Гид по финансированию · Обновлено в октябре 2026 г.
Финансирование покупки недвижимости в Таиланде для иностранцев
Честный разбор того, как иностранцы оплачивают кондо или виллу на Пхукете в 2026 году: немногочисленные кредиты тайских банков, заём на родине, планы платежей застройщиков, рассрочка от продавца и её риски, как правильно перевести деньги — и сколько на самом деле стоит каждый вариант.
Расчёт финансирования покупки
Коротко
Может ли иностранец получить ипотеку в Таиланде?
Редко. В октябре 2026 г. тайские банки кредитуют иностранцев лишь в узких случаях: держателей разрешения на работу с доходом в Таиланде, покупателей с тайским супругом (супругой) и по трансграничной программе UOB для людей с высоким доходом, покупающих отдельные кондо в полной собственности при соотношении кредита к стоимости (LTV) около 60–70%. Большинство иностранных покупателей платят наличными, берут заём под залог недвижимости на родине или пользуются рассрочкой застройщика.
Условия банков — те, о которых сообщалось публично в 2025–2026 гг.; они часто меняются, поэтому всегда уточняйте их напрямую в банке. Правила LTV Банка Таиланда отражают его решение от 14 мая 2026 г. продлить предел в 100% на договоры, подписанные до 30 июня 2027 г. Сборы указаны по ставкам Земельного департамента, действующим в октябре 2026 г. Этот гид носит общий информационный характер и не является финансовой консультацией: мы не лицензированные финансовые консультанты.
- LTV по сообщениям для кредитов UOB иностранцам на кондо
- 60–70%
- с этой суммы перевод сопровождается формой FET
- 50 000 USD
- сбор за регистрацию ипотеки, не более 200 000 ฿
- 1%
- окончание послабления Банка Таиланда по LTV 100% для тайских заёмщиков
- 30 июня 2027 г.
На практике для большинства наших иностранных покупателей покупка в Таиланде оплачивается наличными, даже если сами деньги взяты в долг в другой стране. Это не только вопрос банков: иностранец, покупающий кондо в полной собственности, должен доказать, что цена поступила в Таиланд в иностранной валюте, а землёй иностранец вообще владеть не может — поэтому у тайских банков остаётся мало имущества, которое можно взять в залог. Ниже разобраны все реальные варианты, их условия и риски.
Тайские банки
Какие тайские банки кредитуют иностранцев?
Совсем немногие и на жёстких условиях. UOB предлагает трансграничный кредит на отдельные кондо в полной собственности, выдаваемый в сингапурских долларах через UOB Singapore; ICBC (Thai) исторически кредитовал в индивидуальном порядке под готовые кондо; а некоторые тайские банки рассматривают держателей разрешения на работу или тайского супруга (супругу) как основного заёмщика. Прежние кредиты Bangkok Bank для иностранцев больше не являются стандартным продуктом.
| Вариант | Кто проходил | Условия по сообщениям (2025–2026) | Статус на октябрь 2026 г. |
|---|---|---|---|
| Трансграничный кредит UOB на кондо | Нерезиденты с доходом из Сингапура, Гонконга или Таиланда; около 100 000 SGD в год (72 000 SGD при наличии тайского разрешения на работу) | До 60% LTV, 70% при наличии разрешения на работу; 3–30 лет; кредит в SGD; плавающая ставка на основе SORA; кондо в полной собственности в отдельных районах, в основном готовые | По сообщениям, действовал в начале 2026 г.; условия меняются — уточняйте в UOB |
| ICBC (Thai) | В основном покупатели некоторых национальностей, часто через сеть ICBC | Готовые кондо, по сообщениям минимальная стоимость около 2,5 млн ฿; в индивидуальном порядке | Исторически был доступен; опубликованной розничной программы нет |
| Тайский банк, держатель разрешения на работу | Иностранцы, работающие в Таиланде по разрешению на работу с тайской зарплатой, обычно от 1–2 лет и более | Кондо в полной собственности; LTV ниже, чем для тайцев; срок ограничен возрастом и сроком проживания | В индивидуальном порядке в нескольких банках; одобрение редкость |
| Тайский банк, тайский супруг (супруга) | Тайский супруг (супруга) как основной заёмщик и владелец дома и земли | Стандартная тайская ипотека по правилам LTV Банка Таиланда | Доступно; недвижимость принадлежит тайскому супругу (супруге) |
| Кредит Bangkok Bank для иностранцев | Иностранцы с разрешением на работу (по сообщениям, 2005–2016 гг.) | — | По сообщениям, прекращён; в 2026 г. не является стандартным продуктом |
Почему так строго? Тайский банк не может взять в залог землю иностранца, потому что её нет: иностранцы не могут владеть землёй согласно статье 86 Земельного кодекса, а под 30-летнюю аренду банки кредитуют редко. Кондо в полной собственности — единственный актив, который они могут заложить, а заёмщика, чьи доходы и активы находятся за рубежом, трудно преследовать, если платежи прекратятся.
