泰国公民结婚，泰籍配偶可以按照泰国通常的规定购买土地和房屋并申请贷款；部分银行也允许外籍配偶作为共同借款人或担保人。土地厅会要求外籍配偶签署声明，确认购房款属于泰籍配偶个人财产；土地随后将成为您配偶的资产，因此请与律师规划继承和离婚事宜。
要以外国人永久产权登记公寓，土地厅需要购房款以外币汇入泰国的证明。因此，UOB会从境外以新加坡元发放外国人贷款。在泰国境内提取的泰铢贷款可能不符合规定——签署文件前，请向银行和律师书面确认如何证明贷款所支付的部分。
泰国央行LTV规则
泰国央行的LTV规则是什么？
泰国央行限制泰国贷款机构可为住房提供的贷款金额（贷款价值比，LTV）。自2025年5月1日起，所有住房贷款的LTV上限提高至100%；2026年5月14日，这项宽限措施延长至2027年6月30日前签署的合同。相关规则适用于泰国借款人；银行对外国人设定的限制严格得多。
| 住房及贷款 | 标准LTV规则（宽限措施实施前） | 宽限措施，合同签署日期截至2027年6月30日 |
|---|---|---|
| 低于฿10 million，第一笔抵押贷款 | 最高100%，包括少量追加贷款 | 不变——最高100% |
| 低于฿10 million，第二笔抵押贷款 | 通常为80–90%，视第一笔贷款已还款的时间而定 | 最高100% |
| 低于฿10 million，第三笔或更多抵押贷款 | 通常为70% | 最高100% |
| ฿10 million或以上，任何一笔抵押贷款 | 通常为70–90%，且随每笔合同递减 | 最高100% |
| 外国借款人（银行政策） | 泰国央行未设定；由银行自行规定上限 | 实际约为50–70%，且仅适用于可提供贷款的情况 |
2026年的另外两项措施虽备受关注，但对大多数外国人没有帮助。转让登记费和抵押登记费分别从2%和1%下调至0.01%，并延长至2027年6月30日；这项优惠仅适用于购买价格和评估价值均不超过฿7 million的泰国个人买家。外国买家仍需支付标准费用：按评估价值的2%缴纳转让费，通常由买卖双方分摊；如果登记抵押贷款，则需按贷款金额的1%缴纳抵押登记费，最高为฿200,000。
LTV宽限措施表明泰国银行态度谨慎，而非放宽贷款条件：泰国央行本身也指出住房需求疲软，贷款机构态度审慎。收入审核、偿债比率和估值预计仍将严格，尤其是对收入并非以泰铢计价的借款人。我们的购房成本与税费指南列出了所有过户费用。
在本国贷款
可以用本国贷款为泰国房产融资吗？
可以，而且这是外国人为普吉岛购房贷款最常见的方式。您可以对本国名下房产再融资或提取净值，也可以申请有担保的个人贷款，然后将资金以外币汇入泰国。本国贷款机构会按照您熟悉的条件进行审核；泰国房产本身无需设定抵押。
买家选择这种方式的原因
- 利率和条款通常优于在泰国可获得的任何外国人贷款。
- 在泰国购房采用现金支付：速度更快、手续更简单，谈判时也更有优势。
- 资金以外币汇入，因此办理永久产权（freehold）的 FET 表格很直接。
- 无需缴纳泰国抵押登记费，也不用等待泰国银行审批。
需要权衡的因素
- 您的住房就是抵押品：在泰国出现的问题，也会成为您本国的问题。
- 收入、贷款和房产使用不同货币；泰铢走弱对您有利，泰铢走强则会增加成本。
- 部分贷款机构限制释放房屋净值用于海外购房；利息的税务处理因国家而异。
- 安排费、估价费和提前还款费可能不低——请向贷款机构询问总成本。
英国、法国、德国、澳大利亚及其他国家的贷款机构，对于可释放多少房屋净值以及资金用途各有规定，因此请咨询您居住国的抵押贷款经纪人或顾问。请告知贷款机构，这笔资金将用于购买海外房产：未申报用途可能违反贷款条款。请规划好资金转账，确保支付给卖方或开发商的每笔款项都从您本人在海外的账户汇出，账户以您本人名义开立，并注明款项用途。
