Глоссарий · Обновлено в октябре 2026 года
Недвижимость в Таиланде Глоссарий
Все термины о недвижимости в Таиланде, с которыми сталкивается иностранный покупатель на Phuket, объяснены в одном или двух предложениях: документы на землю, структуры владения, правила для кондоминиумов, налоги при передаче права собственности, документы, разрешения на строительство и рыночный жаргон — с написанием на тайском и ссылкой на подробное руководство.
Глоссарий терминов о недвижимости в Таиланде
Кратко
Что означает Chanote?
Chanote (Nor Sor 4 Jor, โฉนดที่ดิน) — полный документ о праве собственности на землю в Таиланде: он подтверждает право собственности на точно размежёванный участок с пронумерованными межевыми знаками. Участок можно продать, сдать в аренду или заложить без 30-дневного уведомления. Иностранцы не могут владеть землёй с Chanote, но могут арендовать её на срок до 30 лет с регистрацией аренды в документе.
В этом глоссарии даются определения 56 терминов на основе Земельного кодекса, Гражданского и коммерческого кодекса, Закона о кондоминиумах, Закона о строительном контроле и текущей практики Земельного департамента в том виде, в каком мы понимаем их по состоянию на октябрь 2026 года. Номера статей указаны по неофициальным переводам на английский язык; преимущественную силу имеет текст на тайском. Мы пересматриваем глоссарий не реже одного раза в шесть месяцев.
- в одном рай (4 нгана, 400 квадратных ва)
- 1,600 м²
- иностранная квота площади квартир в здании кондоминиума
- 49%
- максимальный срок зарегистрированной аренды
- 30 лет
- сбор за передачу права собственности, рассчитанный от оценочной стоимости
- 2%
Термины сгруппированы по темам в том порядке, в котором вы сталкиваетесь с ними при покупке: документы на землю, структуры владения, правила для кондоминиумов, налоги и сборы, документы, строительство и планирование, затем рыночный жаргон. В каждой статье приводится написание на тайском, если оно пригодится в Земельном департаменте, определение в одном или двух предложениях и ссылка на подробное руководство.
Определения носят общий информационный характер и не являются юридической консультацией. Перед подписанием документов поручите независимому тайскому юристу проверить конкретный документ на землю, договор и структуру владения.
Документы на землю
Тайские документы на землю и единицы измерения площади
Тайские документы на землю варьируются от полного документа о праве собственности — Chanote — до налоговых квитанций, которые ничего не подтверждают. Покупателям следует настаивать на Chanote, принимать Nor Sor 3 Gor только после дополнительных проверок и избегать земель с документами Sor Kor 1, Por Bor Tor 5 и Sor Por Kor. Площадь измеряется в рай, нганах и квадратных ва.
| Термин | Значение | Подробнее |
|---|---|---|
| Chanote (Nor Sor 4 Jor) · โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) | Полный документ о праве собственности на землю в Таиланде. Он подтверждает право собственности на участок, размежёванный с пронумерованными межевыми знаками; участок можно продать, сдать в аренду или заложить без периода публичного уведомления. Договоры аренды, узуфрукта и ипотеки регистрируются на обратной стороне документа. | Руководство по документам на землю |
| Nor Sor 3 Gor · น.ส.3 ก. | Свидетельство о праве пользования (праве владения, но не полном праве собственности), границы участка в котором нанесены на аэрофотосъёмочные карты. Его можно продать, сдать в аренду и заложить без 30-дневного уведомления; обычно его можно переоформить в Chanote. | Руководство по документам на землю |