Если вы состоите в браке с гражданином Таиланда, ваш тайский супруг (супруга) может купить землю и дом и взять кредит по обычным тайским правилам, а иностранный супруг в некоторых банках выступает созаёмщиком или поручителем. Земельный департамент попросит иностранного супруга подписать заявление о том, что деньги на покупку являются личным имуществом тайского супруга; тогда земля — актив вашего супруга (супруги), поэтому наследование и возможный развод стоит продумать с юристом.
Чтобы зарегистрировать кондо в полной собственности иностранца, Земельному департаменту нужно подтверждение того, что цена ввезена в Таиланд в иностранной валюте. Именно поэтому UOB выдаёт кредиты иностранцам в сингапурских долларах из-за рубежа. Кредит в батах, оформленный внутри Таиланда, может не удовлетворять этому правилу — до подписания письменно уточните у банка и юриста, как будет оформлена профинансированная часть.
Правила LTV Банка Таиланда
Каковы правила LTV Банка Таиланда?
Банк Таиланда ограничивает, какую долю стоимости жилья могут кредитовать тайские банки (loan-to-value, LTV). С 1 мая 2025 г. он разрешает до 100% по всем жилищным кредитам, а 14 мая 2026 г. продлил это послабление на договоры, подписанные до 30 июня 2027 г. Эти правила касаются тайских заёмщиков; для иностранцев банки устанавливают куда более жёсткие лимиты.
| Жильё и кредит | Обычные правила LTV (до послабления) | Послабление, договоры до 30 июня 2027 г. |
|---|---|---|
| До 10 млн ฿, первая ипотека | До 100% с учётом небольшой добавки | Без изменений — до 100% |
| До 10 млн ฿, вторая ипотека | Обычно 80–90% в зависимости от того, как давно погашается первый кредит | До 100% |
| До 10 млн ฿, третья ипотека и далее | Обычно 70% | До 100% |
| 10 млн ฿ и более, любая ипотека | Обычно 70–90%, снижается с каждым договором | До 100% |
| Иностранные заёмщики (политика банков) | Банк Таиланда не устанавливает; банки применяют собственные пределы | На практике около 50–70%, там, где кредиты выдаются |
Две другие меры 2026 года попадают в заголовки, но большинству иностранцев не помогают. Снижение сбора за переоформление и регистрацию ипотеки с 2% и 1% до 0,01%, продлённое до 30 июня 2027 г., относится только к физическим лицам — гражданам Таиланда, покупающим жильё с ценой и оценочной стоимостью не более 7 млн ฿. Иностранный покупатель платит стандартные сборы: 2% сбора за переоформление от оценочной стоимости, обычно делимого с продавцом, и при регистрации ипотеки — 1% от суммы кредита, но не более 200 000 ฿.
