Гид по правовым рискам · Обновлено в октябре 2026 г.
Тайские компании и номинальные владельцы 2026
Почему покупка виллы или земли на Пхукете через тайскую компанию с номинальными акционерами незаконна, что предусматривают Земельный кодекс и Закон об иностранном бизнесе, как кампания 2026 г. разбирает такие структуры — и какие законные способы владеть недвижимостью или контролировать её есть у иностранца.
Разбор документов с консультантом
Коротко
Может ли иностранец купить недвижимость в Таиланде через тайскую компанию?
Только через настоящую компанию. Тайская компания может владеть землёй, если иностранцам принадлежит не более 49% её капитала и они составляют менее половины акционеров (Земельный кодекс, ст. 97). Если тайские акционеры лишь одалживают свои имена, это номинальная структура: она незаконна, за неё грозит лишение свободы на срок до двух лет, а землю могут обязать продать.
Гид основан на Земельном кодексе B.E. 2497, Законе об иностранном бизнесе B.E. 2542, циркуляре Земельного департамента (Department of Lands) от 15 мая 2026 г., данных правительства о принудительных мерах, опубликованных 10 сентября 2026 г., и операции в отношении 2 360 участков, находящихся у номинальных владельцев, объявленной 19 октября 2026 г. Правоприменение меняется быстро; мы пересматриваем этот гид не реже раза в полгода и после любого значимого объявления.
- максимальная доля иностранного капитала в тайской компании, владеющей землёй
- 49%
- максимальный срок лишения свободы по ст. 111–113 Земельного кодекса
- 2 года
- максимальный штраф по ст. 36 Закона об иностранном бизнесе
- 1 млн ฿
- участков, по которым 19 октября 2026 г. начата принудительная продажа
- 2 360
Десятилетиями «создайте тайскую компанию» было обычным ответом иностранцам, которые хотели виллу на Пхукете на собственном участке. У многих таких компаний были тайские акционеры, не вложившие ни бата, подписавшие передачу акций без даты и ни на что не влиявшие. Эти структуры всегда были незаконными; в 2026 г. изменилось то, что Министерство внутренних дел, Земельный департамент, Департамент развития бизнеса (DBD) и Департамент специальных расследований (DSI) теперь проверяют их систематически. Дальше в гиде разбираются закон, правоприменение и законные альтернативы.
Земельный кодекс
Что говорит тайский закон о компаниях, номинальных владельцах и земле?
Статья 86 Земельного кодекса запрещает иностранцам владеть землёй, кроме случаев по международному договору или особых исключений, а статьи 97–98 считают тайскую компанию иностранной, если иностранцам принадлежит свыше 49% её капитала или они составляют более половины акционеров. Владение землёй для иностранца — преступление (ст. 111–113), и землю необходимо продать.
| Норма | Что в ней сказано | Последствие |
|---|---|---|
| Земельный кодекс, ст. 86 | Иностранцы могут приобретать землю только по международному договору и с разрешения министра; такого договора, открывающего этот путь, сейчас нет | Иностранцы не могут владеть землёй на своё имя |
| Земельный кодекс, ст. 96 bis | До 1 рая под жильё после квалифицирующих инвестиций не менее 40 млн ฿, с одобрения министра | Узкое исключение по усмотрению властей, предоставляется редко |
| Земельный кодекс, ст. 97–98 | Тайская компания считается иностранной, если иностранный капитал превышает 49% или иностранные акционеры составляют более половины всех акционеров | Такая компания не может владеть землёй |
| Земельный кодекс, ст. 94 и 96 | Землю, приобретённую незаконно или удерживаемую для иностранца, нужно отчудить в срок, установленный генеральным директором (от 180 дней до одного года) | Если не продать вовремя, генеральный директор вправе продать её сам |
| Земельный кодекс, ст. 111–113 | Уголовные составы за приобретение земли с нарушением правил и за владение землёй от имени иностранца | До двух лет лишения свободы, штраф до 20 000 ฿ или то и другое |
| Гражданский и торговый кодекс, ст. 150 | Сделка, цель которой запрещена законом, ничтожна | Побочные соглашения, залоги акций и долговые расписки, скрывающие иностранца, не имеют силы |
Земельный кодекс смотрит на суть, а не на бумаги. Компания может быть на 51% тайской по реестру акционеров и всё равно оставаться номинальной структурой, если тайские акционеры не оплатили свои акции, не получают дивидендов, подписали бланковые передаточные акты или просто выполняют указания иностранца. Чиновники спрашивают, чьи деньги пошли на покупку земли и кто на самом деле управляет компанией.