| Nor Sor 3 · น.ส.3 | Более старое свидетельство о праве пользования, в котором границы участка не нанесены точно. Продажа или аренда регистрируется только после 30-дневного публичного уведомления, в течение которого соседи могут заявить возражения. Риск выше: покупайте только после проверки юристом и проведения межевания. | Руководство по документам на землю |
| Sor Kor 1 · ส.ค.1 | Уведомление, поданное примерно в 1955 году, о том, что лицо заявило права владения участком. Это не документ о праве собственности: на его основании нельзя зарегистрировать продажу или ипотеку, а поддельные записи Sor Kor 1 стали причиной нескольких случаев аннулирования документов на землю на Phuket. Избегайте. | Руководство по документам на землю |
| Por Bor Tor 5 · ภ.บ.ท.5 | Местная квитанция об уплате земельного налога, выдаваемая лицу, занимающему земельный участок. Она подтверждает уплату налога, но не наличие у занимающего участок лица какого-либо права, подлежащего регистрации; часто это государственная или лесная земля. Никогда не покупайте и не арендуйте участок на основании Por Bor Tor 5. | Руководство по документам на землю |
| Sor Por Kor 4-01 · ส.ป.ก. 4-01 | Земля сельскохозяйственного назначения, выделенная фермерам Управлением по земельной реформе в сельском хозяйстве (ALRO). Она может перейти только наследникам, другим фермерам или ALRO, должна использоваться для ведения сельского хозяйства и не может свободно продаваться или застраиваться. Иностранным покупателям не подходит. | Руководство по документам на землю |
| Рай, нган и квадратный ва · ไร่ / งาน / ตารางวา | Тайские единицы измерения земли. 1 рай = 4 нгана = 400 квадратных ва = 1,600 м²; 1 нган = 400 м²; 1 квадратный ва = 4 м². Запись «2-1-45» в документе на землю означает 2 рая, 1 нган и 45 квадратных ва, или 3,780 м². | Руководство по документам на землю |
| Земельное управление · สำนักงานที่ดิน | Местное отделение Департамента земельных ресурсов, которое ведёт реестр прав на недвижимость, регистрирует сделки купли-продажи, аренду, узуфрукт, право застройки, сервитуты и ипотеку, а также взимает налоги при передаче прав. На Phuket есть провинциальное Земельное управление и его отделения; регистрация осуществляется лично или по доверенности. | Процесс покупки |
| Оценочная стоимость · ราคาประเมิน | Официальная стоимость земли, зданий и квартир, установленная Департаментом казначейства и используемая для расчёта сборов и налогов при передаче прав. Обычно она ниже рыночной; её пересматривают периодически. Следующий пересмотр запланирован на 1 January 2027. | Расходы и налоги при покупке |
Шаг 1Налоговая квитанция
Por Bor Tor 5
Можно ли продать или заложить? Нет — никаких прав на землю
Шаг 2Заявление о владении
Sor Kor 1
Можно ли продать или заложить? Продажу или ипотеку нельзя зарегистрировать
Шаг 3Свидетельство о праве пользования
Nor Sor 3
Можно ли продать или заложить? Да, после публичного уведомления в течение 30 дней
Шаг 4Свидетельство о праве пользования, аэрофотосъёмка
Nor Sor 3 Gor
Можно ли продать или заложить? Да, без публичного уведомления
Шаг 5Документ, подтверждающий полное право собственности
Chanote
Можно ли продать или заложить? Да — именно на него следует настаивать
Право собственности
Структуры владения, доступные иностранцам
Иностранцы не могут владеть землёй в Таиланде, но могут иметь квартиру в полной собственности и владеть землёй на основании зарегистрированных прав: аренды сроком до 30 лет, права застройки для владения домом, узуфрукта, права проживания или сервитута. Номинальные акционеры и компании, созданные исключительно для владения землёй, незаконны.
