Thailändische Gesellschaften und Nominee-Risiken 2026

Kurzfassung

Kann ein Ausländer über eine thailändische Gesellschaft Immobilien in Thailand kaufen?

Nur über eine echte Gesellschaft. Eine thailändische Gesellschaft kann Grundstücke besitzen, wenn Ausländer höchstens 49% ihres Kapitals halten und weniger als die Hälfte der Gesellschafter ausmachen (Land Code s.97). Thailändische Gesellschafter, die lediglich ihren Namen zur Verfügung stellen, begründen eine Nominee-Struktur: Sie ist illegal und kann mit bis zu zwei Jahren Haft geahndet werden; außerdem kann der Verkauf des Grundstücks angeordnet werden.

maximaler Anteil ausländischen Kapitals an einer thailändischen Gesellschaft, die Grundstücke besitzt

49%

maximale Haftstrafe nach Land Code ss.111–113

2 Jahre

maximale Geldstrafe nach Foreign Business Act s.36

฿1 Million

Grundstücke, für die am 19 October 2026 ein Zwangsverkauf angestrebt wird

2,360

Jahrzehntelang lautete eine häufige Antwort auf den Wunsch von Ausländern nach einer Villa in Phuket mit eigenem Grundstück: „Gründen Sie eine thailändische Gesellschaft.“ Viele dieser Gesellschaften hatten thailändische Gesellschafter, die keinen Baht investiert hatten, undatierte Anteilsübertragungen unterzeichneten und bei nichts mitzureden hatten. Diese Strukturen waren schon immer illegal; neu ist 2026, dass das Innenministerium, das Department of Lands, das Department of Business Development (DBD) und das Department of Special Investigation (DSI) sie nun systematisch überprüfen. Der Rest dieses Leitfadens erläutert die Rechtslage, die Durchsetzung und die legalen Alternativen.

Land Code

Was sagt das thailändische Recht zu Gesellschaften, Nominees und Grundstücken?

Land Code section 86 untersagt Ausländern den Besitz von Grundstücken, außer im Rahmen eines Vertrags oder einer bestimmten Ausnahme. Gemäß sections 97–98 gilt eine thailändische Gesellschaft als ausländisch, wenn Ausländer mehr als 49% ihres Kapitals halten oder mehr als die Hälfte ihrer Gesellschafter stellen. Das Halten eines Grundstücks für einen Ausländer ist eine Straftat (ss.111–113), und das Grundstück muss verkauft werden.

Der Land Code betrachtet die tatsächlichen Verhältnisse, nicht den Papierkram. Ein Unternehmen kann im Gesellschafterregister zu 51% in thailändischem Besitz sein und dennoch als Strohmannkonstruktion gelten, wenn die thailändischen Gesellschafter ihre Anteile nicht bezahlt haben, keine Dividenden erhalten, Blanko-Anteilsübertragungen unterschreiben oder einfach den Anweisungen des Ausländers folgen. Die Behörden fragen, wessen Geld für den Grundstückskauf verwendet wurde und wer das Unternehmen tatsächlich kontrolliert.

Rechtlicher Eigentümer eines über Strohleute gehaltenen Grundstücks ist der Strohmann oder das Unternehmen – nicht Sie. Wenn die Konstruktion auffliegt, haben Sie keinen Eigentumstitel, auf den Sie sich berufen können, und eine Vereinbarung, die Ihre Beteiligung verschleiert, ist nichtig. Darin liegt das zentrale Risiko: Sie können gleichzeitig die Immobilie und Ihr Geld verlieren.

Foreign Business Act

Welche zusätzlichen Vorgaben enthält der Foreign Business Act?

Der Foreign Business Act B.E. 2542 regelt, welche Geschäfte ausländisch gehaltene Unternehmen betreiben dürfen. Ein Unternehmen gilt als ausländisch, wenn Ausländer mindestens 50% seines Kapitals halten. Nach section 36 drohen Thailändern, die als Strohleute auftreten, sowie den Ausländern, die sie einsetzen, bis zu drei Jahre Freiheitsstrafe und Geldstrafen von ฿100,000 bis ฿1 million.