Законный владелец земли, которой владеют через номинального владельца, — номинальный владелец или компания, а не вы. Если схема рухнет, у вас не будет титула, на который можно опереться, а соглашение, скрывающее ваш интерес, ничтожно. В этом и состоит главный риск: можно одновременно потерять и недвижимость, и деньги.
Закон об иностранном бизнесе
Что добавляет Закон об иностранном бизнесе?
Закон об иностранном бизнесе (Foreign Business Act) B.E. 2542 определяет, какими видами деятельности могут заниматься компании с иностранным участием. Он считает компанию иностранной, если иностранцам принадлежит 50% капитала и более, а статья 36 наказывает тайцев, выступающих номинальными владельцами, и использующих их иностранцев лишением свободы на срок до трёх лет и штрафами от 100 000 до 1 000 000 ฿.
Операции с землёй входят в Перечень 1 закона и полностью закрыты для иностранного бизнеса. Большинство сфер услуг, включая сдачу вилл в аренду и управление бизнесом по краткосрочной аренде, относятся к Перечню 3 и требуют лицензии на ведение иностранного бизнеса, если компания считается иностранной. Именно поэтому многие компании по аренде и турам на Пхукете создавали с тайскими номинальными акционерами — и именно поэтому теперь они в числе приоритетных целей.
По статье 36 тайскому номинальному владельцу и использующему его иностранцу грозят лишение свободы на срок до трёх лет, штраф от 100 000 до 1 000 000 ฿ или то и другое. Суд может приказать прекратить схему с ежедневными штрафами от 10 000 до 50 000 ฿ за продолжение нарушения, а директора компании, совершившей правонарушение, могут нести личную ответственность.
| На что обращают внимание следователи | Почему это важно |
|---|---|
| Тайские акционеры, чьи доходы или сбережения не соответствуют их доле | Указывает на то, что акции оплатил иностранец |
| Привилегированные акции, дающие иностранцам контроль или большую часть дивидендов | Классический признак скрытого иностранного контроля |
| Иностранный директор с единоличным правом подписи | Показывает, кто на самом деле руководит компанией |
| Одни и те же тайские имена в десятках компаний | Типично для профессиональных сетей номинальных владельцев |
| Цена земли намного выше уставного капитала, без ипотеки | Возникает вопрос, откуда взялись деньги |
| Передача акций без даты или долговые соглашения в пользу иностранца | Доказательство того, что тайское владение ненастоящее |
| Нет деловой активности, выручки и налоговой отчётности, кроме нулевых деклараций | Компания существует только для того, чтобы владеть домом |
Проверки Земельного департамента
Как Земельный департамент проверяет покупки через компании?
Циркуляр Земельного департамента (Department of Lands) от 15 мая 2026 г. требует усиленных проверок, когда покупатель платит 2 млн ฿ и более наличными, когда объект оценён в 5 млн ฿ и более или когда у тайской компании есть иностранные акционеры или директора. Чиновники изучают источники средств, доходы и род занятий тайских акционеров.
Земельные отделения обязаны ежемесячно проверять компании со смешанным тайско-иностранным владением и ежеквартально отчитываться перед Земельным департаментом, а в каждой провинции создана инспекционная комиссия из чиновников земельных, административных и торговых органов. Если обстоятельства указывают, что земля удерживается для иностранца, дело передаётся министру внутренних дел для действий по Земельному кодексу. Эти циркуляры не создают нового закона: они лишь строже применяют уже действующий запрет.
Кампания
Что происходило в ходе кампаний против номинальных владельцев в 2023–2026 гг.?
За три года правоприменение усилилось: дела DSI против пхукетских фирм, подбиравших номинальных владельцев, в 2023 г., общенациональная кампания с ноября 2024 г., затем в 2026 г. циркуляры Земельного департамента, рейды на Пхукете, в Краби и Пханг Нга, проверки тайских акционеров DBD и 19 октября 2026 г. — операция по принудительной продаже 2 360 участков, находящихся у 1 397 тайских номинальных владельцев.
Шаг 1Июнь 2023 г.
DSI берётся за организаторов номинальных схем на Пхукете
DSI преследует фирмы, обвиняемые в поставке тайских номинальных акционеров компаниям под иностранным контролем на Пхукете; юридические фирмы начинают предупреждать клиентов об ответственности по Закону об иностранном бизнесе.
Шаг 2Ноябрь 2024 г.