| Термин | Значение | Подробнее |
|---|---|---|
| Полная собственность · กรรมสิทธิ์ | Безусловное право собственности без ограничения срока. Для иностранцев полная собственность возможна на квартиру в пределах квоты для иностранцев и на здание (но не на землю); полная собственность на землю доступна только гражданам Таиланда и компаниям с преимущественно тайским участием. | Аренда или полная собственность |
| Право аренды · สิทธิการเช่า | Право пользоваться недвижимостью в течение установленного срока. Договор аренды сроком более трёх лет должен быть составлен в письменной форме и зарегистрирован в Земельном управлении (Гражданский и торговый кодекс, ст. 538); срок аренды не может превышать 30 лет (ст. 540). Условия о продлении — это обещания между сторонами, а не гарантированное продление. | Аренда или полная собственность |
| Узуфрукт · สิทธิเก็บกิน | Зарегистрированное право владеть и пользоваться чужим имуществом, а также получать от него доход в течение установленного срока до 30 лет или на протяжении жизни правообладателя (Гражданский и торговый кодекс, ст. 1417–1418). Оно прекращается со смертью правообладателя и часто используется наряду с правом собственности тайского супруга. | Руководство по владению недвижимостью для иностранцев |
| Право застройки · สิทธิเหนือพื้นดิน | Зарегистрированное право собственности на здания или насаждения на чужой земле (ст. 1410 Гражданского и торгового кодекса), на определённый срок или пожизненно. Именно так иностранец может владеть домом, построенным на арендованной земле; без этого права предполагается, что здания принадлежат владельцу земли. | Строительство дома |
| Сервитут · ภาระจำยอม | Зарегистрированное обременение одного участка в пользу другого (ст. 1387 Гражданского и торгового кодекса), чаще всего право прохода, водоотведения или прокладки инженерных коммуникаций через соседний участок. Для участка без выезда на дорогу такое право необходимо для законного доступа. | Руководство по документам на землю |
| Право проживания · สิทธิอาศัย | Зарегистрированное право проживать в здании без уплаты аренды (ст. 1402 Гражданского и торгового кодекса) в течение срока до 30 лет или пожизненно. Оно не может быть передано или унаследовано (ст. 1404), поэтому подходит партнёру или родственнику, а не инвестору. | Руководство по владению недвижимостью для иностранцев |
| Статья 96 bis · มาตรา 96 ทวิ | Исключение, предусмотренное Земельным кодексом: иностранец может приобрести до 1 rai земли для проживания, если вложит не менее ฿40 million в соответствующие требованиям тайские активы на срок не менее пяти лет и получит одобрение министра внутренних дел. На практике такое разрешение выдаётся редко. | Руководство по владению недвижимостью для иностранцев |
| Номинальный владелец · นอมินี | Гражданин Таиланда или акционер, который формально владеет землёй или долями компании от имени иностранца. Это незаконно: Земельный кодекс (ст. 111–113) предусматривает лишение свободы на срок до двух лет, штраф до ฿20,000 или оба наказания; также может быть предписана продажа земли. В октябре 2026 года началась масштабная проверка. | Риски, связанные с тайскими компаниями и номинальными владельцами |
| Тайская компания с ограниченной ответственностью и Закон о предпринимательской деятельности иностранцев · บริษัทจำกัด | Компания считается иностранной для целей владения землёй, если иностранцам принадлежит более 49% её капитала или более половины её акционеров являются иностранцами (ст. 97 Земельного кодекса). Закон о предпринимательской деятельности иностранцев B.E. 2542 ограничивает деятельность компаний с иностранным большинством. Тайская компания может владеть землёй только при наличии настоящих тайских акционеров и реального бизнеса. | Риски, связанные с тайскими компаниями и номинальными владельцами |
| BOI (Совет по инвестициям) · สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน | Государственное ведомство, предоставляющее льготы по инвестициям компаниям, соответствующим установленным требованиям. Такие льготы могут включать разрешение на владение землёй, необходимой для осуществления одобренной деятельности. Это не распространяется на дома для отдыха. BOI также администрирует визовую программу Long-Term Resident (LTR). | Визы для владельцев недвижимости |
| Заявление супруга · หนังสือรับรองของคู่สมรส | Когда гражданин Таиланда, состоящий в браке с иностранцем, покупает землю, Земельный департамент просит обоих супругов письменно подтвердить, что деньги являются личной собственностью тайского супруга. Иностранный супруг не получает никаких прав на землю, поэтому часто дополнительно регистрируют аренду или узуфрукт. | Руководство по владению недвижимостью для иностранцев |
Использование тайских акционеров или физических лиц, которые формально владеют землёй от имени иностранца, нарушает Земельный кодекс и Закон о предпринимательской деятельности иностранцев. В октябре 2026 года правительство начало операцию, нацеленную на 2,360 участков, которые, предположительно, оформлены на номинальных владельцев; если землю не отчуждят в установленный срок, её могут принудительно продать. Вместо этого используйте зарегистрированную аренду, право застройки или узуфрукт.