开发商付款计划
开发商分期付款和期房付款计划如何运作？
期房项目会在施工期间分期收取房款：通常包括预订定金、签约时支付20–30%、按施工进度节点支付分期款，以及交割时支付尾款，尾款通常为50–70%。少数开发商还提供竣工后的内部融资，据称固定利率约为4–8%，通常最高可贷房价的40–50%。
| 阶段（示例：฿8 million期房公寓） | 比例 | 金额 | 时间 |
|---|---|---|---|
| 预订定金 | — | ฿100,000（之后抵扣） | 预订时 |
| 签约款 | 25% | ฿2,000,000，含定金 | 约30天内 |
| 施工分期款 | 25% | ฿2,000,000，分6–12期支付 | 在18–30个月的施工期间 |
| 交割时支付尾款 | 50% | ฿4,000,000 | 竣工后在土地局办理交割时 |
分阶段付款有助于缓解现金流压力，也让您可以观察建筑逐步建成；但在房屋产权转移前，这些款项也属于向开发商提供的无担保信贷。根据《托管法》B.E. 2551，托管在泰国属于自愿安排，因此请核实您的分期款如何受到保护、项目土地是否抵押给项目贷款机构，以及竣工延迟时会如何处理。我们的尽职调查指南列出了对开发商的核查事项，我们的期房购买指南则说明了如何协商付款计划。
对于竣工后的开发商融资，请仔细确认您付清房款前产权由谁持有。如果房屋已转让给您，并登记了以开发商为受益人的抵押，您就是业主；如果直到最后一笔款项付清产权仍由开发商持有，那么您将在多年内承担开发商的信用风险。外国人购买永久产权房产时，每笔付款仍须以外币从海外汇入。
卖方融资
在泰国，先租后买或卖方融资安全吗？
只有办理登记才安全。若在土地局将房产转让给您，并由卖方为剩余欠款登记抵押，卖方融资会更安全。产权仍由卖方持有的先租后买或分期付款交易，会使您面临卖方死亡、负债、资产被查封或一房多卖的风险；外国人最终绝不能拥有土地。
| 结构 | 付款期间的产权所有人 | 主要风险 | 如何保护自己 |
|---|---|---|---|
| 产权转让 + 为卖方登记抵押 | 您 | 违约将触发卖方采取强制执行措施 | 登记抵押；明确还款计划和违约条款 |
| 分期出售，产权仍归卖方 | 卖方 | 卖方的债权人、卖方去世或房产被再次出售 | 短期安排、契据由律师保管，且仅在登记权利后付款 |
| 租购（附购买选择权的租赁） | 卖方 | 未登记的超过3年的租约仅在3年内具有强制执行力（CCC s.538） | 登记租约；明确写明选择权价格和截止日期 |
| 与泰国公司进行非正式交易 | 公司 | 代持结构，根据《土地法》属违法行为 | 请勿采用 |
FET与货币
如何汇入资金：FET表格与汇率风险
从您本人在境外的账户，以外币将购房款汇至您在泰国的账户或卖方账户，并注明用途，例如“购买公寓单元”。每笔金额为 USD 50,000 或以上的转账，收款泰国银行会出具外汇交易（FET）表格；金额较小的转账则会出具入账通知。请妥善保管所有原件。
步骤 1
汇入外币
以欧元、美元、英镑或其他外币转账，由泰国银行兑换成泰铢。在境外兑换后再汇入泰铢，可能会增加取得FET表格的难度。
步骤 2
注明用途和房号
汇款人请使用您本人的姓名，并在付款附言中注明用途，最好同时写上房号和项目名称。
步骤 3
领取FET表格或入账通知
每笔金额为 USD 50,000 或以上的转账，请向收款银行索取FET表格——您可能仍会听到有人沿用旧称 Tor Tor 3——金额较小的转账则索取入账通知。
步骤 4
在土地局出示这些文件