Der Handel mit Grundstücken steht auf List 1 des Gesetzes und ist ausländischen Unternehmen vollständig untersagt. Die meisten Dienstleistungsunternehmen, darunter die Vermietung von Villen oder der Betrieb eines Ferienvermietungsunternehmens, fallen unter List 3 und benötigen eine Foreign Business Licence, wenn das Unternehmen ausländisch ist. Deshalb wurden viele Vermietungs- und Tourunternehmen auf Phuket mit thailändischen Strohleuten gegründet – und deshalb stehen sie jetzt besonders im Fokus.

Nach section 36 drohen dem thailändischen Strohmann und dem ausländischen Nutzer bis zu drei Jahre Freiheitsstrafe, eine Geldstrafe von ฿100,000 bis ฿1,000,000 oder beides. Das Gericht kann anordnen, die Konstruktion zu beenden. Bei fortgesetztem Verstoß drohen tägliche Geldstrafen von ฿10,000 bis ฿50,000. Auch Geschäftsführer eines Unternehmens, das die Straftat begeht, können persönlich haftbar gemacht werden.

Prüfungen durch das Land Office

Wie prüft das Land Department Unternehmenskäufe?

Ein Rundschreiben des Department of Lands vom 15 May 2026 schreibt verschärfte Prüfungen vor, wenn ein Käufer ฿2 million oder mehr in bar bezahlt, die Immobilie mit ฿5 million oder mehr bewertet wird oder eine thailändische Gesellschaft ausländische Gesellschafter oder Geschäftsführer hat. Die Behörden prüfen die Herkunft der Mittel, das Einkommen und den Beruf der thailändischen Gesellschafter.

Die Grundbuchämter müssen Unternehmen mit gemischter thailändisch-ausländischer Beteiligung monatlich prüfen und dem Department of Lands vierteljährlich Bericht erstatten. Zudem hat jede Provinz einen Prüfungsausschuss eingerichtet, dem Vertreter der Grundbuchämter, der Verwaltung und der Handelsbehörden angehören. Deuten die Umstände darauf hin, dass das Land für einen Ausländer gehalten wird, wird der Vorgang dem Innenminister zur Veranlassung von Maßnahmen nach dem Land Code vorgelegt. Diese Rundschreiben schaffen kein neues Recht: Sie setzen das bestehende Verbot strenger durch.

Das verschärfte Vorgehen

Was ist bei den Vorgehen gegen Nominee-Strukturen von 2023 bis 2026 geschehen?

Die Durchsetzung wurde innerhalb von drei Jahren verschärft: 2023 leitete das DSI Verfahren gegen Unternehmen in Phuket ein, die Nominees vermittelten; ab November 2024 folgte eine landesweite Kampagne. 2026 kamen Rundschreiben der Grundbuchämter, Razzien in Phuket, Krabi und Phang Nga sowie Prüfungen thailändischer Anteilseigner durch das DBD hinzu. Am 19 October 2026 wurde eine Maßnahme eingeleitet, um den Verkauf von 2,360 Grundstücken zu erzwingen, die über 1,397 thailändische Nominees gehalten wurden.

Das Vorgehen beschränkt sich nicht auf Phuket: Auf Koh Samui wurden 875 von 8,254 Unternehmen mit ausländischen Anteilseignern als auffällig eingestuft. In Krabi behaupteten Beamte im Juli 2026, ein Ausländer kontrolliere über verschachtelte Unternehmen 22 Grundstücke auf Ko Pho. Für Immobilieneigentümer gilt überall dieselbe Botschaft: Wenn eine Struktur nur funktioniert, weil die thailändischen Anteilseigner nicht echt sind, sollten Sie davon ausgehen, dass sie überprüft wird.