Начинается общенациональное правоприменение
Правительство запускает скоординированную кампанию против номинальных компаний, а DBD анализирует акционеров и директоров компаний, связанных с иностранцами.
Шаг 317 марта 2026 г.
Лидерство берёт Министерство внутренних дел
Кабинет министров отводит главную роль в борьбе с номинальным владением землёй Министерству внутренних дел, которому подчиняются Земельный департамент и губернаторы провинций.
Шаг 415 мая 2026 г.
Циркуляр Земельного департамента
Усиленные проверки покупок компаниями и супругами (2 млн ฿ наличными или оценка 5 млн ฿), ежемесячные проверки смешанных компаний и провинциальные инспекционные комиссии.
Шаг 520 июня 2026 г.
Проверки на Пхукете
Обыски по ордерам в отелях, компаниях по прокату автомобилей, туроператорах и ресторанах в Patong (Патонг); проверено более 30 000 пхукетских компаний, более 600 отмечены как риск номинального владения.
Шаг 6Август 2026 г.
DBD проверяет тайских акционеров
С 1 августа DBD изучает смены акционеров после регистрации и выборочно проверяет компании, у которых тайским акционерам принадлежит 51–60%.
Шаг 710 сентября 2026 г.
Опубликованы первые результаты
Высокорисковые регистрации номинальных компаний за год сократились с 894 до 163 (−81,77%); расследуется около 14 000 компаний; арестованы или заморожены активы примерно на 20,392 млрд ฿.
Шаг 819 октября 2026 г.
Принудительная продажа 2 360 участков
Премьер-министр и министр внутренних дел начинают операцию в отношении 2 360 участков (около 5 467 раев, 14,01 млрд ฿), находящихся у 1 397 тайских номинальных владельцев, по ст. 94 и 96 Земельного кодекса.
| Этап | Компаний |
|---|---|
| Проверено компаний на Пхукете | 30 000+ |
| С иностранными акционерами | 11 000+ |
| Отмечены как риск номинального владения | 600+ |
Источник: The Nation, 20 июня 2026 г., данные совместной операции полиции, DBD и Земельного департамента. Цифры — минимальные («более»).
Правоприменение не ограничивается Пхукетом: на Koh Samui (Ко Самуи) отмечены 875 из 8 254 компаний с иностранными акционерами, а в Краби в июле 2026 г. чиновники заявили, что иностранец контролировал 22 участка на Ko Pho (Ко Пхо) через многослойные компании. Для собственников недвижимости вывод везде один: если структура работает лишь потому, что тайские акционеры ненастоящие, исходите из того, что её проверят.
Если что-то пошло не так
Что будет, если недвижимость удерживается через номинального владельца?
Худший сценарий — потерять и недвижимость, и деньги: генеральный директор может приказать продать землю в течение срока от 180 дней до одного года, тайскому номинальному владельцу и иностранцу грозят уголовные дела, а любое побочное соглашение, защищающее вас, ничтожно. Банки, покупатели и их юристы также отказываются от таких структур, поэтому актив трудно продать или рефинансировать.
| Риск | Правовое основание | Что это значит на практике |
|---|---|---|
| Принудительная продажа земли | Земельный кодекс, ст. 94 и 96 | Вы продаёте в срок, обычно ниже рынка, или продаёт государство |
| Уголовная ответственность (земля) | Земельный кодекс, ст. 111–113 | До двух лет лишения свободы и штраф до 20 000 ฿ для причастных |
| Уголовная ответственность (бизнес) | Закон об иностранном бизнесе, ст. 36–37 | До трёх лет лишения свободы, штрафы 100 000–1 000 000 ฿ и ежедневные штрафы за продолжение нарушения |
| Нет защищённого права | Гражданский и торговый кодекс, ст. 150 | Залоги акций, опционные соглашения и займы, скрывающие ваш интерес, ничтожны |
| Проблемы с номинальным владельцем или наследниками | Номинальный владелец — законный собственник | Спор, развод или смерть на тайской стороне могут оставить вас ни с чем |
| Заморозка активов по крупным делам | Законодательство против отмывания денег | AMLO арестовывало или замораживало активы по делам сетей номинальных владельцев |
| Иммиграционные последствия | Иммиграционные нормы о нежелательных иностранцах | Иностранцам, нарушающим закон, может грозить депортация |
Передача акций на нового тайского владельца, увеличение капитала за ваш счёт или оформление документов задним числом обычно только ухудшают положение: с 2026 г. DBD проверяет смены акционеров после регистрации, а Земельный департамент присматривается к структурам, удерживающим иностранную долю чуть ниже предела. Прежде чем что-либо менять, поручите независимому тайскому юристу проверить всю структуру.