在根据《公寓法》登记外国人永久产权之前，土地局会核查汇入的外币总额是否足以支付公寓价格。
步骤 5
留存文件，以便日后转售
这些文件也有助于您日后将售房所得汇往境外，因为泰国银行会要求提供境外汇款的用途和资金来源。
汇率风险是大多数买家低估的成本。如果房价以泰铢固定，并且您分两年支付期房分期款，泰铢相对您所用货币升值或贬值10%，都会使一套 ฿10 million 的公寓对您的实际成本产生约 ฿1 million 的等值变化。常见的风险管理方式包括提前汇入部分资金、分批汇款，或向您的银行或受监管的货币服务商咨询远期合约；哪种方式适合您取决于您的具体情况，因此请咨询您所在国家的持牌顾问。
方案对比
哪种融资方案适合哪类买家？
对大多数外国买家而言，可选方案包括用储蓄全款购买、以本国房产作抵押贷款，以及通过开发商分期付款。泰国银行贷款只适合少数人：收入较高且购买特定已竣工公寓的买家、持有长期工作许可证的人士，或由泰籍配偶借款的夫妻。卖方融资属于较小众的选择，需要谨慎咨询律师。
| 方案 | 适合对象 | 融资比例 | 主要费用 | 主要风险 |
|---|---|---|---|---|
| 使用储蓄全款购买 | 大多数外国买家 | 0% | 仅进行货币兑换 | 汇率波动；资金被占用 |
| 在本国房产上提取净值／再抵押贷款 | 在海外拥有房产的业主 | 由您本国的贷款机构设定 | 本国利率及费用 | 房产面临风险；货币不匹配 |
| UOB 跨境公寓贷款 | 在新加坡、香港或泰国的高收入人士 | 约 60–70% | 浮动 SGD 利率，泰国抵押贷款费用为 1% | 仅限指定项目；受 SGD 利率和汇率影响 |
| 泰国银行、工作许可证或泰籍配偶 | 拥有泰国收入的居民、泰籍配偶 | 银行及 BOT 规定 | 泰国利率，抵押贷款费用为 1% | 外国人获批的情况很少；土地归配偶所有 |
| 开发商分期付款 | 购买期房的买家 | 价差，而非借款 | 施工期间通常无需支付 | 开发商延误或违约 |
| 竣工后由开发商提供融资 | 指定项目的买家 | 最高约 40–50% | 固定利率，约 4–8% | 产权条款；开发商的偿付能力 |
| 卖方融资／租购 | 罕见的协商个案 | 协商确定 | 协商确定 | 未登记的权利；卖方债务 |
成本示例
在普吉购买公寓的融资成本究竟是多少？
以一套 ฿10 million 的永久产权公寓为例，现金支付 ฿4 million，另借款 ฿6 million，贷款期限为 15 years。利率为 5% 时，每月还款约 ฿47,448，总利息约 ฿2.54 million；利率升至 7% 时，每月还款增至 ฿53,930，总利息增至 ฿3.71 million。在泰国登记抵押贷款还需支付 1% 的费用，此处为 ฿60,000。
| 利率 | 每月还款额 |
|---|---|
| 年利率 4% | ฿44,381 |
| 年利率 5% | ฿47,448 |
| 年利率 6% | ฿50,631 |
| 年利率 7% | ฿53,930 |
来源：Empire Estates 根据 ฿6 million 贷款、180 个月期限和标准月供年金法计算。利率仅供参考，并非贷款报价；不包括手续费、保险和汇兑成本。
| 情景（฿10 million 公寓） | 首付款 | 每月 | 15 年利息 | 泰国抵押贷款手续费 |
|---|---|---|---|---|
| 全款 | ฿10,000,000 | — | — | — |
| 以自住房产净值融资，฿6 million，利率 4.5% | ฿4,000,000 + 在本国借款 ฿6,000,000 | ≈ ฿45,900 | ≈ ฿2.26 million | 无 |
