Glossar · Aktualisiert im Oktober 2026
Immobilien in Thailand Glossar
Alle Begriffe rund um thailändische Immobilien, denen ausländische Käufer in Phuket begegnen, in ein oder zwei Sätzen erklärt: Landtitel, Eigentumsstrukturen, Condominium-Regeln, Übertragungssteuern, Dokumente, Baugenehmigungen und Marktjargon – mit der thailändischen Schreibweise und einem Verweis auf den ausführlichen Ratgeber.
Ein Glossar thailändischer Immobilienbegriffe
Kurz zusammengefasst
Was bedeutet Chanote?
Ein Chanote (Nor Sor 4 Jor, โฉนดที่ดิน) ist Thailands vollständiger Landtitel: Er weist das Eigentum an einem exakt vermessenen Grundstück mit nummerierten Grenzmarkierungen nach und kann ohne eine 30-tägige Bekanntmachungsfrist verkauft, verpachtet oder mit einer Hypothek belastet werden. Ausländer können kein Chanote-Land besitzen, es aber für bis zu 30 Jahre pachten; der Pachtvertrag wird im Titel eingetragen.
Dieses Glossar definiert 56 Begriffe auf Grundlage des Land Code, des Civil and Commercial Code, des Condominium Act, des Building Control Act und der aktuellen Praxis des Land Office, wie wir sie im Oktober 2026 verstehen. Die Abschnittsnummern beziehen sich auf inoffizielle englische Übersetzungen; maßgeblich ist der thailändische Text. Wir überprüfen das Glossar mindestens alle sechs Monate.
- in einem Rai (4 Ngan, 400 Square Wah)
- 1,600 m²
- Ausländerquote der Wohnfläche eines Condominium-Gebäudes
- 49%
- maximale Laufzeit eines eingetragenen Pachtvertrags
- 30 Jahre
- Übertragungsgebühr auf den amtlich geschätzten Wert
- 2%
Die Begriffe sind thematisch in der Reihenfolge geordnet, in der Sie ihnen beim Immobilienkauf begegnen: Landtitel, Eigentumsstrukturen, Condominium-Regeln, Steuern und Gebühren, Dokumente, Bauen und Planung, danach Marktjargon. Jeder Eintrag enthält, sofern es beim Land Office hilfreich ist, die thailändische Schreibweise, eine Definition in ein oder zwei Sätzen und einen Ratgeber mit ausführlichen Erläuterungen.
Die Definitionen dienen der allgemeinen Information und stellen keine Rechtsberatung dar. Lassen Sie vor der Unterzeichnung den konkreten Titel, den Vertrag und die Eigentumsstruktur von einem unabhängigen thailändischen Anwalt prüfen.
Landtitel
Thailändische Landtitel und Flächeneinheiten
Thailändische Landdokumente reichen vom vollständigen Landtitel, dem Chanote, bis hin zu Steuerquittungen, die nichts beweisen. Käufer sollten auf einem Chanote bestehen, ein Nor Sor 3 Gor nur nach zusätzlichen Prüfungen akzeptieren und Land mit Sor Kor 1, Por Bor Tor 5 oder Sor Por Kor meiden. Flächen werden in Rai, Ngan und Square Wah gemessen.
| Begriff | Bedeutung | Mehr erfahren |
|---|---|---|
| Chanote (Nor Sor 4 Jor) · โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) | Thailands vollständiger Landtitel. Er weist das Eigentum an einem Grundstück nach, das mit nummerierten Grenzmarkierungen vermessen wurde, und kann ohne öffentliche Bekanntmachungsfrist verkauft, verpachtet oder mit einer Hypothek belastet werden. Pachtverträge, Usufrukte und Hypotheken werden auf der Rückseite eingetragen. | Ratgeber zu Landtiteln |
| Nor Sor 3 Gor · น.ส.3 ก. | Eine Nutzungsbescheinigung (Besitzrecht, kein vollständiges Eigentum), deren Grenzen auf Luftbildvermessungskarten eingezeichnet sind. Sie kann ohne eine 30-tägige Bekanntmachungsfrist verkauft, verpachtet und mit einer Hypothek belastet werden und lässt sich in der Regel zu einem Chanote aufwerten. | Ratgeber zu Landtiteln |