Кондоминиум
Термины, связанные с кондоминиумами: квота, форма FET и управление зданием
Квартира в кондоминиуме — единственный вид недвижимости, которым иностранец может владеть на праве полной собственности от своего имени согласно Закону о кондоминиумах B.E. 2522, при условии что 49% квоты для иностранцев в здании ещё не исчерпаны, а деньги поступили из-за границы и это подтверждено формой FET. Зданием управляет юридическое лицо за счёт общих сборов и резервного фонда.
| Термин | Значение | Подробнее |
|---|---|---|
| Закон о кондоминиумах B.E. 2522 · พระราชบัญญัติอาคารชุด | Закон 1979 года, регулирующий деятельность кондоминиумов: каждая квартира принадлежит владельцу на праве полной собственности вместе с долей в общем имуществе, а статья 19 разрешает иностранцам владеть квартирами при соблюдении условий статьи 19 bis. Здание, зарегистрированное как кондоминиум, — единственный способ получить право полной собственности для иностранцев. | Квота для иностранцев в кондоминиуме |
| Квота для иностранцев (49%) · โควตาต่างชาติ 49% | Согласно статье 19 bis Закона о кондоминиумах, иностранцы вместе могут владеть до 49% общей площади всех квартир в здании. После исчерпания квоты дальнейшая продажа квартир иностранцам возможна только на условиях аренды. Уточните у юридического лица, доступна ли квота. | Квота для иностранцев в кондоминиуме |
| Форма FET (форма валютной операции) · แบบฟอร์ม FET | Банковский документ, подтверждающий перевод иностранной валюты в Таиланд для покупки квартиры в кондоминиуме. Тайские банки обычно выдают его при переводах на сумму USD 50,000 и более; для меньших сумм оформляют кредитовое авизо или банковское письмо. Назначение платежа и имя покупателя должны совпадать с данными в договоре купли-продажи. | Квота для иностранцев в кондоминиуме |
| Tor Tor 3 · ท.ต.3 | Тайское обозначение формы валютной операции — прежнее название формы FET. Земельные департаменты и банки по-прежнему используют оба названия для подтверждения поступления иностранной валюты из-за рубежа. | Квота для иностранцев в кондоминиуме |
| Юридическое лицо кондоминиума · นิติบุคคลอาคารชุด | Юридическое лицо совладельцев, которое управляет зданием кондоминиума; оно регистрируется в Земельном департаменте, а его деятельность контролируют управляющий и комитет. Оно собирает общие сборы, следит за соблюдением правил здания — включая запрет на краткосрочную аренду — и подтверждает наличие квоты для иностранцев и отсутствие задолженностей при продаже. | Квота для иностранцев в кондоминиуме |
| Сборы за содержание общих зон (CAM) · ค่าส่วนกลาง | Регулярный платёж, который каждый владелец вносит юридическому лицу для содержания общего имущества, обеспечения безопасности, страхования и оплаты персонала. Размер рассчитывается за м² площади квартиры; сбор часто оплачивается ежемесячно или за год вперёд. | Плата за управление |
| Резервный фонд · กองทุนสำรอง | Единовременный взнос, рассчитываемый за м², который первый покупатель квартиры в новом кондоминиуме вносит в резервный фонд здания на капитальный ремонт и замену оборудования. Он оплачивается при передаче права собственности и остаётся в распоряжении здания при перепродаже квартиры. | Расходы и налоги при покупке |
| Or Chor 2 (свидетельство о праве собственности на квартиру в кондоминиуме) · อ.ช.2 | Документ о праве собственности, выдаваемый Земельным департаментом на каждую квартиру в кондоминиуме. В нём указаны владелец, номер квартиры, зарегистрированная площадь и доля в общем имуществе; это аналог Chanote для кондоминиума. | Квота для иностранцев в кондоминиуме |
| Справка об отсутствии задолженности · หนังสือรับรองการปลอดหนี้ | Справка от юридического лица кондоминиума о том, что у продавца нет задолженности по общим расходам за квартиру. Земельный департамент требует её для регистрации перехода права собственности на квартиру, поэтому запросите её за несколько дней до даты сделки. | Процесс покупки |