Законные альтернативы
Какие есть законные альтернативы номинальной компании?
У иностранцев есть законные варианты: кондо в freehold в пределах квоты 49%, зарегистрированная аренда земли на 30 лет с суперфицием на дом, узуфрукт или имущество тайского супруга, настоящая тайская компания с реальными партнёрами, компания с поддержкой BOI для её деятельности либо путь на 40 млн ฿ по статье 96 bis.
| Схема | Чем вы владеете | Срок | Для кого лучше всего | Ключевое условие |
|---|---|---|---|---|
| Кондо в freehold | Квартира на ваше имя | Бессрочно | Апартаменты и кондо | Квота 49% по площади; деньги из-за рубежа (форма FET) |
| Аренда на 30 лет + суперфиций | Аренда земли и право собственности на дом | 30 лет; продления только договорные | Виллы и дома | Зарегистрировать оба права в Земельном департаменте (Гражданский и торговый кодекс, ст. 538, 540, 1410) |
| Узуфрукт или тайский супруг | Право пользования землёй либо ничего на ваше имя | Пожизненно или до 30 лет | Пары с тайским супругом | Земля остаётся активом супруга или владельца |
| Настоящая тайская компания | Акции компании, владеющей землёй | Бессрочно | Реальный действующий бизнес (отель, курорт) | Реальные тайские партнёры, которые инвестируют и делят прибыль; лицензии, где нужны |
| Компания с поддержкой BOI | Земля под поощряемую деятельность | Пока действует поддержка | Промышленные или квалифицирующиеся сервисные проекты | Одобрение совета; земля продаётся в течение года после окончания поддержки |
| Земельный кодекс, ст. 96 bis | До 1 рая на ваше имя | Бессрочно | Резиденты с очень высоким капиталом | Квалифицирующие инвестиции 40 млн ฿, одобрение министра; предоставляется редко |
Почему законные схемы того стоят
- Ваше право зарегистрировано в титуле и защищено судом.
- Банки, покупатели и их юристы могут работать с объектом, поэтому его можно перепродать.
- Нет риска принудительной продажи и уголовной ответственности.
- Понятное планирование наследства с тайским завещанием.
Их ограничения
- Аренда — 30-летнее право; продления зависят от того, выполнит ли арендодатель обещания.
- Кондо в freehold зависит от наличия иностранной квоты.
- Имущество тайского супруга юридически принадлежит ему.
- Схемы BOI и статьи 96 bis подходят очень немногим частным покупателям.
Договор о дружбе между США и Таиландом (Treaty of Amity) позволяет компаниям, принадлежащим американцам, заниматься большинством видов бизнеса, но не разрешает владеть землёй. Для большинства покупателей вилл на Пхукете реальный выбор — между кондо в freehold и хорошо составленной виллой в leasehold; как оценить и защитить аренду, объясняет наш гид «Leasehold или freehold», а о суперфиции рассказывает наш гид по строительству дома.
Уже владеете через компанию?
Уже владеете виллой через тайскую компанию? Ваши варианты
Действуйте рано, но осторожно. Поручите независимому тайскому юристу провести аудит компании: кто платил за акции, чем занимается компания и какие есть документы. В зависимости от результата возможны такие варианты: привести компанию в действительное соответствие требованиям, перейти на зарегистрированную аренду и суперфиций, передать объект подходящему тайскому владельцу или продать, пока это ещё возможно.
Шаг 1
Независимый юридический аудит
Выберите юриста, который не создавал эту структуру. Соберите реестр акционеров, доказательства оплаты акций, протоколы, отчётность, налоговые декларации и все побочные соглашения.
Шаг 2
Подготовьтесь к проверке DBD
С августа 2026 г. DBD может в короткий срок запросить подтверждение оплаты акций, источник средств тайских акционеров, сертификаты акций, финансовую отчётность и сведения о дивидендах.
Шаг 3
Выберите законную структуру
Реальные тайские акционеры, которые инвестируют по рыночной стоимости и участвуют в прибыли; либо продажа земли настоящему тайскому владельцу с зарегистрированной арендой и суперфицием в вашу пользу; либо продажа объекта.
Шаг 4
Заложите расходы на сделку
Реструктуризация — это, как правило, новая передача права: ожидайте сборов за переоформление, налогов и расходов на регистрацию аренды, и попросите бухгалтера просчитать их до принятия решения.