| Nor Sor 3 · น.ส.3 | Eine ältere Nutzungsbescheinigung, deren Grenzen nicht genau vermessen sind. Ein Verkauf oder eine Verpachtung wird erst nach einer 30-tägigen öffentlichen Bekanntmachung eingetragen, während der Nachbarn Einspruch erheben können. Höheres Risiko: nur nach Prüfung durch einen Anwalt und einer Vermessung kaufen. | Ratgeber zu Landtiteln |
| Sor Kor 1 · ส.ค.1 | Eine Meldung aus der Zeit um 1955, mit der jemand Besitzanspruch auf ein Grundstück erhob. Sie ist kein Landtitel: Verkäufe und Hypotheken können darauf nicht eingetragen werden, und gefälschte Sor-Kor-1-Unterlagen sind für mehrere Widerrufe von Landtiteln in Phuket verantwortlich. Meiden. | Ratgeber zu Landtiteln |
| Por Bor Tor 5 · ภ.บ.ท.5 | Ein örtlicher Grundsteuerbeleg, der einer Person ausgestellt wird, die ein Grundstück nutzt. Er belegt die Zahlung der Steuer, nicht jedoch ein eintragungsfähiges Recht des Nutzers; bei dem Grundstück handelt es sich häufig um staatliches Land oder Waldgebiet. Kaufen oder pachten Sie niemals ein Grundstück auf Grundlage eines Por Bor Tor 5. | Ratgeber zu Landtiteln |
| Sor Por Kor 4-01 · ส.ป.ก. 4-01 | Landwirtschaftliches Land im Rahmen der Landreform, das das Agricultural Land Reform Office (ALRO) Landwirten zugeteilt hat. Es darf nur auf Erben, andere Landwirte oder das ALRO übergehen, muss landwirtschaftlich genutzt werden und kann nicht uneingeschränkt verkauft oder bebaut werden. Für ausländische Käufer niemals geeignet. | Ratgeber zu Landtiteln |
| Rai, Ngan und Quadrat-Wah · ไร่ / งาน / ตารางวา | Thailändische Flächeneinheiten. 1 Rai = 4 Ngan = 400 Quadrat-Wah = 1,600 m²; 1 Ngan = 400 m²; 1 Quadrat-Wah = 4 m². Eine Urkunde mit der Angabe „2-1-45“ bedeutet 2 Rai, 1 Ngan und 45 Quadrat-Wah beziehungsweise 3,780 m². | Ratgeber zu Landtiteln |
| Grundbuchamt · สำนักงานที่ดิน | Die örtliche Zweigstelle des Department of Lands, die Grundbucheinträge führt, Verkäufe, Pachtverträge, Nießbrauchsrechte, Baurechte, Dienstbarkeiten und Hypotheken einträgt und die Übertragungssteuern erhebt. Phuket verfügt über ein Provinz-Grundbuchamt und Zweigstellen; die Eintragung erfolgt persönlich oder durch Bevollmächtigte. | Kaufprozess |
| Amtlicher Schätzwert · ราคาประเมิน | Der vom Treasury Department festgelegte amtliche Wert für Grundstücke, Gebäude und Eigentumswohnungen, der zur Berechnung von Übertragungsgebühren und Steuern dient. Er liegt in der Regel unter dem Marktwert und wird in regelmäßigen Abständen überarbeitet; die nächste Überarbeitung ist für den 1 January 2027 vorgesehen. | Kaufkosten und Steuern |
Schritt 1Steuerbeleg
Por Bor Tor 5
Kann es verkauft oder mit einer Hypothek belastet werden? Nein — keinerlei Grundstücksrecht
Schritt 2Besitzanspruch
Sor Kor 1
Kann es verkauft oder mit einer Hypothek belastet werden? Verkauf oder Hypothek können nicht eingetragen werden
Schritt 3Nutzungsbescheinigung
Nor Sor 3
Kann es verkauft oder mit einer Hypothek belastet werden? Ja, nach einer 30-tägigen öffentlichen Bekanntmachung
Schritt 4Nutzungsbescheinigung mit Luftbildvermessung
Nor Sor 3 Gor
Kann es verkauft oder mit einer Hypothek belastet werden? Ja, ohne öffentliche Bekanntmachung
Schritt 5Vollständige Eigentumsurkunde
Chanote
Kann es verkauft oder mit einer Hypothek belastet werden? Ja — darauf sollten Sie bestehen
Eigentum
Eigentumsstrukturen für Ausländer
Ausländer können in Thailand kein Land besitzen, aber sie können eine Eigentumswohnung als Volleigentum erwerben und Grundstücke über eingetragene Rechte nutzen: durch einen Pachtvertrag von bis zu 30 Jahren, ein Baurecht zum Eigentum am Haus, einen Nießbrauch, ein Wohnrecht oder eine Dienstbarkeit. Strohmänner als Gesellschafter und Unternehmen, die ausschließlich zum Halten von Grundstücken gegründet werden, sind illegal.