| Кондотель (кондоминиум-отель) · คอนโดเทล | Кондоминиум, квартиры в котором сдаются гостям гостиничным оператором, а владельцы получают долю дохода от аренды и имеют ограниченную возможность пользоваться жильём лично. Перед покупкой выясните, есть ли у здания гостиничная лицензия и как распределяется доход. | Правила краткосрочной аренды |
Налоги и сборы
Налоги и сборы при регистрации перехода права собственности в Земельном департаменте
При продаже Земельный департамент взимает сбор за переход права собственности в размере 2% от оценочной стоимости, а также либо налог на отдельные виды предпринимательской деятельности в размере 3.3%, либо гербовый сбор в размере 0.5%, и налог у источника выплаты с продавца. Для регистрации аренды и ипотеки предусмотрены отдельные сборы, а владельцы ежегодно платят налог на землю и здания. Кто и какие расходы оплачивает, можно оговорить.
| Термин | Значение | Подробнее |
|---|---|---|
| Сбор за переход права собственности · ค่าธรรมเนียมการโอน | Сбор в размере 2% от официальной оценочной стоимости, уплачиваемый в Земельном департаменте при регистрации права собственности. При перепродаже его обычно делят поровну между покупателем и продавцом, но распределение расходов можно согласовать и следует указать в договоре. | Расходы и налоги при покупке |
| Налог на отдельные виды предпринимательской деятельности (SBT) · ภาษีธุรกิจเฉพาะ | Налог в размере 3.3% от большей из двух величин — оценочной стоимости и цены продажи. Его уплачивают, если физическое лицо продаёт недвижимость в течение пяти лет после приобретения (если только объект не был зарегистрирован в house book как минимум год), а также при продаже компаниями. Если применяется SBT, гербовый сбор не взимается. | Расходы и налоги при покупке |
| Гербовый сбор · อากรแสตมป์ | Сбор в размере 0.5% от большей из двух величин — оценочной стоимости и зарегистрированной цены. При продаже он уплачивается, только если не применяется SBT. При регистрации договора аренды отдельно взимается гербовый сбор в размере 0.1% от общей суммы арендной платы. | Расходы и налоги при покупке |
| Налог у источника выплаты · ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | Налог на доход продавца, взимаемый в Земельном департаменте при переходе права собственности. Для физических лиц его рассчитывают по прогрессивной шкале на основе оценочной стоимости и срока владения; для компаний он составляет 1% от большей из двух величин — оценочной стоимости и цены продажи. | Расходы и налоги при покупке |
| Налог на землю и здания · ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง | Ежегодный налог на недвижимость по Закону о налоге на землю и здания B.E. 2562, взимаемый местными властями с владельца по состоянию на 1 января и рассчитываемый исходя из оценочной стоимости. Ставки для жилой недвижимости низкие — примерно 0.02–0.1% для большинства домов; предусмотрены льготы для основного места жительства владельца, зарегистрированного на его имя. | Расходы и налоги при покупке |
| Сбор за регистрацию договора аренды · ค่าจดทะเบียนการเช่า | Сбор в размере 1% от общей арендной платы за весь срок аренды плюс гербовый сбор 0.1%. Уплачивается в Земельном департаменте при регистрации договора аренды сроком более трёх лет. Обычно его оплачивает арендатор или стороны делят его между собой. | Аренда или полная собственность |
| Сбор за регистрацию ипотеки · ค่าจดจำนอง | Сбор в размере 1% от суммы кредита, не более ฿200,000. Уплачивается в Земельном департаменте при регистрации банком ипотеки в документе о праве собственности. Кредиты тайских банков для иностранных граждан, не являющихся резидентами, по-прежнему редкость. | Финансирование покупки недвижимости |
Документы
Документы, которые вы подпишете или получите
Типичная сделка начинается с договора бронирования и внесения депозита, затем заключается договор купли-продажи, после чего переход права собственности регистрируется в Земельном департаменте, иногда через доверенность. После заселения в house registration book указывается ваш адрес: синяя книга для граждан Таиланда, жёлтая — для иностранных резидентов. Ни одна из них не подтверждает право собственности.