Wenn etwas schiefgeht

Was passiert, wenn Ihre Immobilie über einen Nominee gehalten wird?

Im schlimmsten Fall verlieren Sie sowohl die Immobilie als auch Ihr Geld: Der Generaldirektor kann anordnen, dass das Land innerhalb von 180 days to one year verkauft wird; dem thailändischen Nominee und dem Ausländer drohen Strafverfahren, und jede Nebenvereinbarung, die Sie schützen soll, ist nichtig. Banken, Käufer und deren Anwälte lehnen solche Konstruktionen ebenfalls ab, sodass sich der Vermögenswert nur schwer verkaufen oder refinanzieren lässt.

Rechtmäßige Alternativen

Welche rechtmäßigen Alternativen gibt es zu einer Nominee-Gesellschaft?

Ausländer haben rechtmäßige Möglichkeiten: eine Eigentumswohnung im Rahmen der 49%-Quote als Freehold, einen eingetragenen 30-jährigen Grundstückspachtvertrag mit einem Superficies-Recht zum Eigentum am Haus, ein Nießbrauchsrecht oder das Eigentum eines thailändischen Ehepartners, eine echte thailändische Gesellschaft mit tatsächlichen Geschäftspartnern, eine für ihre Tätigkeit vom BOI geförderte Gesellschaft oder die ฿40 million-Option gemäß section 96 bis.

Der Freundschaftsvertrag zwischen den USA und Thailand ermöglicht es Unternehmen in amerikanischem Eigentum, die meisten Geschäfte zu betreiben, erlaubt ihnen jedoch nicht, Grundstücke zu besitzen. Für die meisten Villenkäufer in Phuket ist die realistische Wahl zwischen einer Eigentumswohnung im Volleigentum und einer Villa im Erbbaurecht; unser Ratgeber zu Erbbaurecht und Volleigentum erklärt, wie Sie ein Erbbaurecht bewerten und absichern, und unser Ratgeber zum Bauen behandelt das Oberflächenrecht.

Bereits in einem Unternehmen?

Besitzen Sie bereits eine Villa über ein thailändisches Unternehmen? Ihre Möglichkeiten

Handeln Sie frühzeitig, aber mit Bedacht. Lassen Sie das Unternehmen von einem unabhängigen thailändischen Anwalt prüfen: Wer hat die Anteile bezahlt, womit beschäftigt sich das Unternehmen und welche Unterlagen liegen vor? Je nach Ergebnis kommen folgende Möglichkeiten infrage: das Unternehmen tatsächlich rechtskonform aufzustellen, in ein eingetragenes Pacht- und Oberflächenrecht umzuwandeln, die Immobilie auf einen berechtigten thailändischen Eigentümer zu übertragen oder sie zu verkaufen, solange dies noch möglich ist.

Warnsignale

Checkliste mit Warnsignalen vor der Unterzeichnung

Brechen Sie den Kauf ab oder holen Sie eine zweite juristische Einschätzung ein, wenn ein Verkäufer, Entwickler oder Berater eines der folgenden Angebote macht. Jedes davon ist ein typisches Anzeichen für eine Nominee-Struktur, auf die das Land Office, die DBD oder die DSI inzwischen achten. In jedem Fall riskieren Sie, dass Ihr Anspruch auf eine Immobilie, die Sie vollständig bezahlt haben, nicht durchsetzbar ist.

Mit Empire Estates

Wie wir Ihnen helfen, ohne Nominee-Risiko zu kaufen

Wir verkaufen keine Immobilien über Nominee-Strukturen. Bei jedem Inserat geben wir die Eigentumsform an – Condo-Freehold, Thai-Quote, Leasehold oder Gesellschaft – und vermitteln unabhängige thailändische Anwälte, die die Struktur prüfen, bevor Sie sich festlegen. Wenn eine Immobilie nur über eine Gesellschaft verfügbar ist, erklären wir Ihnen warum und welche Unterlagen Ihr Anwalt prüfen muss.