| Begriff | Bedeutung | Mehr erfahren |
|---|---|---|
| Volleigentum · กรรมสิทธิ์ | Uneingeschränktes Eigentum ohne zeitliche Begrenzung. Für Ausländer ist Volleigentum bei Eigentumswohnungen innerhalb der Ausländerquote und an Gebäuden (nicht am Grundstück) möglich; Volleigentum an Grundstücken ist thailändischen Staatsangehörigen und Unternehmen mit thailändischer Mehrheitsbeteiligung vorbehalten. | Pacht oder Volleigentum |
| Pacht · สิทธิการเช่า | Ein Recht, eine Immobilie für einen festgelegten Zeitraum zu nutzen. Ein Pachtvertrag mit einer Laufzeit von mehr als drei Jahren muss schriftlich geschlossen und beim Grundbuchamt eingetragen werden (Civil and Commercial Code s.538) und darf 30 Jahre nicht überschreiten (s.540). Verlängerungsklauseln sind Vereinbarungen zwischen den Parteien und garantieren keine Verlängerung. | Pacht oder Volleigentum |
| Nießbrauch · สิทธิเก็บกิน | Ein eingetragenes Recht, den Besitz und die Nutzung des Eigentums einer anderen Person sowie die daraus erzielten Erträge in Anspruch zu nehmen, entweder für einen festgelegten Zeitraum von bis zu 30 Jahren oder lebenslang für den Berechtigten (Civil and Commercial Code ss.1417–1418). Es endet mit dem Tod des Berechtigten und wird häufig zusätzlich zum Eigentum des thailändischen Ehepartners genutzt. | Leitfaden zum ausländischen Eigentumserwerb |
| Baurecht · สิทธิเหนือพื้นดิน | Ein eingetragenes Recht, Gebäude oder Plantagen auf dem Grundstück eines anderen zu besitzen (Zivil- und Handelsgesetzbuch, § 1410), befristet oder lebenslang. So kann ein Ausländer ein Haus besitzen, das auf gepachtetem Land errichtet wurde; ohne dieses Recht wird vermutet, dass die Gebäude dem Grundstückseigentümer gehören. | Ein Haus bauen |
| Dienstbarkeit · ภาระจำยอม | Eine eingetragene Belastung eines Grundstücks zugunsten eines anderen Grundstücks (Zivil- und Handelsgesetzbuch, § 1387), meist ein Wegerecht oder das Recht, eine Entwässerungs- oder Versorgungsleitung über das Grundstück eines Nachbarn zu führen. Ein Grundstück ohne Straßenanbindung benötigt eine solche Dienstbarkeit, um rechtmäßigen Zugang zu haben. | Ratgeber zu Landtiteln |
| Wohnrecht · สิทธิอาศัย | Ein eingetragenes Recht, unentgeltlich in einem Gebäude zu wohnen (Zivil- und Handelsgesetzbuch, § 1402), befristet auf bis zu 30 Jahre oder lebenslang. Es ist nicht übertragbar und nicht vererbbar (§ 1404) und eignet sich daher eher für einen Partner oder Angehörigen als für einen Investor. | Leitfaden zum ausländischen Eigentumserwerb |
| § 96 bis · มาตรา 96 ทวิ | Die Ausnahme im Land Code, die es einem Ausländer erlaubt, bis zu 1 rai für Wohnzwecke zu erwerben, wenn er mindestens ฿40 million mindestens fünf Jahre lang in qualifizierte thailändische Vermögenswerte investiert und die Genehmigung des Innenministers erhält. In der Praxis wird sie nur selten gewährt. | Leitfaden zum ausländischen Eigentumserwerb |
| Strohmann · นอมินี | Eine thailändische Person oder ein Gesellschafter, die oder der Grundstücke oder Unternehmensanteile auf dem Papier für einen Ausländer hält. Das ist illegal: Der Land Code (ss.111–113) sieht bis zu zwei Jahre Freiheitsstrafe, eine Geldstrafe von bis zu ฿20,000 oder beides vor; außerdem kann angeordnet werden, das Grundstück zu verkaufen. Im Oktober 2026 wurde eine Durchgreifaktion gestartet. | Risiken durch thailändische Unternehmen und Strohmänner |
| Thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung und Foreign Business Act · บริษัทจำกัด | Ein Unternehmen gilt beim Grundstückserwerb als ausländisch, wenn mehr als 49% seines Kapitals oder mehr als die Hälfte seiner Gesellschafter ausländisch sind (Land Code, § 97). Der Foreign Business Act B.E. 2542 schränkt die Tätigkeiten von Unternehmen mit ausländischer Mehrheit ein. Eine thailändische Gesellschaft darf Grundstücke nur mit echten thailändischen Gesellschaftern und einem tatsächlichen Geschäftsbetrieb besitzen. | Risiken durch thailändische Unternehmen und Strohmänner |
| BOI (Board of Investment) · สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน | Die staatliche Behörde, die förderungswürdigen Unternehmen Investitionsförderung gewährt. Diese kann auch die Erlaubnis umfassen, Grundstücke zu besitzen, die für die geförderte Tätigkeit benötigt werden. Ferienhäuser sind davon nicht erfasst. Das BOI verwaltet außerdem das Visumprogramm für langfristig Aufenthaltsberechtigte (LTR). | Visa für Immobilieneigentümer |
| Erklärung des Ehepartners · หนังสือรับรองของคู่สมรส | Wenn ein mit einem Ausländer verheirateter thailändischer Staatsangehöriger ein Grundstück kauft, verlangt das Land Office von beiden Ehepartnern eine schriftliche Bestätigung, dass das Geld persönliches Vermögen des thailändischen Ehepartners ist. Der ausländische Ehepartner erhält dadurch keine Rechte am Grundstück; daher wird oft zusätzlich ein Pacht- oder Nießbrauchrecht eingetragen. | Leitfaden zum ausländischen Eigentumserwerb |
Die Nutzung thailändischer Gesellschafter oder Einzelpersonen, die Grundstücke auf dem Papier für einen Ausländer halten, verstößt gegen den Land Code und den Foreign Business Act. Im Oktober 2026 startete die Regierung eine Aktion gegen 2,360 Grundstücke, bei denen der Verdacht besteht, dass sie über Strohmänner gehalten werden. Werden die Grundstücke nicht fristgerecht veräußert, kann ein Zwangsverkauf angeordnet werden. Nutzen Sie stattdessen einen eingetragenen Pachtvertrag, ein Baurecht oder ein Nießbrauchrecht.