| Термин | Значение | Подробнее |
|---|---|---|
| Tabien Baan — синяя домовая книга (Tor Ror 14) · ทะเบียนบ้าน (ท.ร.14) | Домовая книга, в которой указаны номер дома и зарегистрированные в нём жители — граждане Таиланда или постоянные резиденты. В ней фиксируется адрес, а не право собственности; она нужна для подключения коммунальных услуг и многих официальных процедур. | — |
| Жёлтая домовая книга (Tor Ror 13) · ทะเบียนบ้าน (ท.ร.13) | Домовая книга для иностранцев, законно проживающих в Таиланде; её выдаёт местный регистрационный орган. Она подтверждает ваш адрес в Таиланде — это может пригодиться для получения водительских прав, банковских услуг и некоторых официальных процедур, — но не право собственности на недвижимость. | Визы для владельцев недвижимости |
| Договор бронирования | Краткий договор, который подписывают при внесении депозита, чтобы снять недвижимость с продажи на время, пока покупатель проводит проверки и готовится договор купли-продажи. В письменной форме укажите, возвращается ли депозит, если возникнут проблемы с документом о праве собственности, квотой или разрешениями. | Процесс покупки |
| Договор купли-продажи (SPA) | Основной договор, в котором указаны цена, график платежей, дата перехода права собственности, спецификация объекта, распределение налогов и сборов, а также меры на случай нарушения условий. Используйте двуязычную версию на тайском и английском языках с указанием языка, имеющего преимущественную силу; договор должен проверить ваш независимый юрист. | Процесс покупки |
| Доверенность (Tor Dor 21) · ท.ด.21 | Форма Земельного департамента, уполномочивающая другое лицо, часто вашего юриста, зарегистрировать от вашего имени продажу, аренду или ипотеку. Если документ подписан за границей, обычно требуется его нотариальное заверение и легализация. Ограничьте доверенность одной конкретной сделкой и укажите в ней имя представителя. | Процесс покупки |
| Юридическая проверка | Независимые проверки, которые юрист покупателя проводит до подписания договора: проверка права собственности и обременений в Земельном департаменте, личности продавца, разрешений, EIA и репутации застройщика, квоты для иностранных покупателей, долгов и условий договора. Такие проверки обычно обходятся намного дешевле, чем исправление последствий неудачной покупки. | Руководство по юридической проверке |
Строительство и планирование
Разрешения на строительство, зонирование и экологические нормы
Для строительства в Таиланде требуется разрешение местного органа власти в соответствии с Законом о контроле за строительством B.E. 2522, а для крупных зданий перед использованием требуется сертификат о завершении строительства. На Phuket также проверьте зону по городскому плану, правила для склонов выше 80 m и, для крупных проектов, таких как кондоминиумы, наличие утверждённой оценки воздействия на окружающую среду.