Послабление LTV — признак осторожности тайских банков, а не их щедрости: сам Банк Таиланда отмечал слабый спрос на жильё и осторожных кредиторов. Ожидайте, что проверки дохода, показателей долговой нагрузки и оценки останутся строгими, особенно для заёмщиков, чей доход не в батах. В нашем гиде по расходам и налогам при покупке перечислены все расходы на переоформление.
Заём на родине
Можно ли финансировать недвижимость в Таиланде займом на родине?
Да, и это самый распространённый способ, которым иностранцы занимают деньги на покупку на Пхукете. Вы перезакладываете недвижимость в своей стране или высвобождаете часть её стоимости, либо берёте обеспеченный потребительский кредит, а затем переводите деньги в Таиланд в иностранной валюте. Ваш банк оценивает вас на привычных условиях; сама тайская недвижимость остаётся без залога.
Почему покупатели выбирают этот вариант
- Ставки и условия часто лучше, чем у любого кредита для иностранцев в Таиланде.
- Покупка в Таиланде совершается за наличные: быстрее, проще и сильнее в переговорах.
- Средства приходят в иностранной валюте, поэтому форма FET для полной собственности оформляется без проблем.
- Нет сбора за регистрацию ипотеки в Таиланде и не нужно ждать одобрения тайского банка.
Что нужно учесть
- Обеспечением служит ваше жильё: проблема в Таиланде становится проблемой дома.
- Доход, кредит и недвижимость в разных валютах; более слабый бат вам выгоден, более сильный повышает вашу стоимость.
- Некоторые банки ограничивают высвобождение средств под покупку за рубежом; налогообложение процентов зависит от страны.
- Комиссии за оформление, оценку и досрочное погашение могут быть существенными — запросите у банка полную стоимость.
Банки Великобритании, Франции, Германии, Австралии и других стран имеют собственные правила о том, какую сумму можно высвободить и на какие цели, поэтому обратитесь к ипотечному брокеру или консультанту в стране проживания. Сообщите банку, что деньги нужны на недвижимость за рубежом: необъявленная цель может нарушить условия кредита. Спланируйте переводы так, чтобы каждый платёж продавцу или застройщику шёл с вашего собственного счёта за рубежом, на ваше имя, с указанием назначения платежа.
Планы застройщиков
Как работают рассрочка застройщика и платежи по проектам на стадии строительства?
Проекты на стадии строительства растягивают оплату на период стройки: обычно это бронирование с депозитом, 20–30% при подписании договора, платежи по этапам строительства и остаток, часто 50–70%, при переоформлении. Некоторые застройщики также предлагают собственное финансирование после завершения — по сообщениям, по фиксированным ставкам около 4–8%, как правило, до 40–50% цены.
| Этап (пример, кондо на стадии строительства за 8 млн ฿) | Доля | Сумма | Когда |
|---|---|---|---|
| Депозит за бронирование | — | 100 000 ฿ (позже засчитывается) | При бронировании |
| Платёж при подписании договора | 25% | 2 000 000 ฿ с учётом депозита | Примерно в течение 30 дней |
| Платежи по этапам строительства | 25% | 2 000 000 ฿ в 6–12 платежей | В течение 18–30 месяцев строительства |
| Остаток при переоформлении | 50% | 4 000 000 ฿ | В Земельном департаменте по завершении |
Поэтапная оплата облегчает денежный поток и позволяет наблюдать, как растёт здание, но до переоформления юнита это ещё и необеспеченный кредит застройщику. Эскроу по Закону об эскроу B.E. 2551 в Таиланде добровольно, поэтому проверьте, как защищены ваши платежи, не заложена ли земля проекта кредитору проекта и что произойдёт при задержке завершения. В нашем гиде по юридической проверке перечислены проверки застройщика, а гид по покупке на стадии строительства объясняет, как согласовать график платежей.
При финансировании застройщиком после завершения выясните, у кого остаётся титул до полной оплаты. Если юнит переоформлен на вас с ипотекой, зарегистрированной в пользу застройщика, вы — собственник; если титул остаётся у застройщика до последнего платежа, вы годами несёте кредитный риск застройщика. Кроме того, для полной собственности иностранца каждый платёж по-прежнему должен поступать из-за рубежа в иностранной валюте.