Eigentumswohnung
Begriffe rund um Eigentumswohnungen: Quote, FET-Formular und Gebäudeverwaltung
Eine Eigentumswohnung ist die einzige Immobilie, die ein Ausländer im eigenen Namen als Volleigentum besitzen kann. Voraussetzung nach dem Condominium Act B.E. 2522 ist, dass die Ausländerquote von 49% im Gebäude nicht ausgeschöpft ist und das Geld aus dem Ausland eingeht, belegt durch ein FET-Formular. Eine juristische Person verwaltet das Gebäude und wird durch Gemeinschaftsgebühren und einen Instandhaltungsfonds finanziert.
| Begriff | Bedeutung | Mehr erfahren |
|---|---|---|
| Condominium Act B.E. 2522 · พระราชบัญญัติอาคารชุด | Das Gesetz von 1979 zur Regelung von Eigentumswohnungen: Jede Einheit steht im Volleigentum, verbunden mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum. § 19 erlaubt Ausländern unter den Bedingungen von § 19 bis den Besitz von Einheiten. Ein als Eigentumswohnungsanlage registriertes Gebäude ist für Ausländer der einzige Weg zum Volleigentum. | Ausländerquote bei Eigentumswohnungen |
| Ausländerquote (49%) · โควตาต่างชาติ 49% | Nach § 19 bis des Condominium Act dürfen Ausländer zusammen bis zu 49% der Gesamtfläche aller Einheiten eines Gebäudes besitzen. Ist die Quote ausgeschöpft, können weitere Einheiten an Ausländer nur noch mit einem Pachtvertrag verkauft werden. Lassen Sie sich die Verfügbarkeit von der juristischen Person bestätigen. | Ausländerquote bei Eigentumswohnungen |
| FET-Formular (Formular für Devisentransaktionen) · แบบฟอร์ม FET | Ein Bankdokument, das belegt, dass Devisen zum Kauf einer Eigentumswohnung nach Thailand überwiesen wurden. Thailändische Banken stellen es in der Regel für Überweisungen von USD 50,000 oder mehr aus; bei kleineren Beträgen genügt eine Gutschriftsanzeige oder ein Bankschreiben. Verwendungszweck und Name des Käufers müssen mit dem Kaufvertrag übereinstimmen. | Ausländerquote bei Eigentumswohnungen |
| Tor Tor 3 · ท.ต.3 | Die thailändische Bezeichnung für das Devisentransaktionsformular, die frühere Bezeichnung für das FET-Formular. Land Offices und Banken verwenden beide Bezeichnungen weiterhin für denselben Nachweis einer Devisenüberweisung nach Thailand. | Ausländerquote bei Eigentumswohnungen |
| Juristische Person (Eigentumswohnungsanlage) · นิติบุคคลอาคารชุด | Die juristische Person der Miteigentümer, die eine Eigentumswohnungsanlage verwaltet. Sie wird beim Land Office registriert und von einem Verwalter und einem Ausschuss geführt. Sie erhebt Gemeinschaftsgebühren, setzt die Hausordnung durch — einschließlich etwaiger Verbote der Kurzzeitvermietung — und bestätigt bei einem Verkauf die Ausländerquote und offene Schulden. | Ausländerquote bei Eigentumswohnungen |
| Gebühren für Gemeinschaftsflächen (CAM) · ค่าส่วนกลาง | Die regelmäßig an die juristische Person zu zahlende Gebühr für Instandhaltung, Sicherheit, Versicherung und Personal der Gemeinschaftsflächen. Sie wird pro m² Wohnfläche berechnet und häufig monatlich oder ein Jahr im Voraus abgerechnet. | Verwaltungsgebühren |
| Instandhaltungsfonds · กองทุนสำรอง | Ein einmaliger Beitrag pro m², den der Erstkäufer einer neuen Eigentumswohnung in den Rücklagenfonds des Gebäudes für größere Reparaturen und Erneuerungen einzahlt. Er wird bei der Eigentumsübertragung fällig und verbleibt beim Gebäude, wenn die Einheit weiterverkauft wird. | Kaufkosten und Steuern |
| Or Chor 2 (Eigentumsurkunde für eine Eigentumswohnung) · อ.ช.2 | Der vom Land Office für jede Wohnung ausgestellte Eigentumstitel. Er weist den Eigentümer, die Wohnungsnummer, die eingetragene Fläche und den Anteil am Gemeinschaftseigentum aus und entspricht bei Wohnungen einem Chanote. | Ausländerquote bei Eigentumswohnungen |
| Schuldenfreiheitsbescheinigung · หนังสือรับรองการปลอดหนี้ | Eine Bescheinigung der juristischen Person, dass der Verkäufer keine Gemeinschaftskosten für die Wohnung schuldet. Das Land Office verlangt sie vor der Registrierung einer Wohnungsübertragung. Fordern Sie sie daher einige Tage vor dem Übertragungstermin an. | Kaufprozess |