| Термин | Значение | Подробнее |
|---|---|---|
| Разрешение на строительство (Or 1) · ใบอนุญาตก่อสร้าง (อ.1) | Разрешение на строительство, выдаваемое по форме Or 1 (также пишется Aor 1) муниципалитетом или OrBorTor согласно статье 21 Закона о контроле за строительством B.E. 2522. Орган должен принять решение в течение 45 days; срок можно продлить дважды на 45 days. | Строительство дома |
| Or 6 (сертификат на здание) · อ.6 | Сертификат, выдаваемый по форме Or 6 (также пишется Aor 6) согласно статье 32 Закона о контроле за строительством после проверки завершённого здания, «использование которого контролируется», например отеля, крупного или высотного здания. Такие здания нельзя использовать до получения сертификата. | Руководство по юридической проверке |
| EIA (оценка воздействия на окружающую среду) · รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) | Экологическое исследование, которое должно быть утверждено до получения разрешения на строительство для крупных проектов, например кондоминиумов или отелей на 80 или более номеров либо площадью 4,000 m² или более, а также жилых комплексов на 500 или более участков либо площадью 100 или более rai. Никогда не покупайте строящийся объект в проекте без утверждённой EIA, если она требуется. | Покупка строящегося объекта |
| Городской план (цвета зонирования) · ผังเมืองรวม | Комплексный план, в котором земля распределена по зонам, обозначенным цветами: жёлтый — жильё низкой плотности, оранжевый — средней плотности, коричневый — высокой плотности, красный — коммерческое использование, зелёный — сельская местность или сельскохозяйственное использование. Зона ограничивает виды и высоту разрешённого строительства. | Руководство по документам на землю |
| Правило для склонов выше 80-метровой отметки | Экологическое правило Phuket, ограничивающее строительство на землях выше 80 m и на крутых склонах. С 14 December 2024 на некоторых участках на высоте 80–140 m допускается одно небольшое здание при соблюдении строгих условий; проект поправок 2026 года, предусматривающий повышение предела до 150 m, ещё не вступил в силу. | Строительство дома |
| OrBorTor и Tessaban (местный орган власти) · อบต. / เทศบาล | Административная организация тамбона (OrBorTor, также пишется Aor Bor Tor) или муниципалитет (Tessaban), управляющий подрайоном. Выдаёт разрешения на строительство, присваивает номера домов через регистрационный офис и взимает налог на землю и здания. | Строительство дома |
Термины рынка
Термины рынка и инвестиций
В рекламных буклетах о продаже недвижимости на Phuket используются внушающие доверие термины, которые, однако, требуют проверки: строящийся объект, гарантированная арендная доходность, программа аренды, брендированная резиденция, валовая доходность. Ниже объясняется каждый из них и приводятся вопросы, которые стоит задать. Помните: для сдачи недвижимости на срок менее 30 days обычно требуется гостиничная лицензия, а вам достаётся чистая, а не валовая доходность.
| Термин | Значение | Подробнее |
|---|---|---|
| Строящийся объект | Покупка объекта до завершения строительства с оплатой поэтапно, по мере продвижения работ. Цены часто ниже, чем после завершения строительства, но покупатель несёт риски задержки и ненадёжности застройщика; в Таиланде эскроу не является обязательным, поэтому проверьте, как защищены депозиты. | Покупка строящегося объекта |
| Гарантированная арендная доходность | Обещание застройщика выплачивать фиксированный доход, например определённый процент от цены ежегодно, в течение установленного количества лет. Обычно стоимость этой гарантии уже заложена в цену, а её надёжность зависит от компании, которая её предоставляет. | Покупка строящегося объекта |
| Программа аренды (пул аренды) | Схема, при которой оператор сдаёт участвующие в программе объекты и делится выручкой с владельцами за вычетом комиссий и расходов — отдельно по каждому объекту или в рамках общего пула здания. Изучите условия распределения дохода, пользования объектом владельцем и выхода из программы. | Плата за управление |
| Валовая и чистая доходность | Валовая доходность — это годовая арендная плата, делённая на цену покупки; при расчёте чистой доходности вычитаются расходы на управление, общие сборы, обслуживание, меблировку, периоды простоя и налоги. На Phuket валовая доходность в 7% часто превращается примерно в 4% чистой. | Инвестиции на Phuket |
