Immobilienfinanzierung in Thailand als Ausländer

Kurzfassung

Kann ein Ausländer in Thailand eine Hypothek bekommen?

Selten. Im Oktober 2026 vergeben thailändische Banken Kredite an Ausländer nur in Ausnahmefällen: an Inhaber einer Arbeitserlaubnis mit Einkommen in Thailand, Käufer mit einem thailändischen Ehepartner und über das grenzüberschreitende Programm von UOB an Gutverdiener, die ausgewählte Eigentumswohnungen im Freehold-Eigentum mit etwa 60–70% Beleihung finanzieren. Die meisten ausländischen Käufer zahlen bar, beleihen eine Immobilie im Heimatland oder nutzen Ratenzahlungen des Bauträgers.

für die Hypothekendarlehen von UOB an Ausländer für Eigentumswohnungen gemeldete Beleihungsquote

60–70%

Überweisungen ab diesem Betrag erhalten ein FET-Formular

USD 50,000

Gebühr für die Hypothekeneintragung, begrenzt auf ฿200,000

1%

Ende der LTV-Erleichterung der BOT auf 100% für thailändische Kreditnehmer

30. Juni 2027

Für die meisten unserer internationalen Käufer lautet die praktische Antwort: Der Kauf in Thailand wird bar finanziert, auch wenn das Geld selbst andernorts geliehen wurde. Dabei geht es nicht nur um die Banken: Ein Ausländer, der eine Eigentumswohnung im Freehold-Eigentum kauft, muss nachweisen, dass der Kaufpreis in ausländischer Währung nach Thailand überwiesen wurde. Land selbst kann überhaupt nicht von Ausländern erworben werden, weshalb thailändischen Banken nur wenige Sicherheiten zur Verfügung stehen, die sie annehmen können. In den folgenden Abschnitten gehen wir alle realistischen Möglichkeiten sowie ihre Voraussetzungen und Risiken durch.

Thailändische Banken

Welche thailändischen Banken vergeben Kredite an Ausländer?

Sehr wenige, und nur zu strengen Bedingungen. UOB bietet ein grenzüberschreitendes Darlehen für ausgewählte Eigentumswohnungen im Freehold-Eigentum an, das über UOB Singapore in Singapur-Dollar abgewickelt wird; ICBC (Thai) hat in der Vergangenheit Kredite für fertiggestellte Eigentumswohnungen im Einzelfall vergeben; und einige thailändische Banken ziehen Inhaber einer Arbeitserlaubnis oder einen thailändischen Ehepartner als Hauptkreditnehmer in Betracht. Die früheren Darlehen für Ausländer von Bangkok Bank sind kein Standardprodukt mehr.

Warum sind die Beschränkungen so streng? Eine thailändische Bank kann kein Grundstück, das einem Ausländer gehört, als Sicherheit nehmen, da es ein solches nicht gibt: Ausländer dürfen gemäß Abschnitt 86 des Land Code kein Land besitzen, und Banken vergeben nur selten Kredite gegen einen 30-jährigen Pachtvertrag. Ein Condo mit Freehold-Eigentum ist der einzige Vermögenswert, den sie beleihen können. Zudem ist es schwierig, einen Kreditnehmer, dessen Einkommen und Vermögen sich im Ausland befinden, belangen zu können, wenn die Rückzahlungen ausbleiben.

Wenn Sie mit einem thailändischen Staatsangehörigen verheiratet sind, kann Ihr thailändischer Ehepartner nach den üblichen thailändischen Regeln ein Grundstück und ein Haus kaufen und dafür einen Kredit aufnehmen. Bei einigen Banken kann der ausländische Ehepartner als Mitkreditnehmer oder Bürge auftreten. Das Land Office wird den ausländischen Ehepartner auffordern, eine Erklärung zu unterzeichnen, dass das Kaufgeld persönliches Eigentum des thailändischen Ehepartners ist. Das Grundstück ist dann Vermögen Ihres Ehepartners. Lassen Sie sich daher von einem Anwalt zu Erbschaft und Scheidung beraten.

LTV-Regeln der BOT

Was sind die LTV-Regeln der Bank of Thailand?

Die Bank of Thailand begrenzt, wie viel thailändische Kreditgeber für eine Wohnimmobilie verleihen dürfen (Beleihungsauslauf, LTV). Seit dem 1 May 2025 sind bis zu 100% für alle Wohnungsbaudarlehen zulässig. Am 14 May 2026 wurde diese Erleichterung auf Verträge ausgeweitet, die bis zum 30 June 2027 unterzeichnet werden. Die Regeln gelten für thailändische Kreditnehmer; Banken setzen für Ausländer wesentlich strengere Grenzen.