| Condotel (Condo-Hotel) · คอนโดเทล | Eine Wohnanlage, deren Einheiten von einem Hotelbetreiber an Gäste vermietet werden. Die Eigentümer erhalten einen Anteil an den Mieteinnahmen und können die Einheiten eingeschränkt selbst nutzen. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob das Gebäude über eine Hotellizenz verfügt und wie die Einnahmen aufgeteilt werden. | Regeln für Kurzzeitvermietungen |
Steuern & Gebühren
Steuern und Gebühren bei der Eigentumsübertragung im Land Office
Bei einem Verkauf erhebt das Land Office eine Übertragungsgebühr von 2% auf den geschätzten Wert sowie entweder 3.3% Specific Business Tax oder 0.5% Stempelsteuer und die Quellensteuer des Verkäufers. Für Mietverträge und Hypotheken gelten eigene Registrierungsgebühren; Eigentümer zahlen außerdem jährlich die Land and Building Tax. Wer welche Kosten trägt, ist verhandelbar.
| Begriff | Bedeutung | Mehr erfahren |
|---|---|---|
| Übertragungsgebühr · ค่าธรรมเนียมการโอน | Eine Gebühr von 2% auf den amtlich geschätzten Wert, die bei der Eintragung des Eigentums im Land Office zu zahlen ist. Bei Weiterverkäufen wird sie üblicherweise zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Die Aufteilung ist jedoch verhandelbar und sollte im Vertrag festgehalten werden. | Kaufkosten und Steuern |
| Specific Business Tax (SBT) · ภาษีธุรกิจเฉพาะ | Eine Steuer von 3.3% auf den höheren Betrag aus geschätztem Wert und Verkaufspreis. Sie fällt an, wenn eine Privatperson die Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb verkauft (sofern sie nicht mindestens ein Jahr lang im Hausregister eingetragen war) sowie bei Verkäufen durch Unternehmen. Wenn die SBT anfällt, wird keine Stempelsteuer erhoben. | Kaufkosten und Steuern |
| Stempelsteuer · อากรแสตมป์ | Eine Abgabe von 0.5% auf den höheren Betrag aus geschätztem Wert und eingetragenem Preis. Sie fällt bei einem Verkauf nur an, wenn keine SBT erhoben wird. Für einen registrierten Mietvertrag fällt zusätzlich eine Stempelsteuer von 0.1% auf die Gesamtmiete an. | Kaufkosten und Steuern |
| Quellensteuer · ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn des Verkäufers, die bei der Übertragung im Land Office erhoben wird. Für Privatpersonen wird sie anhand einer progressiven Skala auf Grundlage des geschätzten Werts und der Besitzdauer berechnet; für Unternehmen beträgt sie 1% des höheren Betrags aus geschätztem Wert und Verkaufspreis. | Kaufkosten und Steuern |
| Land and Building Tax · ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง | Die jährliche Immobiliensteuer gemäß Land and Building Tax Act B.E. 2562, die von der lokalen Behörde beim Eigentümer erhoben wird, der am 1 January als Eigentümer eingetragen ist. Grundlage ist der geschätzte Wert. Die Steuersätze für Wohnimmobilien sind niedrig und betragen für die meisten Häuser etwa 0.02–0.1%. Für den eingetragenen Hauptwohnsitz eines Eigentümers gelten Ausnahmen. | Kaufkosten und Steuern |
| Registrierungsgebühr für Mietverträge · ค่าจดทะเบียนการเช่า | Eine Gebühr von 1% auf die Gesamtmiete für die gesamte Vertragslaufzeit zuzüglich 0.1% Stempelsteuer. Sie wird im Land Office fällig, wenn ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als drei Jahren registriert wird. Üblicherweise zahlt sie der Mieter oder die Parteien teilen sie untereinander auf. | Pacht oder Volleigentum |
| Registrierungsgebühr für Hypotheken · ค่าจดจำนอง | Eine Gebühr von 1% auf den Darlehensbetrag, gedeckelt auf ฿200,000, die im Land Office zu zahlen ist, wenn eine Bank ihre Hypothek im Eigentumstitel eintragen lässt. Darlehen thailändischer Banken an ausländische Personen ohne Wohnsitz in Thailand sind weiterhin selten. | Immobilienfinanzierung |
Dokumente
Dokumente, die Sie unterzeichnen oder erhalten
Ein typischer Immobilienkauf beginnt mit einem Reservierungsvertrag und einer Anzahlung, gefolgt von einem Kaufvertrag und der anschließenden Registrierung im Land Office, manchmal mithilfe einer Vollmacht. Nach dem Einzug wird Ihre Adresse im Hausregister eingetragen: im blauen Buch für thailändische Staatsangehörige und im gelben Buch für ausländische Einwohner. Keines der beiden Dokumente ist ein Eigentumsnachweis.