Рассрочка от продавца
Безопасны ли rent-to-own и рассрочка от продавца в Таиланде?
Только если они зарегистрированы. Рассрочка от продавца безопаснее, когда недвижимость переоформляется на вас в Земельном департаменте, а продавец регистрирует ипотеку на остаток. Сделки rent-to-own или в рассрочку, оставляющие титул у продавца, подвергают вас риску смерти продавца, его долгов, ареста имущества или двойной продажи; иностранец же никогда не сможет в итоге стать владельцем земли.
| Структура | Кто владелец во время выплат | Главный риск | Как защититься |
|---|---|---|---|
| Переоформление + ипотека в пользу продавца | Вы | Просрочка влечёт обращение взыскания продавцом | Зарегистрированная ипотека; чёткий график и условия при просрочке |
| Продажа в рассрочку, титул остаётся у продавца | Продавец | Кредиторы продавца, его смерть или повторная продажа | Короткий срок, документы на хранении у юриста, платежи только против зарегистрированных прав |
| Rent-to-own (аренда с опционом) | Продавец | Незарегистрированная аренда на срок более 3 лет имеет силу только 3 года (ГТК, ст. 538) | Зарегистрируйте аренду; чётко пропишите цену опциона и срок |
| Неформальная сделка с тайской компанией | Компания | Номинальная структура, незаконная по Земельному кодексу | Не использовать |
FET и валюта
Как перевести деньги: форма FET и валютный риск
Отправляйте деньги на покупку со своего собственного счёта за рубежом в иностранной валюте на ваш тайский счёт или счёт продавца и указывайте назначение платежа, например «покупка юнита в кондоминиуме». На каждый перевод от 50 000 USD принимающий тайский банк выдаёт форму Foreign Exchange Transaction (FET); на меньшие суммы — кредит-авизо. Сохраняйте все оригиналы.
Шаг 1
Отправьте иностранную валюту
Переводите в евро, долларах, фунтах или другой иностранной валюте и позвольте тайскому банку конвертировать её в баты. Если конвертировать за рубежом и отправлять баты, получить FET может быть сложнее.
Шаг 2
Укажите назначение и юнит
Указывайте себя как отправителя и пишите в назначении платежа цель и, по возможности, номер юнита и название проекта.
Шаг 3
Получите форму FET или кредит-авизо
Попросите принимающий банк выдать форму FET на каждый перевод от 50 000 USD — её могут называть и по старому названию, Tor Tor 3 — и кредит-авизо на меньшие переводы.
Шаг 4
Предъявите их в Земельном департаменте
Земельный департамент проверяет, что общая сумма ввезённой иностранной валюты покрывает цену кондо, прежде чем зарегистрировать полную собственность иностранца по Закону о кондоминиумах.
Шаг 5
Сохраните для перепродажи
Те же документы помогут позже перевести выручку от продажи за рубеж, так как тайские банки запрашивают цель и источник исходящих переводов.
Валютный риск — расход, который большинство покупателей недооценивает. Если цена зафиксирована в батах, а вы платите в рассрочку два года на стадии строительства, то колебание бата на 10% относительно вашей валюты меняет стоимость кондо за 10 млн ฿ примерно на 1 млн ฿ в любую сторону. К распространённым способам управления риском относятся ранний перевод части денег, распределение переводов во времени или вопрос вашему банку либо регулируемому валютному провайдеру о форвардных контрактах; что подойдёт вам, зависит от вашей ситуации, поэтому проконсультируйтесь у лицензированного консультанта в вашей стране.
Сравнение вариантов
Какой вариант финансирования подходит какому покупателю?