Zwei weitere Maßnahmen von 2026 sorgen für Schlagzeilen, helfen den meisten Ausländern jedoch nicht. Die Senkung der Übertragungs- und Hypothekeneintragungsgebühren von 2% und 1% auf 0.01%, verlängert bis zum 30 June 2027, gilt nur für thailändische Privatpersonen, die Wohnimmobilien zu einem Kaufpreis und Schätzwert von ฿7 Millionen oder weniger erwerben. Ausländische Käufer zahlen die regulären Gebühren: eine Übertragungsgebühr von 2% des Schätzwerts, die üblicherweise mit dem Verkäufer geteilt wird, und, falls eine Hypothek eingetragen wird, 1% des Kredits, höchstens jedoch ฿200,000.

Die LTV-Erleichterung ist ein Zeichen dafür, dass thailändische Banken vorsichtig und nicht großzügig sind: Die Bank of Thailand selbst verwies auf eine schwache Wohnungsnachfrage und zurückhaltende Kreditgeber. Rechnen Sie weiterhin mit strengen Einkommensprüfungen, Schuldendienstquoten und Immobilienbewertungen, insbesondere wenn Ihr Einkommen nicht auf Baht lautet. Unser Ratgeber zu Kaufkosten und Steuern führt alle Übertragungskosten auf.

Kreditaufnahme im Heimatland

Können Sie eine Immobilie in Thailand mit einem Kredit im Heimatland finanzieren?

Ja, und dies ist die häufigste Art, wie Ausländer einen Immobilienkauf in Phuket finanzieren. Sie nehmen eine Anschlussfinanzierung auf oder beleihen das Eigenkapital einer Immobilie in Ihrem Heimatland, oder Sie nehmen einen besicherten Privatkredit auf und überweisen das Geld anschließend in ausländischer Währung nach Thailand. Ihr Kreditgeber im Heimatland prüft Ihre Bonität nach vertrauten Kriterien; die thailändische Immobilie selbst bleibt unbelastet.

Kreditgeber im Vereinigten Königreich, in Frankreich, Deutschland, Australien und anderswo haben jeweils eigene Regeln dazu, wie viel Eigenkapital freigegeben werden kann und für welchen Zweck. Sprechen Sie daher mit einem Hypothekenmakler oder Berater in Ihrem Wohnsitzland. Informieren Sie den Kreditgeber darüber, dass das Geld für eine Immobilie im Ausland bestimmt ist: Ein nicht angegebener Verwendungszweck kann gegen die Darlehensbedingungen verstoßen. Planen Sie die Überweisungen so, dass jede Zahlung an den Verkäufer oder Bauträger von Ihrem eigenen Konto im Ausland, auf Ihren eigenen Namen und mit angegebenem Verwendungszweck erfolgt.

Bauträgerpläne

Wie funktionieren Ratenzahlungen an Bauträger und Zahlungspläne für Off-Plan-Projekte?

Bei Off-Plan-Projekten wird der Kaufpreis über die Bauzeit verteilt: üblicherweise eine Reservierungsanzahlung, 20–30% bei Vertragsabschluss, an Baufortschritte gebundene Raten und der Restbetrag, oft 50–70%, bei der Eigentumsübertragung. Einige Bauträger bieten außerdem eine interne Finanzierung nach Fertigstellung an, angeblich zu festen Zinssätzen von etwa 4–8%, meist für bis zu 40–50% des Kaufpreises.

Gestaffelte Zahlungen entlasten den Cashflow und ermöglichen es Ihnen, den Baufortschritt zu verfolgen. Bis zur Eigentumsübertragung handelt es sich jedoch zugleich um unbesicherte Kredite an den Bauträger. Ein Treuhandkonto gemäß dem Escrow Act B.E. 2551 ist in Thailand freiwillig. Prüfen Sie daher, wie Ihre Ratenzahlungen geschützt sind, ob das Projektgrundstück zugunsten eines Projektkreditgebers mit einer Hypothek belastet ist und was bei einer verspäteten Fertigstellung geschieht. Unser Ratgeber zur Due Diligence führt die Prüfungen zum Bauträger auf, und unser Ratgeber zum Kauf von Off-Plan-Immobilien erklärt, wie Sie den Zahlungsplan verhandeln.

Bei einer Finanzierung durch den Bauträger nach Fertigstellung sollten Sie genau prüfen, wer den Eigentumstitel hält, bis Sie vollständig bezahlt haben. Wird die Einheit auf Sie übertragen und zugunsten des Bauträgers eine Hypothek eingetragen, sind Sie der Eigentümer. Bleibt der Eigentumstitel bis zur letzten Zahlung beim Bauträger, tragen Sie dessen Kreditrisiko über Jahre hinweg. Für den Erwerb von Freehold-Eigentum durch Ausländer muss außerdem weiterhin jede Zahlung aus dem Ausland in ausländischer Währung erfolgen.

Finanzierung durch den Verkäufer

Sind Mietkauf oder Verkäuferfinanzierung in Thailand sicher?