| Begriff | Bedeutung | Mehr erfahren |
|---|---|---|
| Tabien Baan — blaues Hausbuch (Tor Ror 14) · ทะเบียนบ้าน (ท.ร.14) | Das Hausregister, in dem die Hausnummer einer Immobilie und die dort eingetragenen Bewohner vermerkt sind, die thailändische Staatsangehörige oder dauerhaft Aufenthaltsberechtigte sind. Es dokumentiert die Adresse, nicht das Eigentum, und wird für Versorgungsleistungen und viele behördliche Vorgänge benötigt. | — |
| Gelbes Hausbuch (Tor Ror 13) · ทะเบียนบ้าน (ท.ร.13) | Das Hausregister für Ausländer, die sich rechtmäßig in Thailand aufhalten. Es wird von der örtlichen Registrierungsstelle ausgestellt. Es bestätigt Ihre thailändische Adresse – nützlich für einen Führerschein, Bankgeschäfte und einige behördliche Vorgänge –, jedoch nicht das Eigentum an der Immobilie. | Visa für Immobilieneigentümer |
| Reservierungsvertrag | Ein kurzer Vertrag, der zusammen mit einer Anzahlung unterzeichnet wird und die Immobilie vom Markt nimmt, während der Käufer die Prüfungen abschließt und der Kaufvertrag ausgearbeitet wird. Halten Sie schriftlich fest, ob die Anzahlung zurückerstattet wird, falls Eigentumstitel, Quote oder Genehmigungen nicht den Anforderungen entsprechen. | Kaufprozess |
| Kaufvertrag (SPA) | Der Hauptvertrag, in dem Preis, Zahlungsplan, Übertragungstermin, Ausstattung, die Aufteilung von Steuern und Gebühren sowie Rechtsbehelfe bei Vertragsbruch festgelegt werden. Verwenden Sie eine zweisprachige thailändisch-englische Fassung, in der die maßgebliche Sprache benannt ist, und lassen Sie diese von Ihrem eigenen Anwalt prüfen. | Kaufprozess |
| Vollmacht (Tor Dor 21) · ท.ด.21 | Das Formular des Land Office, mit dem eine andere Person – häufig Ihr Anwalt – bevollmächtigt wird, in Ihrem Namen einen Verkauf, Mietvertrag oder eine Hypothek zu registrieren. Bei einer Unterzeichnung im Ausland sind in der Regel eine notarielle Beglaubigung und eine Legalisation erforderlich. Beschränken Sie die Vollmacht auf eine bestimmte Transaktion und eine namentlich genannte Person. | Kaufprozess |
| Sorgfältige Prüfung (Due Diligence) | Die unabhängigen Prüfungen, die der Anwalt des Käufers vor der Unterzeichnung vornimmt: Eigentumstitel und Belastungen im Land Office, Identität des Verkäufers, Genehmigungen, EIA und Referenzen des Projektentwicklers, Ausländerquote, Schulden und Vertragsbedingungen. Sie kostet in der Regel weit weniger als die Behebung eines problematischen Kaufs. | Leitfaden zur Due Diligence |
Bauen & Planung
Baugenehmigungen, Bebauungszonen und Umweltvorschriften
Für das Bauen in Thailand ist eine Genehmigung der örtlichen Behörde gemäß dem Building Control Act B.E. 2522 erforderlich. Größere Gebäude benötigen vor der Nutzung eine Fertigstellungsbescheinigung. Prüfen Sie in Phuket außerdem die Zone des Flächennutzungsplans, die Hanglagenregelungen oberhalb von 80 m und bei größeren Projekten wie Eigentumswohnanlagen eine genehmigte Umweltverträglichkeitsprüfung.