| 外国人公寓贷款，฿6 million，利率 5% | ฿4,000,000 | ≈ ฿47,448 | ≈ ฿2.54 million | ฿60,000 (1%) |
| 开发商融资，฿6 million，利率 7% | ฿4,000,000 | ≈ ฿53,930 | ≈ ฿3.71 million | 视融资结构而定 |
这些数字仅供参考，并非贷款报价：实际利率取决于贷款机构、币种和您的个人情况；以新加坡元或欧元计价的贷款，利率也会随相应币种的利率变动。除融资成本外，还需预留常规购房费用——通常买卖双方各承担 2% 过户费的一半，即按 ฿10 million 的评估价计算为 ฿100,000——以及律师费和货币兑换费用。成本最低的通常是您已有的资金；成本最高的通常是利率较高的短期开发商贷款。
Empire Estates 如何为您提供帮助
我们如何协助您为在 Phuket 购房筹措资金
我们不提供贷款或财务建议，但会协助您规划购房方案，确保融资安排可行：为您寻找符合外国人永久产权条件的房产、付款条款符合您计划的卖家和开发商，并为您引荐独立律师，在您作出承诺前审核 FET 文件、抵押贷款和付款时间表。
可办理永久产权的公寓
已确认有外国人配额的房源，可将境外资金登记在您的名下。
付款条款
我们代表您与卖家和开发商协商定金和付款时间表。
独立律师
由泰国律师为您审核贷款、抵押贷款和 FET 文件。
费用一目了然
在您作出决定前，了解购房总成本、各项费用和持有成本。
本指南仅提供一般信息，不构成财务、投资、税务或法律建议；Empire Estates 是房地产中介机构，并非贷款机构或持牌财务顾问。银行贷款条件依据2025–2026年的公开信息整理，且可能已有变动；利率和还款金额仅供说明，并非贷款要约。相关规定依据我们截至 30 October 2026 对泰国法律及泰国央行措施的理解整理。作出决定前，请向银行确认贷款条件，并咨询持牌顾问及独立的泰国律师。
常见问题
在泰国购置房产的融资方式——您关心的问题
简要解答外国买家最常向我们咨询的贷款和汇款问题。
选购房产
可比较的永久产权公寓、别墅及区域
永久产权公寓是外国人唯一可以通过泰国银行贷款购买的普吉房产；别墅通常需全款购买。规划资金安排前，请先比较房源和区域。
资料来源
本指南所依据的官方公告、律所分析、银行项目摘要及新闻报道（核查日期：30 October 2026）。银行条款以公开报道为准，且经常变动；泰国法规的英文译文均为非官方译本。
- 泰国央行将LTV放宽政策延长一年，至 30 June 2027 — 泰国央行（泰语） (14 May 2026)
- 泰国央行暂时放宽LTV规则，以支持房地产行业 — 泰国央行（泰语） (20 March 2025)
- 泰国央行拟延长泰国住房贷款LTV放宽政策一年 — The Nation (May 2026)
- 泰国延长下调房产过户及抵押登记费用的政策 — Tilleke & Gibbins (2026)
- 泰国将0.01%的房产费用减免延长一年，为购房者提供支持 — The Nation (July 2026)
- 外汇交易申报表门槛提高至 USD 50,000 — 泰国央行 (2010 notice)
- 泰国银行业务：居民或非居民账户（FET表格、境外汇款） — Tilleke & Gibbins
- 外国人在泰国申请住房贷款（UOB条款、开发商融资） — Keller Henson (updated February 2026)
- 《土地法典》B.E. 2497（第86条） — FAOLEX / FAO
- 《民商法典》第538条（租赁登记） — Thai Law Online（非官方译本）