Nur wenn sie eingetragen ist. Eine Verkäuferfinanzierung ist sicherer, wenn die Immobilie beim Land Office auf Sie übertragen wird und der Verkäufer eine Hypothek für den Restbetrag eintragen lässt. Bei Mietkauf- oder Ratenzahlungsvereinbarungen, bei denen der Eigentumstitel beim Verkäufer verbleibt, sind Sie dessen Tod, Schulden, Beschlagnahmungen oder einem doppelten Verkauf ausgesetzt; ein Ausländer kann niemals Eigentümer von Land werden.

FET & Währung

Wie bringen Sie das Geld ins Land: FET-Formular und Wechselkursrisiko

Überweisen Sie den Kaufpreis von Ihrem eigenen Konto im Ausland in einer Fremdwährung auf Ihr thailändisches Konto oder das des Verkäufers und geben Sie den Verwendungszweck an, zum Beispiel „purchase of condominium unit“. Bei jeder Überweisung von USD 50,000 oder mehr stellt die empfangende thailändische Bank ein Foreign Exchange Transaction (FET)-Formular aus; bei kleineren Beträgen stellt sie eine Gutschriftbestätigung aus. Bewahren Sie alle Originale auf.

Das Wechselkursrisiko ist der Kostenfaktor, den die meisten Käufer unterschätzen. Ist der Preis in Baht festgelegt und zahlen Sie über zwei Jahre in Raten für ein Off-Plan-Projekt, verändert eine Bewegung des Baht um 10% gegenüber Ihrer Währung den Gegenwert, den Sie für eine Eigentumswohnung für ฿10 million zahlen, um etwa ฿1 million – in beide Richtungen. Übliche Möglichkeiten, damit umzugehen, sind, einen Teil des Geldes frühzeitig zu überweisen, Überweisungen aufzuteilen oder Ihre Bank oder einen regulierten Währungsanbieter nach Devisentermingeschäften zu fragen. Welche Möglichkeit für Sie geeignet ist, hängt von Ihrer Situation ab; lassen Sie sich daher von einem zugelassenen Berater in Ihrem Land beraten.

Optionen im Vergleich

Welche Finanzierungsoption eignet sich für welchen Käufer?

Für die meisten ausländischen Käufer kommen eine Barzahlung aus Ersparnissen, eine Beleihung einer Immobilie im Heimatland und gestaffelte Zahlungen an einen Bauträger infrage. Ein Darlehen einer thailändischen Bank eignet sich nur für eine Minderheit: Gutverdiener, die ausgewählte fertiggestellte Eigentumswohnungen kaufen, Inhaber einer langfristigen Arbeitserlaubnis oder Paare, bei denen der thailändische Ehepartner der Kreditnehmer ist. Eine Verkäuferfinanzierung ist eine Nischenlösung, die eine sorgfältige anwaltliche Prüfung erfordert.

Kostenbeispiele

Was kostet die Finanzierung einer Eigentumswohnung in Phuket tatsächlich?

Nehmen wir eine Freehold-Eigentumswohnung für ฿10 million, für die ฿4 million bar bezahlt und ฿6 million über 15 Jahre geliehen werden. Bei 5% beträgt die monatliche Rate etwa ฿47,448 und die Gesamtzinsbelastung etwa ฿2.54 million; bei 7% steigt sie auf ฿53,930 und ฿3.71 million. Für eine in Thailand eingetragene Hypothek fällt zusätzlich eine Gebühr von 1% an, hier also ฿60,000.

Diese Zahlen dienen nur der Veranschaulichung und sind keine Angebote: Die tatsächlichen Zinssätze hängen vom Kreditgeber, der Währung und Ihrem persönlichen Profil ab; bei Krediten in Singapur-Dollar oder Euro schwanken sie mit den Zinssätzen dieser Währungen. Berücksichtigen Sie zusätzlich zur Finanzierung die üblichen Kaufnebenkosten – in der Regel die Hälfte der 2%igen Übertragungsgebühr, wenn Sie diese mit dem Verkäufer teilen, also ฿100,000 bei einem Schätzwert von ฿10 Millionen – sowie Anwaltskosten und Währungsumrechnung. Am günstigsten ist in der Regel das Geld, das Sie bereits haben; am teuersten ein kurzfristiger Bauträgerkredit mit hohem Festzins.

Mit Empire Estates

Wie wir Sie bei der Finanzierung eines Kaufs in Phuket unterstützen

Wir vergeben keine Kredite und bieten keine Finanzberatung an. Wir helfen Ihnen jedoch dabei, einen Kauf so zu strukturieren, dass die Finanzierung funktioniert: mit Immobilien, die für ausländisches Freehold-Eigentum infrage kommen, Verkäufern und Bauträgern, deren Zahlungsbedingungen zu Ihrem Plan passen, sowie Kontakten zu unabhängigen Anwälten, die die FET-Unterlagen, Hypotheken und den Zahlungsplan prüfen, bevor Sie sich verpflichten.