| Begriff | Bedeutung | Mehr erfahren |
|---|---|---|
| Baugenehmigung (Or 1) · ใบอนุญาตก่อสร้าง (อ.1) | Die Baugenehmigung wird von der Gemeinde oder dem OrBorTor auf dem Formular Or 1 (auch Aor 1 geschrieben) gemäß Abschnitt 21 des Building Control Act B.E. 2522 erteilt. Die Behörde muss innerhalb von 45 Tagen entscheiden; diese Frist kann zweimal um jeweils 45 Tage verlängert werden. | Ein Haus bauen |
| Or 6 (Gebäudebescheinigung) · อ.6 | Die Bescheinigung wird auf dem Formular Or 6 (auch Aor 6 geschrieben) gemäß Abschnitt 32 des Building Control Act ausgestellt, nachdem ein Gebäude mit „kontrollierter Nutzung“ – etwa ein Hotel oder ein großes bzw. Hochhaus – nach Fertigstellung geprüft wurde. Solche Gebäude dürfen vor Erteilung der Bescheinigung nicht genutzt werden. | Leitfaden zur Due Diligence |
| UVP (Umweltverträglichkeitsprüfung) · รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) | Eine Umweltprüfung, die vor Erteilung einer Baugenehmigung für größere Projekte genehmigt werden muss, zum Beispiel für Eigentumswohnanlagen oder Hotels mit 80 oder mehr Zimmern oder 4,000 m² oder mehr sowie für Wohnsiedlungen mit 500 oder mehr Grundstücken oder 100 oder mehr Rai. Kaufen Sie niemals eine Immobilie vom Plan in einem Projekt, für das eine genehmigte UVP vorgeschrieben ist, wenn diese noch nicht vorliegt. | Kauf vom Plan |
| Flächennutzungsplan (Zonenfarben) · ผังเมืองรวม | Der Gesamtplan weist Grundstücken nach Farben Zonen zu: Gelb für Wohngebiete mit geringer Dichte, Orange für mittlere Dichte, Braun für hohe Dichte, Rot für gewerbliche Nutzung und Grün für ländliche oder landwirtschaftliche Nutzung. Die Zone legt fest, was und wie hoch gebaut werden darf. | Ratgeber zu Landtiteln |
| 80-Meter-Hanglagenregel | Phukets Umweltvorschrift schränkt das Bauen auf Grundstücken oberhalb von 80 m und an steilen Hängen ein. Seit dem 14 December 2024 ist auf bestimmten Grundstücken in 80–140 m Höhe unter strengen Auflagen ein kleines Gebäude zulässig; ein Entwurf von 2026, der diese Regelung auf 150 m ausweiten soll, ist noch nicht in Kraft. | Ein Haus bauen |
| OrBorTor und Tessaban (örtliche Behörde) · อบต. / เทศบาล | Die Tambon-Verwaltungsorganisation (OrBorTor, auch Aor Bor Tor geschrieben) oder die Gemeinde (Tessaban), die einen Unterbezirk verwaltet. Sie erteilt Baugenehmigungen, vergibt über das Melderegister Hausnummern und erhebt die Grundstücks- und Gebäudesteuer. | Ein Haus bauen |
Marktbegriffe
Markt- und Anlagebegriffe
In Verkaufsbroschüren aus Phuket finden sich Begriffe, die beruhigend klingen, aber geprüft werden sollten: Kauf vom Plan, Mietgarantie, Vermietungsprogramm, Markenresidenz, Bruttorendite. Im Folgenden werden sie erklärt und es wird aufgeführt, worauf Sie achten sollten. Denken Sie daran: Für die Vermietung einer Immobilie für weniger als 30 Tage ist in der Regel eine Hotellizenz erforderlich, und entscheidend ist die Nettorendite, nicht die Bruttorendite.