Шаг 5
Соблюдайте сроки
Если вы получили уведомление Земельного департамента или DBD, немедленно подключите юриста; сроки отчуждения по Земельному кодексу — от 180 дней до одного года.
Тревожные признаки
Чек-лист тревожных признаков перед подписанием
Откажитесь или получите второе юридическое заключение, если продавец, застройщик или консультант предлагает что-либо из перечисленного. Каждый пункт — типичный признак номинальной структуры, которую теперь ищут Земельный департамент, DBD и DSI, и каждый может оставить вас с недействительным правом на недвижимость, оплаченную полностью.
С Empire Estates
Как мы помогаем покупать без риска номинального владения
Мы не продаём объекты через номинальные структуры. В каждом объявлении мы указываем форму владения — кондо в freehold, тайская квота, leasehold или компания — и знакомим вас с независимыми тайскими юристами, которые проверяют структуру до того, как вы примете обязательства. Если объект доступен только через компанию, мы объясняем почему и что должен увидеть ваш юрист.
Понятная форма владения
Freehold, leasehold или владение через компанию — указано до просмотра.
Независимые юристы
Тайские юристы, которые работают на вас и проверяют структуру целиком.
Законные альтернативы
Кондо в freehold и виллы в зарегистрированном leasehold по всему Пхукету.
Продажа виллы через компанию
Объясняем, что запросят покупатели и их юристы, чтобы вы могли подготовиться.
Этот гид носит общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией, а Empire Estates — агентство недвижимости, а не юридическая фирма. Он отражает тайское законодательство и опубликованные меры правоприменения в нашем понимании на 30 октября 2026 г.; номера статей приведены по неофициальным английским переводам, приоритет имеет тайский текст, а цифры правоприменения — это данные официальных источников и прессы на указанные даты. Перед покупкой, реструктуризацией или продажей всегда отдавайте любую структуру компании на проверку независимому тайскому юристу.
Вопросы и ответы
Тайские компании и номинальные владельцы — ваши вопросы
Короткие ответы на вопросы, которые иностранные покупатели и владельцы задают нам чаще всего.
Поговорите с местным экспертом
Хотите купить без риска номинального владения?
Расскажите, что вы ищете и как хотите владеть объектом. Мы покажем подходящие кондо в freehold и виллы в зарегистрированном leasehold и познакомим вас с независимым тайским юристом, который проверит структуру до того, как вы примете обязательства.
Источники
Законы, аналитика юридических фирм, официальные данные и новостные публикации, на которых основан этот гид (проверено 30 октября 2026 г.). Английские переводы тайских законов неофициальные; приоритет имеет тайский текст. Цифры по правоприменению датированы в тексте.
- Земельный кодекс B.E. 2497 (статьи 86, 94, 96, 96 bis, 97–98 и 111–113) — FAOLEX / FAO (на английском)
- Закон об иностранном бизнесе B.E. 2542 (перевод) — Department of Special Investigation (на английском)
- Пристальный взгляд на номинальных акционеров по Закону об иностранном бизнесе — Deloitte Thailand (на английском) (28 июня 2023 г.)
- Земельный департамент ужесточает проверки сделок с землёй через номинальных владельцев — The Nation (на английском) (26 мая 2026 г.)
- Таиланд: продолжение проверок номинальных владельцев (циркуляр Земельного департамента от 15 мая 2026 г., проверки DBD) — Rödl & Partner (на английском) (14 августа 2026 г.)
- Власти отметили более 600 пхукетских фирм в ходе кампании против иностранных номинальных компаний — The Nation (на английском) (20 июня 2026 г.)
- Число иностранных номинальных компаний упало на 81,77%: правительство арестовало или заморозило активы на сумму более 20 млрд ฿ — Thai Examiner (на английском) (11 сентября 2026 г.)
- Таиланд приступает к принудительной продаже 2 360 земельных участков, удерживаемых через номинальных владельцев — Emerhub (на английском) (19 октября 2026 г.)
- Таиланд рассматривает принудительную продажу 2 360 участков в рамках кампании против иностранной собственности — New Straits Times / AFP (на английском) (октябрь 2026 г.)
- Владение землёй компаниями BOI в Таиланде (Закон о поощрении инвестиций, статья 27) — Lex Bangkok (на английском)
- Гражданский и торговый кодекс, статьи 1411–1412 (суперфиций) — Thai Law Online (неофициальный перевод, на английском)