Для большинства иностранных покупателей выбор стоит между оплатой наличными из сбережений, займом под залог недвижимости на родине и растягиванием платежей вместе с застройщиком. Кредит тайского банка подходит лишь меньшинству: людям с высоким доходом, покупающим отдельные готовые кондо, долгосрочным держателям разрешения на работу или парам, где заёмщиком выступает тайский супруг (супруга). Рассрочка от продавца — узкая ниша, требующая внимательного юриста.
| Вариант | Кому подходит | Профинансированная доля | Основные расходы | Основные риски |
|---|---|---|---|---|
| Наличные из сбережений | Большинство иностранных покупателей | 0% | Только конвертация валюты | Обменный курс; деньги заморожены |
| Высвобождение средств / перезалог недвижимости на родине | Владельцы недвижимости за рубежом | Определяет ваш банк на родине | Ставка и сборы на родине | Риск для жилья дома; несовпадение валют |
| Трансграничный кредит UOB на кондо | Люди с высоким доходом в Сингапуре, Гонконге или Таиланде | Около 60–70% | Плавающая ставка в SGD, тайский сбор за ипотеку 1% | Только отдельные проекты; ставка и валюта SGD |
| Тайский банк, разрешение на работу или тайский супруг (супруга) | Резиденты с тайским доходом, тайские супруги | Правила банка и Банка Таиланда | Тайская ставка, сбор за ипотеку 1% | Иностранцам одобрение редкость; земля принадлежит супругу (супруге) |
| Рассрочка застройщика | Покупатели на стадии строительства | Растянутая оплата, не заём | Обычно нет в период строительства | Задержка или дефолт застройщика |
| Финансирование застройщика после завершения | Покупатели отдельных проектов | До 40–50% | Фиксированная ставка около 4–8% | Условия по титулу; платёжеспособность застройщика |
| Рассрочка от продавца / rent-to-own | Редкие согласованные случаи | По договорённости | По договорённости | Незарегистрированные права; долги продавца |
Примеры расходов
Сколько на самом деле стоит финансирование кондо на Пхукете?
Возьмём кондо в полной собственности за 10 млн ฿: 4 млн ฿ оплачено наличными и 6 млн ฿ взято в долг на 15 лет. При 5% ежемесячный платёж составляет около 47 448 ฿, а общая сумма процентов — около 2,54 млн ฿; при 7% она растёт до 53 930 ฿ и 3,71 млн ฿. Регистрация ипотеки в Таиланде добавляет сбор 1% — здесь это 60 000 ฿.
| Процентная ставка | Ежемесячный платёж |
|---|---|
| 4% годовых | ฿44,381 |
| 5% годовых | ฿47,448 |
| 6% годовых | ฿50,631 |
| 7% годовых | ฿53,930 |
Источник: расчёт Empire Estates, стандартный аннуитетный ежемесячный платёж по 6 млн ฿ на 180 месяцев. Ставки условные и не являются предложениями; не включают сборы, страховку и валютные расходы.
| Сценарий (кондо за 10 млн ฿) | Первоначальные наличные | В месяц | Проценты за 15 лет | Тайский сбор за ипотеку |
|---|---|---|---|---|
| Полностью наличными | ฿10,000,000 | — | — | — |
| Высвобождение средств на родине, 6 млн ฿ под 4,5% | ฿4,000,000 + ฿6,000,000 заём на родине | ≈ ฿45,900 | ≈ 2,26 млн ฿ | Нет |
| Кредит иностранцу на кондо, 6 млн ฿ под 5% | ฿4,000,000 | ≈ ฿47,448 | ≈ 2,54 млн ฿ | ฿60,000 (1%) |
| Финансирование застройщика, 6 млн ฿ под 7% | ฿4,000,000 | ≈ ฿53,930 | ≈ 3,71 млн ฿ | Зависит от структуры |
Эти цифры — иллюстрации, а не предложения: реальные ставки зависят от банка, валюты и вашего профиля, а кредиты в сингапурских долларах или евро следуют за процентными ставками этих валют. Помимо финансирования, закладывайте обычные расходы на покупку — как правило, половину сбора за переоформление 2%, если вы делите его с продавцом, то есть 100 000 ฿ при оценочной стоимости 10 млн ฿, — а также юридические услуги и конвертацию валюты. Самые дешёвые деньги обычно те, что у вас уже есть; самые дорогие — короткий кредит застройщика по высокой фиксированной ставке.