| Брендированная резиденция | Жильё, разработанное или управляемое под гостиничным брендом либо брендом, связанным с образом жизни, и предоставляемыми им услугами. В 2025 году C9 Hotelworks оценивала брендированные кондоминиумы примерно в ฿181,000 за m² против ฿141,000 за m² для объектов без бренда; уточните, что именно покрывает плата за бренд и как долго действует лицензия. | Инвестиции на Phuket |
| Перепродажа (вторичный рынок) | Покупка у предыдущего владельца, а не у застройщика. Вы можете осмотреть сам объект, проверить историю сдачи в аренду и управление зданием. По данным C9 Hotelworks, в 2025 году новые кондоминиумы без бренда стоили за m² примерно на 39% дороже, чем сопоставимые объекты на вторичном рынке. | Продажа недвижимости |
| Гостиничная лицензия (правило 30-дневного срока) · ใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม | Согласно Закону о гостиницах B.E. 2547, коммерческая сдача жилья для проживания сроком менее 30 ночей считается гостиничным бизнесом и требует лицензии или регистрации объекта малого размещения. Работа без лицензии грозит лишением свободы на срок до одного года и/или штрафом до ฿20,000, а также ежедневными штрафами. | Правила краткосрочной аренды |
Этот глоссарий содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией. Определения кратко описывают нормы тайского законодательства и практику Земельного департамента в нашем понимании по состоянию на 30 October 2026; номера статей приведены по неофициальным переводам на английский язык, приоритет имеет текст на тайском языке, а ставки и процедуры могут меняться. Попросите независимого тайского юриста проверить конкретный документ на право собственности, договор или структуру сделки.
Часто задаваемые вопросы
Термины о недвижимости в Таиланде — ваши вопросы
Краткие ответы на вопросы о терминах, которые покупатели задают нам чаще всего.
Поговорите с местным экспертом
Не уверены, что означает термин в вашем договоре?
Отправьте нам объявление или проект документов. Мы простым языком объясним, что указано в документах на право собственности, как устроена сделка и каковы расходы — на английском, французском или тайском, — а также порекомендуем независимого тайского юриста для проверки документов до того, как вы примете решение.
Подробнее
Руководства по этим терминам
Подсказка «читать далее» в таблицах ведёт к одному из этих руководств.
Земля и право собственности
Документы на землю, аренда, зарегистрированные права и незаконные схемы.
Покупка квартиры или виллы
От бронирования до оформления права собственности — и все проверки между ними.
Строительство, инвестиции и сдача в аренду
Разрешения, риски покупки на этапе строительства, доходность и правила аренды.
Владение и продажа
Визы, перепродажа и выбор места для покупки.
Источники
Правовые акты и профессиональные источники, на которых основаны эти определения (проверено 30 October 2026). Переводы тайских законов на английский язык неофициальные; преимущественную силу имеет текст на тайском языке.
- Земельный кодекс B.E. 2497 (статьи 86, 96 bis, 97 и 111–113) — FAOLEX / FAO
- Тайские документы на право собственности и земельные документы: пояснения — Thai Law Online
- Гражданский и торговый кодекс, статья 540 (максимальный срок аренды) — Thai Law Online (неофициальный перевод)
- Гражданский и торговый кодекс, статьи 1411–1412 (право застройки) — Thai Law Online (неофициальный перевод)
- Гражданский и торговый кодекс, статья 1418 (право узуфрукта) — Thai Law Online (неофициальный перевод)
- Гражданский и торговый кодекс, статья 1404 (право проживания не подлежит передаче) — Thai Law Online (неофициальный перевод)
- Наследование квартир иностранцами (Закон о кондоминиумах, статьи 19 и 19 bis) — Tilleke & Gibbins
- Форма FET в Таиланде: перевод средств для покупки квартиры — Thai Law Online
- Новый закон о земельном налоге и налоге на здания — Tilleke & Gibbins
- Строительное законодательство Таиланда (Закон о контроле за строительством, статьи 21, 25 и 32) — Thai Law Online
- Обзор рынка недвижимости Пхукета, May 2025 (цены на новостройки и объекты на вторичном рынке) — C9 Hotelworks
- Таиланд намерен принудительно продать 2,360 земельных участков, оформленных на номинальных владельцев — Emerhub (October 2026)