| Begriff | Bedeutung | Mehr erfahren |
|---|---|---|
| Kauf vom Plan | Kauf einer Einheit vor ihrer Fertigstellung, wobei die Zahlungen entsprechend dem Baufortschritt in Etappen erfolgen. Die Preise sind oft niedriger als nach der Fertigstellung, doch der Käufer trägt das Verzögerungs- und Entwicklerrisiko; ein Treuhandkonto ist in Thailand nicht vorgeschrieben. Prüfen Sie daher, wie die Anzahlungen abgesichert sind. | Kauf vom Plan |
| Mietgarantie | Das Versprechen eines Projektentwicklers, über eine festgelegte Anzahl von Jahren eine feste Rendite zu zahlen, beispielsweise einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises pro Jahr. Die Kosten sind meist im Kaufpreis enthalten, und das Versprechen ist nur so verlässlich wie das dahinterstehende Unternehmen. | Kauf vom Plan |
| Vermietungsprogramm (Mietpool) | Ein Modell, bei dem ein Betreiber teilnehmende Einheiten vermietet und die Einnahmen nach Abzug seiner Gebühren und Kosten mit den Eigentümern teilt – entweder je Einheit oder gemeinschaftlich für das gesamte Gebäude. Lesen Sie genau nach, wie Einnahmen, Eigennutzung durch Eigentümer und Ausstieg geregelt sind. | Verwaltungsgebühren |
| Brutto- und Nettorendite | Die Bruttorendite entspricht der Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis; bei der Nettorendite werden Verwaltungsgebühren, Gemeinschaftskosten, Instandhaltung, Möblierung, Leerstand und Steuern abgezogen. In Phuket entspricht eine Bruttorendite von 7% oft einer Nettorendite von etwa 4%. | In Phuket investieren |
| Markenresidenz | Eine Immobilie, die unter einer Hotel- oder Lifestyle-Marke entwickelt oder verwaltet wird und deren Dienstleistungen bietet. 2025 ermittelte C9 Hotelworks für Markenwohnungen einen Preis von etwa ฿181,000 pro m² gegenüber ฿141,000 für Einheiten ohne Marke. Prüfen Sie, was die Markengebühr abdeckt und wie lange die Lizenz gilt. | In Phuket investieren |
| Weiterverkauf (Sekundärmarkt) | Kauf von einem früheren Eigentümer statt von einem Projektentwickler. Sie können die tatsächliche Einheit, ihre Vermietungshistorie und die Verwaltung des Gebäudes prüfen. Laut C9 Hotelworks waren neue Eigentumswohnungen ohne Marke 2025 pro m² etwa 39% teurer als vergleichbare Wiederverkaufsobjekte. | Immobilie verkaufen |
| Hotellizenz (30-Tage-Regel) · ใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม | Nach dem Hotel Act B.E. 2547 gilt die gewerbliche Vermietung von Unterkünften für Aufenthalte von weniger als 30 Nächten als Hotelbetrieb und erfordert eine Lizenz oder eine Registrierung als Kleinunterkunft. Ein Betrieb ohne Lizenz kann mit bis zu einem Jahr Gefängnis und/oder einer Geldstrafe von bis zu ฿20,000 sowie täglichen Bußgeldern geahndet werden. | Regeln für Kurzzeitvermietungen |
Dieses Glossar dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Definitionen fassen das thailändische Recht und die Praxis des Land Office so zusammen, wie wir sie am 30 October 2026 verstehen; die Paragrafenangaben beziehen sich auf inoffizielle englische Übersetzungen, maßgeblich ist der thailändische Text, und Steuersätze sowie Verfahren ändern sich. Lassen Sie einen konkreten Titel, Vertrag oder eine Eigentumsstruktur stets von einem unabhängigen thailändischen Anwalt prüfen.
FAQ
Thailändische Immobilienbegriffe — Ihre Fragen
Kurze Antworten auf die Begriffe, nach denen Käufer uns am häufigsten fragen.
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Die Leitfäden zu diesen Begriffen
Jeder Hinweis „mehr erfahren“ in den Tabellen verweist auf einen dieser Leitfäden.
Grundstücke und Eigentum
Titel, Pachtverträge, eingetragene Rechte und was illegal ist.
Eine Eigentumswohnung oder Villa kaufen
Von der Reservierung bis zur Eigentumsübertragung und die Prüfungen dazwischen.
Bauen, investieren und vermieten
Genehmigungen, Risiken bei Off-Plan-Käufen, Renditen und Mietregeln.
Eigentum und Verkauf
Visa, Wiederverkauf und wo Sie kaufen sollten.
Quellen
Die Rechtstexte und Fachquellen, die diesen Definitionen zugrunde liegen (Stand: 30 October 2026). Englische Übersetzungen thailändischer Gesetze sind unverbindlich; maßgeblich ist der thailändische Text.
- Land Code B.E. 2497 (sections 86, 96 bis, 97 and 111–113) — FAOLEX / FAO
- Thailändische Eigentumsurkunden und Grundstücksdokumente erklärt — Thai Law Online
- Civil and Commercial Code, section 540 (maximum lease term) — Thai Law Online (unofficial translation)
- Civil and Commercial Code, sections 1411–1412 (superficies) — Thai Law Online (unofficial translation)
- Civil and Commercial Code, section 1418 (usufruct) — Thai Law Online (unofficial translation)
- Civil and Commercial Code, section 1404 (habitation is not transferable) — Thai Law Online (unofficial translation)
- Erbschaft von Eigentumswohnungen durch Ausländer (Condominium Act ss.19 and 19 bis) — Tilleke & Gibbins
- Das FET-Formular in Thailand: Geld für den Kauf einer Eigentumswohnung ins Land bringen — Thai Law Online
- New Land and Building Tax Act — Tilleke & Gibbins
- Baurecht in Thailand (Building Control Act ss.21, 25 and 32) — Thai Law Online
- Phuket Property Market Update, May 2025 (Marken- und Wiederverkaufspreise) — C9 Hotelworks
- Thailand moves to force sales of 2,360 land plots held through nominees — Emerhub (October 2026)