С Empire Estates
Как мы помогаем профинансировать покупку на Пхукете
Мы не выдаём кредиты и не даём финансовых консультаций, но помогаем выстроить покупку так, чтобы финансирование сработало: объекты, подходящие для полной собственности иностранца, продавцы и застройщики с подходящими вам условиями оплаты, а также знакомство с независимыми юристами, которые проверят документы FET, ипотеку и график платежей до того, как вы возьмёте на себя обязательства.
Кондо в полной собственности
Юниты с подтверждённой иностранной квотой, чтобы средства из-за рубежа можно было зарегистрировать на ваше имя.
Условия оплаты
Мы согласовываем депозиты и графики платежей с продавцами и застройщиками от вашего имени.
Независимые юристы
Тайские юристы, которые проверят для вас кредит, ипотеку и документы FET.
Понятные цифры
Полная стоимость покупки, сборы и текущие расходы до того, как вы примете решение.
Этот гид носит общий информационный характер и не является финансовой, инвестиционной, налоговой или юридической консультацией; Empire Estates — агентство недвижимости, а не кредитор и не лицензированный финансовый консультант. Условия банков указаны по публичным сообщениям 2025–2026 гг. и могли измениться; ставки и платежи — иллюстрации, а не предложения. Правила отражают тайское законодательство и меры Банка Таиланда в нашем понимании на 30 октября 2026 г. Перед тем как брать на себя обязательства, уточните условия в банке и получите консультацию лицензированного консультанта и независимого тайского юриста.
Вопросы и ответы
Финансирование недвижимости в Таиланде — ваши вопросы
Короткие ответы на то, о чём иностранные покупатели спрашивают нас чаще всего — о кредитах и переводах.
Поговорите с местным экспертом
Планируете, как платить? Начните с подходящего объекта
Расскажите о бюджете и о том, как собираетесь его финансировать. Мы подберём кондо или виллы в полной собственности с подходящими условиями оплаты и познакомим вас с независимым юристом, который проверит документы до перевода первого бата.
Источники
Официальные уведомления, аналитика юридических фирм, сводки по банковским программам и новостные материалы, на которых основан этот гид (проверено 30 октября 2026 г.). Условия банков приведены по публичным сообщениям и часто меняются; английские переводы тайских законов неофициальные.
- Банк Таиланда продлевает послабление LTV на год, до 30 июня 2027 г. — Bank of Thailand (на тайском) (14 мая 2026 г.)
- Банк Таиланда временно смягчает правила LTV для поддержки рынка недвижимости — Bank of Thailand (на тайском) (20 марта 2025 г.)
- Банк Таиланда готовит проект продления послабления LTV по жилью ещё на год — The Nation (на английском) (май 2026 г.)
- Таиланд продлевает сниженные сборы за переоформление недвижимости и регистрацию ипотеки — Tilleke & Gibbins (на английском) (2026 г.)
- Таиланд продлевает снижение сбора до 0,01% — годовая поддержка покупателей жилья — The Nation (на английском) (июль 2026 г.)
- Порог формы валютной операции повышен до 50 000 USD — Bank of Thailand (на английском) (уведомление 2010 г.)
- Банковские услуги в Таиланде: счёт резидента или нерезидента (форма FET, исходящие переводы) — Tilleke & Gibbins (на английском)
- Жилищные кредиты для иностранцев в Таиланде (условия UOB, финансирование застройщика) — Keller Henson (на английском) (обновлено в феврале 2026 г.)
- Земельный кодекс B.E. 2497 (статья 86) — FAOLEX / FAO (на английском)
- Гражданский и торговый кодекс, статья 538 (регистрация аренды) — Thai Law Online (неофициальный перевод, на английском)